[상속전문변호사] 부동산증여 이후 작성된 효도계약서의 효력 

안녕하세요, 상속전문변호사 박정식입니다.

최근에는 부모님께서 생전에 자녀에게 부동산 등을 증여할 때, 증여계약서 외에 '효도계약서'라는 형식으로 "부모님을 잘 모시지 않으면 증여를 해제한다"는 내용의 조건 등을 기재한 추가적인 약정을 하는 경우를 가끔 볼 수 있는데, 오늘은 위와 같이 부동산증여 완료 이후에 추가적으로 "효도계약서"가 작성된 경우 위 효도계약서의 효력 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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[상담 사례 내용]

상담인의 부친께서 생전에 장남에게 상가건물을 증여해 주시면서, 장남이 한달에 한번 이상 부친을 찾아뵙고 부친을 모시는 것과 증여한 부동산에서 나오는 월세 중에서 매월 100만원을 부친에게 드리는 것을 조건으로 하여 증여를 하였습니다.

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당시 증여등기는 법무사에게 의뢰하여 일반적인 증여계약서를 작성하여 증여등기를 하였는데, 그 이후 6개월 정도가 지나서 부친께서 위 조건을 기재하고 조건을 지키지 않으면 증여계약을 해제한다는 내용으로 효도계약서를 작성하여 장남이 인감도장을 찍어 주었습니다.

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이후 장남은 한달에 한번 이상 부친을 찾아뵙기로 하는 약속을 지키지 않고 매월 100만원씩 드리는 것도 자주 지키지 않아 부친께서는 장남에게 서운해하시다가 최근 사망하셨는데, 상속인들이 장남이 인감도장을 찍어 준 효도계약서의 내용을 이행하지 않았다는 이유로 상가건물에 대한 증여를 해제할 수 있나요?

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우선 일반적으로 완료된 증여의 경우에는 증여자가 임의로 해제할 수는 없도록 되어 있습니다.

즉, 민법 제555조는 "증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다"고 규정하고 있는바,

제555조(서면에 의하지 아니한 증여와 해제)

증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.

이는 ​​서면에 의한 증여의 경우 수증자가 임의로 해제할 수 없음​을 의미한다 할 것입니다.

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따라서 위 사례의 경우 만약 효도계약서가 없었다면, 이미 증여가 완료되었고, 법무사가 작성한 증여계약서에 의하여 증여등기가 경료된 것이므로 증여자인 부친이나 부친의 상속인들이 임의로 해제할 수는 없다 할 것입니다.

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다만 위 사례의 경우는 증여가 완료된 이후에, 장남이 한달에 한번 이상 부친을 찾아뵙고 부친을 모시는 것과 증여한 부동산에서 나오는 월세 중에서 매월 100만원을 부친에게 드리는 것을 조건으로 상가건물을 증여한 것이고, 장남이 위 조건을 이행하지 않을 경우 증여자인 부친이 증여를 해제할 수 있다는 내용으로 '효도계약서'가 작성된 경우이므로 이러한 사후 작성된 효도계약서로서 당초 증여를 부담부증여로 볼 수 있느냐가 위 상담사례의 쟁점이라 할 것입니다.

증여 완료 이후에 작성된 "효도계약서"가 당초 증여가 부담부증여였다는 사실을 확인하는 의미로 이를 문서화한 것일 경우, 당초 증여에 대해서, 해제조건 또는 부담의 미이행으로 당초 증여를 해제할 수 있습니다.

위 사안의 경우는 부친이 당초 상가건물을 장남에게 증여할 때 이미 위와 같은 조건을 제시하여 장남이 그러한 조건을 지키겠다고 다짐을 받고 증여를 하였던 것이므로, 그러한 증여는 '해제조건을 부담으로 하고 있는 [부담부증여]'라고 볼 수 있는 사안입니다.

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그러나 그러한 부담을 증여계약서에 기재하지 않고 법무사가 일반적인 증여계약서를 작성하여 증여등기가 이루어졌기 때문에 이러한 증여를 해제조건부증여로 볼 수 있느냐가 문제인데, 당초 증여에 대하여 상대방의 부담이나 조건 등의 부관이 붙어 있었다는 점에 대해서 그러한 조건이나 부담의 존재를 주장하는 자가 증명하여야만 부담부증여로 인정되어 증여를 해제할 수 있습니다.

