분양계약해제소송, 허위 설명이었다면 계약금 돌려받을 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

분양계약해제소송 → 결과 : ‘해제 인정 및 계약금 전액 반환’ 인정

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

의뢰인은 수도권 신도시에 위치한 신축 오피스텔 분양계약을 체결하며

계약금 3,000만원을 납부했습니다.

분양사 측은 “주거용 오피스텔로 실제 거주와 임대 모두 가능하다”는 설명과 함께

높은 수익률을 보장한다고 적극적으로 권유했습니다.

하지만 착공이 진행되던 중 건축물의 용도가 ‘생활형 숙박시설’로 허가되어

주거용으로 사용할 수 없다는 사실이 드러났습니다.

이후 관할 지자체의 지침에 따라 건축물대장에 ‘숙박시설’ 표시가 기재되면서,

의뢰인은 실질적으로 분양 당시 들었던 설명과 전혀 다른 조건이라는 점을 알게 되었습니다.

그렇게 의뢰인은 기망행위(허위 설명)에 따른

분양계약해제소송을 제기하기로 결정했습니다.

<< 부동산 전문 변호사 - 법적 조력 및 결과 >>

① 분양 당시 기망행위 입증 준비

변호사는 계약서, 분양안내서, 문자메시지, 모델하우스 브로슈어 등을 확보하여 분양대행사가 실제 건축물의 용도를 ‘오피스텔(주거용)’로 명시하며 허위 설명을 했다는 점을 정리했습니다.

또한 관할 행정청에 정보공개청구를 통해 건축허가서와 사업계획 승인서를 확보하여, 분양 당시부터 ‘숙박시설’로 허가가 나 있었다는 점을 명확히 증거로 제시했습니다.

② 법적 근거 제시 – 민법 제110조(사기·기망에 의한 의사표시)

변호사는 “분양계약은 착오 또는 기망에 의해 체결된 것으로서 민법 제110조에 따라 취소 또는 해제가 가능하다”고 주장했습니다.

특히 분양사가 중대한 사실(건축물 용도)을 은폐한 것은 계약 체결의 결정적 동기를 왜곡시킨 기망행위로 인정되어야 한다고 강조했습니다.

③ 계약 해제 및 손해배상 청구 병합

단순한 계약금 반환이 아니라, 의뢰인이 분양계약으로 인해 발생한 각종 부대비용(중도금 이자, 금융수수료, 변호사비용 등)을 포함하여 손해배상 청구를 함께 진행했습니다.

결과적으로, 법원은 “분양사가 건축물의 실제 용도를

명확히 고지하지 않은 것은 의뢰인을 기망한 행위에 해당하며,

의뢰인은 계약을 해제할 수 있다”고 판단했습니다.

​

이에 따라 분양계약을 해제하고

계약금 전액(3,000만 원)을 반환하라는 판결을 선고했습니다.

분양받은 건물, 알고 보니 설명과 달랐다면?

최근 아파트·오피스텔 등 부동산 분양시장에서 분양계약해제소송이 꾸준히 증가하고 있습니다.

분양 당시 “주거용으로 사용 가능하다”는 말을 믿고 계약했는데 실제로는 숙박시설로 제한되어 있거나, 광고된 수익률이 전혀 현실과 다를 경우 계약 해제 및 계약금 반환을 요구하는 사례가 많습니다.

하지만 대부분의 분양사는 “계약 당시 충분히 설명했다”거나 “단순한 오해”라며 해제 요구를 거부합니다.

결국 법원에 분양계약해제소송을 제기해야만 문제를 해결할 수 있는 경우가 많습니다.

분양계약해제소송, 어떤 경우에 가능한가요?

분양계약해제소송은 이미 체결된 분양계약을 ‘처음부터 없었던 것’으로 돌리는 절차입니다.
법적으로는 다음과 같은 사유가 있을 때 해제가 인정됩니다.

① 기망행위(허위·과장 설명)
– 분양사가 건축물 용도나 수익률, 전매 가능성 등 핵심 정보를 허위로 안내한 경우입니다.
예: “주거용 가능”이라며 생활형 숙박시설을 판매한 경우.

