[부동산 계약갱신요구권 거절, 실거주 매수인은 언제 가능할까?] 

최근 임대차 시장에서는 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절하려는 매수인과의 분쟁이 잦습니다. 그렇다면 실거주 목적으로 부동산을 매수한 사람이 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절하려면 언제까지 소유권 이전등기를 마쳐야 할까요?

이번 포스팅에서는 대법원 2022.12.1. 선고 2021다266631 판결을 중심으로, 실거주 목적 매수인의 계약갱신요구권 거절 가능 시기에 대해 정리해드립니다.

1. 계약갱신요구권의 기본 요건

• 임차인은 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구를 할 수 있습니다.

• 이 요구는 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.

• 단, 임대인이 실거주 목적으로 해당 주택을 사용하고자 할 경우, 정당한 거절 사유가 될 수 있습니다.

2. 초창기 판례의 입장: ‘6개월 전까지 이전등기 필요’

기존 판례에 따르면,

“실거주 목적의 매수인이 계약갱신요구를 거절하려면, 계약갱신요구권이 발생하기 전인 임대차계약 만기 6개월 전까지 소유권이전등기를 완료해야 한다.”

(초기 판단 요지)

즉, 임차인이 계약갱신요구를 행사하기 전에 매수인이 소유자가 되어 있어야만 실거주 사유로 정당하게 거절할 수 있다는 입장이었습니다.

3. 대법원 판례 변경: ‘2개월 전까지 이전등기 완료하면 OK’

그러나 2022.12.1. 선고된 대법원 판결(2021다266631)은 위 기준을 수정하였습니다.

“임대차계약 만기 2개월 전까지 소유권 이전등기를 완료한 매수인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.”

이는 계약갱신요구권 행사 기간(6개월 전~2개월 전)의 종료 시점까지 실소유권 이전이 완료되면 된다는 의미입니다.

즉, 실거주 목적으로 집을 산 매수인은 ‘계약만기 2개월 전까지 등기만 완료’하면, 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 것입니다.

4. 임대인 지위의 판단 기준은 ‘등기’

이 판례는 임대차보호법의 목적, 임차인의 예측 가능성, 실거주 필요성 등을 종합적으로 고려해,

‘계약갱신요구권 행사 기간 종료 시점’까지 실소유권자이면 충분하다고 본 것입니다.

5. 실무 포인트 요약

• 매수인이 실거주 목적이라면?

  • 임대차 만기 2개월 전까지 반드시 등기 완료해야 함

  • 그 이후 이전등기를 마쳐도 임차인의 계약갱신요구는 거절 불가

• 계약갱신요구권 행사 기간?

  • 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지

마무리하며

실거주 목적의 매수인이 계약갱신요구를 정당하게 거절하려면 소유권 이전 시점이 핵심입니다. 실거주 필요성과 임차인의 권리가 충돌할 수 있는 민감한 사안인 만큼, 부동산 매수·매도 전 충분한 법률 검토가 필요합니다.

문의사항이나 분쟁이 있다면 전문가와 상담하시길 권합니다.