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서울고등법원에서는 위 상당사례와 유사한 사안에서, 부동산 소유권이전등기 직후 효도약정서가 추가로 작성된 경우, 이를 ​부담부증여의 일부로 볼 수 있다​고 판시한 사례​(2023. 8. 18. 선고 2023나2001690 판결)가 있습니다.

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즉, 서울고등법원은 "원고와 피고 사이의 증여계약은 법무사 확인 증여계약서에 기재된 임대차보증금반환채무와 근저당권 피담보채무의 인수뿐만 아니라 아파트 매수의무와 근저당권 설정의무 등 효도약정서에 기재한 의무까지 부담할 것을 조건으로 한 부담부증여"라고 판단하여, 나중에 추가로 작성된 "효도계약서"로서 당초 증여가 효도계약서에 기재된 조건을 이행하기로 하는 부담부증여를 하였다는 사실을 확인하는 의미로 부담에 관한 약정을 효도약정서로 추가 작성한 것으로 그러한 부담을 사후에 문서화한것이라고 보아, 당초 증여를 "부담부증여"로 인정하여, 그러한 부담을 이행하지 않은 피고에 대한 증여를 해제할 수 있다고 판단한 것입니다.

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위와 같은 서울고등법원의 판결에 따르면, 우선 법무사가 작성한 증여계약서에 해제 조건 등에 대한 기재가 없는 상태로 증여등기가 경료된 경우라도, 사후에 당사자들의 합의로 증여해제 조건 등이 기재된 효도계약서가 작성되었다면, 당초 증여가 해제조건 등의 부담이 있는 부담부증여였다는 사실을 확인하는 의미로 효도계약서가 작성된 것으로 보아, 당초 증여를 부담부증여로 인정할 수 있게 되는 것입니다.

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그렇다면 증여가 완료된 이후에 효도계약서가 작성된 경우 이러한 "효도계약서"를 당사자들 사이의 별도의 계약서로 인정하여 위 효도계약서만으로 기존의 증여를 해제할 수 있을까요?

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이는 증여 이후 작성된 효도계약서가 당초 증여계약서와는 별도의 계약서로서 인정되는 경우로서, 추가로 작성된 효도계약서만으로 부담부 증여의 일부로 인정되는 경우입니다.

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이러한 경우 효도계약서만으로 부담부증여로 인정되기 위해서는, 우선 당사자 사이에서 사후에 작성된 효도계약서에 대하여 당사자들 사이에서 "명확한 합의"가 있어야 합니다.

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또한 사후에 작성된 효도계약서에 기재된 부담의 내용이 구체적이며, 적법한 내용이어야 하고, 특히 이행 가능한 부담에 대하여 명확하게 기재하여야만 그러한 효도계약서만으로도 당초 증여를 해제할 수 있다 할 것입니다.

사후에 작성된 "효도계약서"로 당초 증여를 해제하기 위해서는 효도계약서에 기재된 부담의 내용이 급부로서의 일반적인 요건인 "적법성", "가능성", "확실성"의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

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즉, 효도계약서를 작성할 당시 당사자 일방의 서명이 없는 경우라든가, 수증자가 효도계약서에 명확하게 합의것이 아니라든가, 조건으로 기재한 부담의 내용이 단순히 "효도" 또는 "심부름"과 같은 불명확한 의무를 부담시키는 내용이라면 그러한 효도계약서만으로 당초 증여를 해제할 수 없는 것입니다.

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이와 관련하여 서울중앙지방법원에서는, 효도계약서상 피고들이 이행할 의무가 "효도"는 "심부름"이라고만 기재되어 있을 뿐 구체적인 효도의무(급부) 또는 심부름의 내용이 전혀 없는 경우, ​급부로서의 일반적 요건인 적법성, 가능성, 확실성의 요건을 갖추지 못했다​고 판단하여, 그러한 효도계약상 조건은 부담부 증여계약상 '부담'으로서 효력이 없다고 판시한 사례(서울중앙지방법원 2023가단52365523 판결)가 있다는 점도 알아 두셔야 할 부분입니다.

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감사합니다.

​​(※ 박정식변호사가 운영하는 "상속분쟁의 해법" 홈페이지 자료실에는 위 자료와 관련된 자료가 많이 게시되어 있으므로 필요하신 분은 홈페이지 자료실을 직접 방문하시어 참고하시면 됩니다.)

글: 상속전문변호사 박정식