② 중대한 착오
– 건축 인허가 상태나 용도 등 중요한 사항을 잘못 알고 계약한 경우에는 착오에 의한 계약취소 또는 해제가 가능합니다.

③ 분양사의 채무불이행
– 약속된 준공일이 지연되거나 계약서상 명시된 조건(면적, 시설 등)을 지키지 않았을 때 해제가 가능합니다.

④ 행정처분 등 외부 사유
– 건축허가 취소나 분양사업 중단 등으로 계약 목적이 달성 불가능해진 경우에도 해제가 인정됩니다.

분양계약해제소송 절차는 어떻게 진행되나요?

① 증거 수집
– 계약서, 분양안내서, 카카오톡·문자 대화, 모델하우스 브로슈어, 건축허가서 등을 확보해야 합니다.
특히 행정청의 정보공개청구를 통해 건축물 용도를 확인하는 것이 중요합니다.

② 내용증명 발송
– 분양사에 계약 해제 의사와 반환금액을 명시한 내용증명을 보내야 합니다.
소송 시 ‘해제 의사 통지’의 증거로 활용됩니다.

③ 소송 제기
– 민사소송으로 계약 해제 및 계약금·중도금 반환청구를 진행합니다.
필요 시 손해배상청구(민법 제750조)를 병합할 수 있습니다.

④ 판결 후 강제집행
– 승소 후에도 분양사가 반환을 거부하면 가압류·강제집행 절차로 반환을 실현할 수 있습니다.

분양계약해제소송의 핵심 쟁점은 무엇인가요?

① 광고·설명의 신뢰 가능성
– 단순한 과장인지, 사실 은폐에 의한 기망인지가 쟁점입니다.
법원은 “중요한 사항을 허위로 알리거나 고의로 숨긴 경우”를 기망행위로 인정합니다.

② 계약서 조항의 해석
– “용도 변경 가능”이나 “추후 협의” 등 불명확한 표현은 분양사에게 불리하게 해석됩니다.

③ 계약 해제 통보의 적법성
– 내용증명 등으로 해제 의사를 명확히 전달해야 효력이 발생합니다.

④ 계약금 반환 범위
– 보통 계약금 전액을 반환받을 수 있으나, 일부 법원은 분양사가 선의로 업무를 진행한 경우 일부 공제하기도 합니다.

분양계약해제소송 Q&A

Q1. 계약금만 돌려받을 수 있나요?
A. 해제가 인정되면 계약금과 중도금 모두 반환받을 수 있습니다. 잔금만 지급하지 않았다면 그 부분만 제외됩니다.

Q2. ‘계약금 포기 시 해제 가능’ 조항이 있는데 돌려받을 수 있나요?
A. 분양사의 기망행위가 인정되면 해당 조항은 무효가 됩니다. 허위·사기에 의한 계약은 보호되지 않습니다.

Q3. 분양사가 ‘환불 불가’라고 해도 소송이 가능한가요?
A. 가능합니다. 법원은 계약 목적이 달성 불가능하거나 허위 광고가 있었을 때 해제를 인정합니다.

Q4. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 통상 6개월~1년 내 1심 판결이 선고되며, 증거가 명확한 경우 조정·화해로 조기 종결되기도 합니다.

분양계약해제소송, 타이밍과 증거가 승소의 핵심입니다

분양계약 당시의 설명과 실제 건축물의 용도·조건이 다르다면 이는 단순 오해가 아니라 법적 기망행위로 평가됩니다.

계약서와 안내문, 문자·행정자료 등 증거를 신속히 확보하고,
법적 요건을 충족한 시점에 분양계약해제소송을 제기해야 계약금과 손해배상을 돌려받을 수 있습니다.

분양계약 문제로 분쟁 중이라면 지금 바로 부동산 전문 변호사와 상담하여
계약 해제 요건과 절차를 점검해보시기 바랍니다.

빠른 대응이 곧, 손실을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.