부동산 시장에서 실무적으로 드물지 않게 발생하는 계약 형태 중 하나가 매매와 전세를 동시에 진행하는 구조입니다. 특히 매매가와 전세가가 같은 경우, 실수요자보다 투자 목적의 거래로 오인될 가능성이 있고, 공인중개사가 이 계약을 중개했다가 공인중개사법 위반 문제에 휘말리는 사례도 있습니다.
오늘은 “매매가와 전세가가 동일한 계약을 중개한 경우” 공인중개사에게 어떤 법적 리스크가 발생할 수 있는지 살펴보겠습니다.
어떤 상황인가요?
예를 들어,
A가 소유한 부동산의 매매가가 3억 원
B가 이를 매수하면서 동시에 C에게 전세 3억 원으로 임대를 놓는 구조
즉, 자기 자본 없이 전세보증금으로 매매잔금을 치르는 이른바 '갭투자' 형태입니다. 이 계약을 공인중개사가 매수·임대 양쪽을 모두 중개한 경우, 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다.
공인중개사법 위반 소지는?
공인중개사는 단순히 계약을 연결해주는 역할을 넘어서, 계약 당사자들에게 정확하고 객관적인 정보 제공 의무를 가집니다. 위 사례에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
1. 중요사항 설명의무 위반
임차인(C)은 실질적으로 집주인(B)의 자금 상황, 실소유 여부 등을 잘 모를 수 있습니다.
전세보증금이 고스란히 매매대금에 들어가는 구조라면, 보증금 반환에 대한 리스크가 존재합니다.
이를 고지하지 않거나, 리스크를 축소·은폐했다면 공인중개사법 제25조 위반 소지가 있습니다.
2. 사기방조죄 또는 공범 시비
매수인(B)이 실제 자금이 없고, 오로지 전세보증금만으로 부동산을 취득한 경우
그 구조 자체가 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 점을 전제로 한다면
공인중개사가 이를 알면서도 중개했다면 형법상 사기방조죄 문제까지 확장될 수 있습니다.
실제 사례: 검찰조사까지 이어진 사건
한 지역에서 활동 중인 공인중개사 D씨는, 투자자 B와 전세입자 C 사이의 ‘전세가=매매가’ 계약을 수차례 중개해왔습니다. 세입자들의 전세금이 반환되지 못하면서 고소가 이어졌고,
공인중개사 D씨도 ‘중요사항 고지의무 위반’ 혐의로 수사를 받게 되었습니다.
중개사로서의 주의사항
전세보증금으로 매매잔금이 전부 치러지는 구조인지 반드시 확인
보증금 반환 리스크에 대해 전세입자에게 서면으로 고지
매수인에게 실질 자금 출처, 계약 이행 능력 확인
불완전하거나 과장된 설명은 절대 금지
마무리하며
매매와 전세를 동시 진행하는 계약이 항상 불법은 아닙니다. 하지만 매매가=전세가인 구조는 본질적으로 고위험 거래이며,
이를 중개할 때에는 단순한 연결자 역할을 넘어서 리스크 고지의무를 철저히 다해야 한다는 점을 기억해야 합니다.
만약 비슷한 상황에서 법적 문제가 발생했다면,
공인중개사법 및 형사전문 변호인의 조력을 받는 것이 바람직합니다.
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중개사 자격정지나 형사책임으로 이어지기 전에 법률 검토가 필요합니다.
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