상가 인테리어 비용, 건물주에게 돌려받을 수 있을까요?

고연희 변호사

실제 있었던 일: 사무실을 식당으로 바꾼 A씨의 이야기

서울 마포구에서 작은 삼계탕집을 운영하던 A씨가 상담을 오셨습니다.

A씨는 3년 전 3층 건물의 2층을 월세 200만원에 임차했습니다. 원래 회계사무소로 사용되던 공간이었는데, A씨는 이곳에서 삼계탕집을 열기로 결심했습니다.

식당 운영을 위해서는 대대적인 인테리어가 필요했습니다. A씨는 다음과 같은 공사를 진행했습니다:

총 1,800만원이라는 적지 않은 비용이 투입되었습니다.

하지만 최근 임대료 부담으로 가게 운영이 어려워져 이사를 결정하게 되었습니다. A씨는 이렇게 많은 돈을 들여 설치한 시설들에 대해 건물주에게 비용을 청구할 수 있는지 궁금해했습니다.

안타깝게도 A씨는 건물주에게 인테리어 비용을 청구할 수 없습니다.

그 이유를 법적 근거와 함께 자세히 설명해드리겠습니다.

유익비상환청구권은 임차인이 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용에 대해, 임대차 종료 시 그 가치 증가가 현재도 존재할 때 임대인에게 상환을 청구할 수 있는 권리입니다.

유익비로 인정받기 위해서는 다음 조건을 만족해야 합니다:

A씨가 설치한 시설들은 삼계탕집 운영이라는 특수한 목적을 위한 것들입니다:

이러한 시설들은 A씨의 사업을 위한 주관적 필요에 의한 것이지, 건물의 객관적 가치를 높이기 위한 것이 아닙니다.

원래 사무실 용도의 건물을 식당으로 바꾸기 위한 공사비용은 건물의 범용성을 높이는 것이 아니라 오히려 특정 용도로 제한하는 성격이 강합니다.

법원에서는 다음과 같은 경우들도 유익비로 인정하지 않았습니다:

임대차 계약 체결 시 인테리어 비용에 대한 보상 조항을 미리 협의하여 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.

법적으로는 원상복구 의무가 있지만, 건물주와 협의하여 시설을 그대로 두고 가는 조건으로 철거비용을 절약할 수 있습니다.

권리금 형태로 다음 임차인에게 시설을 양도하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

A씨의 사례처럼 큰 비용을 들여 인테리어를 한 후에야 이를 회수할 수 없다는 사실을 알게 되는 경우가 많습니다. 상가 임차 시에는 사전에 법적 검토를 통해 예상되는 비용과 리스크를 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

특히 건물의 용도를 변경해야 하는 업종의 경우, 투입될 비용이 회수 가능한지 미리 확인하고 필요시 계약 조건에 반영하는 것이 현명합니다.

법무법인 유온

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