하자담보책임, 집을 샀는데 문제가 있다면? 

안녕하십니까

법무법인 대한중앙

한병철 변호사입니다.

새 아파트에 입주했는데 벽에 곰팡이가 피고, 천장에서 누수가 발생한다면 누구의 책임일까요. 상가를 분양받았는데 설비 불량으로 영업에 차질이 생긴다면 단순한 불편을 넘어 심각한 재산상 손실로 이어집니다. 이런 상황에서 법은 매수인이나 임차인을 보호하기 위해 하자담보책임 제도를 두고 있습니다. 피해자는 스스로 권리를 주장하기 어렵고, 상대방인 건설사·시행사·임대인은 책임을 회피하는 경우가 많습니다. 따라서 초기부터 변호사의 조력을 받아 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다.

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[하자담보책임이란 무엇인가]

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하자담보책임은 매매·도급 등 계약에서 목적물에 숨은 하자가 있을 경우, 매도인이나 시공자가 일정 기간 그 책임을 져야 한다는 제도입니다. 민법에 근거하며, 부동산뿐 아니라 동산 거래에서도 적용됩니다. 특히 건축물에서는 하자가 뒤늦게 발견되는 경우가 많기 때문에 법은 일정한 담보책임 존속기간을 두어 매수인·임차인을 보호합니다.

예를 들어 아파트 천장의 구조적 결함, 누수, 바닥 균열, 난방 설비 고장 등이 대표적인 하자 사례입니다. 이때 하자가 객관적으로 존재한다면, 매도인이나 건설사는 보수를 해주거나 손해를 배상해야 할 의무가 있습니다.

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[피해자 입장에서의 대처]

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피해자는 우선 증거 확보에 집중해야 합니다. 하자가 발생한 시점부터 사진과 영상을 기록하고, 필요하다면 감정평가사·기술사의 진단서를 준비하는 것이 좋습니다. 입주자대표회의를 통한 집단적 대응도 효과적이며, 하자보수청구와 손해배상청구는 반드시 기한 내 행사해야 합니다.

또한 보수 요청은 구두보다는 내용증명을 통해 공식적으로 남겨 두는 것이 바람직합니다. 향후 소송에서 “적극적으로 권리를 행사했다”는 증거가 되기 때문입니다. 만약 건설사나 임대인이 응하지 않으면 지체하지 말고 소송을 준비해야 합니다.

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[수사·재판 과정에서 고려해야 할 점]

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하자 여부와 손해액 산정은 대부분 법원 감정 절차를 거칩니다. 감정인은 하자의 원인, 보수 방법, 소요 비용을 산정하는데, 감정 결과는 판결에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 피해자는 감정인에게 충분한 자료를 제공하고, 하자의 범위가 축소되지 않도록 꼼꼼히 대응해야 합니다.

또한 하자담보책임은 무제한이 아니라 법에서 정한 제척기간 안에 청구해야만 인정됩니다. 일반적으로 부동산의 경우 완공 후 일정 기간 내에 청구해야 하므로, 시기를 놓치면 권리가 소멸됩니다. 이 부분은 실무상 가장 자주 간과되는 부분이므로 반드시 유념해야 합니다.

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[변호사가 필요한 이유]

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하자담보책임은 법리적으로 단순해 보이지만, 실무에서는 매우 복잡합니다. 건설사 측은 흔히 “이는 하자가 아니라 사용자의 과실”이라 주장하며 책임을 축소하려 하고,

손해배상액 산정에서도 공사비와 시가 하락분 등을 둘러싸고 다툼이 큽니다. 변호사는 어떤 청구 방식이 더 유리한지,

즉 보수청구로 갈지 손해배상청구로 갈지를 전략적으로 선택할 수 있도록 돕습니다.

또한 소송 외에도 협상을 통해 신속한 보수나 합의금을 끌어내는 경우도 많습니다. 이 과정에서 변호사의 전문적 협상 능력은 피해자가 실질적인 보상을 받는 데 결정적 역할을 합니다.

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[결론]

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집과 건물은 단순한 재산이 아니라 삶과 생계의 기반입니다. 그러나 하자가 발생했을 때 이를 방치하거나, 잘못 대응하면 손실은 고스란히 피해자의 몫이 됩니다. 따라서 하자를 발견하면 즉시 증거를 확보하고, 기한 내에 법적 조치를 취해야 합니다. 하자담보책임은 피해자가 최소한의 권리를 보장받을 수 있는 중요한 제도이며, 이를 제대로 활용하려면 변호사의 조력이 반드시 필요합니다.