부동산매매사기, 계약금 반환 받을 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

부동산매매사기 → 결과 : 계약금 ‘5,000만원’ 반환

​*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

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<< 사실관계 >>

의뢰인은 지인을 통해 “시세보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있다”는

제안을 받고 계약을 체결했습니다.

상대방은 “급하게 자금이 필요하다, 곧 소유권 이전을 해주겠다”는 말로

의뢰인을 안심시켰고, 의뢰인은 계약금 5천만 원을 지급했습니다.

하지만 잔금을 치르기 직전, 해당 부동산은 이미 근저당권이 다수 설정되어 있어

사실상 소유권 이전이 불가능하다는 사실이 드러났습니다.

상대방은 처음부터 이를 숨기고 금품을 편취하려 했던 것으로 밝혀졌습니다.

<< 부동산 전문 변호사 – 법적 조력 및 결과 >>

1. 계약 경위 분석

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- 변호사는 매매계약 체결 전후의 상황을 면밀히 검토하여, 상대방이 근저당권 사실을 고의로 은폐했음을 확인했습니다. 이는 단순한 채무 불이행이 아니라 사기죄에 해당한다는 점을 강조했습니다.

2. 증거 수집 및 고소 진행

- 부동산 등기부등본, 계약서, 문자·카톡 대화 내용을 확보해 고소장에 첨부했습니다. 이를 통해 상대방이 계약 당시부터 기망의 의사가 있었음을 입증했습니다.

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3. 형사·민사 병행 전략

- 형사 고소를 통해 수사기관의 압박을 가하면서 동시에 민사상 손해배상 청구를 병행했습니다. 그 결과 상대방은 구속 기소되었고, 피해금액 전액을 반환하지 않을 경우 실형을 피하기 어렵다는 상황에 놓였습니다.

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따라서 조력으로 재판부는 상대방이 부동산의 권리관계에 중대한 하자가 있다는 사실을

알면서도 숨긴 채 매매를 진행한 점을 인정했습니다.

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결과적으로, 상대방은 사기죄로 징역형의 집행유예를 선고받았으며,

의뢰인은 민사소송을 통해 계약금 ‘5,000만원’을 반환받을 수 있었습니다.

매매사기, 단순 계약 분쟁이 아니라 형사처벌 대상일 수 있습니다

부동산·차량·고가 물품 거래에서 “좋은 조건으로 매매를 해주겠다”는 말을 믿고 계약금을 지급했는데,
나중에 알고 보니 애초에 소유권 이전이 불가능한 상태였던 적이 있으신가요?

겉보기에는 정상적인 매매계약처럼 보여도, 상대방이 고의로 사실을 숨기거나 속여 금전을 편취했다면,
이는 단순한 계약 위반이 아니라 형법상 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.

매매사기란? 법적 개념과 근거

형법 제347조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.

“사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나
재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처한다.”

즉, 거짓 정보를 제공해 상대방을 속이고 금전을 취한 경우가 매매사기에 해당합니다.

대표적인 예시는 다음과 같습니다.

• 근저당이나 압류가 설정된 부동산을 정상 매물처럼 속여 매매한 경우

• 사고·침수 이력 차량을 숨기고 판매한 경우

• 존재하지 않는 물품을 실재하는 것처럼 꾸며 판매한 경우

이처럼 ‘처음부터 속일 의도’가 있었다면 금액 규모와 상관없이 사기죄가 성립할 수 있습니다.

매매사기는 민사 + 형사 병행 사건입니다

피해자는 매매계약을 무효로 주장해 계약금 반환 및 손해배상 청구(민사) 를 진행할 수 있습니다.
동시에 상대방을 사기죄로 형사 고소할 수도 있습니다.

형사 고소는 상대방이 합의하지 않으면 처벌을 피하기 어려워, 피해 회복 가능성을 높이는 유효한 압박 수단이 됩니다. 실무상으로는 민사소송과 형사고소를 병행하는 것이 가장 효과적입니다.

법원이 매매사기를 판단하는 기준

법원은 단순히 계약이 불이행된 것만으로 사기죄를 인정하지 않습니다.
다음의 요소를 종합적으로 판단합니다.

① 계약 당시 기망 의사 존재 여부
→ 처음부터 계약을 이행할 의사나 능력이 없었는지

② 허위 사실의 고지 여부
→ 근저당·압류 사실, 차량 사고이력 등을 숨겼는지

③ 이행 불가능 상태에서의 계약 체결 여부
→ 애초에 소유권 이전이 불가능한 상태였는지

④ 피해금액 및 피해 규모
→ 피해 금액이 크거나 다수 피해자 대상일 경우 형량이 높음

반대로, 계약 당시에는 이행이 가능했지만 이후 사정이 바뀌어 이행이 어려워진 경우라면,
이는 단순한 채무불이행으로 민사 문제에 해당하고 사기죄로 보기 어렵습니다.

매매사기 대응 절차

① 증거 확보

• 계약서, 등기부등본, 차량 이력조회서, 문자·카톡 내용, 송금내역 등 확보

• 사기 입증의 핵심은 ‘계약 당시의 고의와 기망 정황’입니다.

② 내용증명 발송

• 계약이행 또는 계약금 반환을 촉구하는 내용증명을 보내 추후 소송 증거로 활용

③ 형사 고소

• 수사기관에 사기죄로 고소

• 금액이 크거나 피해자가 다수일 경우, 검찰·법원이 엄중히 처벌

④ 민사소송 병행

• 계약금 반환 및 손해배상 청구로 실질적 피해 회복

매매사기 사건의 실무상 유의점

• 단순한 지연이나 불이행은 사기죄로 보기 어렵습니다.
  → 상대방의 ‘처음부터 속일 의도’ 입증이 핵심입니다.

• 피해금액이 클 경우 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형량이 가중됩니다.

• 증거 보존이 무엇보다 중요합니다. 계약서·대화내역·송금증은 모두 확보하세요.

결론: 매매사기는 민사와 형사의 교차지점입니다

매매사기는 단순한 계약 분쟁이 아니라 상대방의 기망이 인정되면 형사처벌까지 이어질 수 있는 중대한 범죄입니다. 따라서 피해자는 계약 체결 경위와 증거를 명확히 정리하고, 민사·형사 절차를 병행하여 피해금 회복을 목표로 대응해야 합니다.

복잡한 법리와 절차가 얽히는 만큼 형사·민사 병행 경험이 풍부한 변호사와 초기 단계부터 전략적으로 대응하는 것이 피해 회복의 지름길입니다.