전세사기 피해 입었다면? OO을 알아야 합니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세사기 피해 입은 경우 대응방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세사기를 당한 세입자들이 가장 많이 오해하는 부분 중 하나는 “임대인을 사기죄로 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있다”는 믿음입니다. 그러나 형사고소는 가해자에 대한 처벌 절차일 뿐, 피해자가 입은 금전적 손해를 직접 회복해주는 절차는 아닙니다. 보증금을 되찾으려면 민사소송이나 지급명령 신청 등 별도의 법적 대응이 필요합니다.

형사고소와 별개로 보증금 회수를 원한다면, ‘전세보증금 반환 청구 소송’을 제기해야 합니다. 이 소송은 임대차계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 임대인을 상대로 청구하는 민사 절차로, 법원은 임대인의 채무불이행 여부, 현재 주택의 권리관계 등을 종합적으로 따져 판결을 내립니다. 이 과정에는 소송 비용, 시간, 강제집행 절차까지 포함되어 다소 복잡할 수 있습니다.

보다 간단한 대안으로는 ‘지급명령 제도’가 있습니다. 이는 별도 재판 없이 세입자가 서면 신청만으로 법원이 임대인에게 지급을 명령하는 절차입니다. 비용과 시간이 적게 들고, 임대인이 이의하지 않으면 곧바로 집행권원이 됩니다. 그러나 임대인이 문서를 수령하지 않거나 이의신청을 하면 일반 소송으로 전환되기 때문에 모든 상황에 적용 가능한 방법은 아닙니다.

또한 임대인이 도주 중이거나, 해당 주택에 선순위 근저당이 설정되어 있는 경우에는 소송에서 승소하더라도 실질적인 회수가 어렵습니다. 경매 절차로 넘어가면 선순위 채권자가 먼저 배당받게 되어, 세입자는 후순위로 밀려 보증금 전액 손실을 입을 가능성이 큽니다.

전세사기 피해, 이것을 명시하세요.

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이 때문에 가장 중요한 건 사전 예방입니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해 근저당·가압류 등 권리관계를 검토하고, 다음과 같은 보호 특약 조항을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

- 미공개된 근저당이나 체납 세금이 발견되면 계약 무효 및 보증금 즉시 반환

- 소유권 이전(매도) 시 계약 해지 및 보증금 반환

- 경매 개시 시 임차인의 계약 해지 및 보증금 반환 가능

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이러한 조항들은 훗날 법적 분쟁에서 강력한 방어 자료가 될 수 있습니다. 전세사기는 형사, 민사, 행정이 얽힌 복합적 분쟁입니다. 고소한다고 끝나는 문제가 아니며, 소송, 집행, 회복까지 전략적으로 대응해야 합니다.

피해를 입었다면 혼자 고민하지 마시고, 관련 경험이 풍부한 변호사와 상담해 지급명령, 민사소송, 형사고소, 보전처분까지 단계별 대응방안을 세우는 것이 현실적인 회복으로 가는 지름길입니다.