임대보증금반환소송, 확실한 방법은? 

안녕하세요. 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임대보증금반환소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대계약이 종료되었는데도 불구하고 보증금을 받지 못한 분들을 보면 굳이 소송을 해야하나면서 소송하는 것을 부담스러워 하는 경우가 많은데요.

따라서 법률상담을 하더라도 소송보다는 더 간편한 방법으로 보증금 받는 방법을 원하시는 분들이 많습니다.

물론 저도 그 마음이 충분히 이해가 갑니다. 소송이 아무리 보증금반환을 확실하게 받는 방법이라고 하더라도 비용도 그렇고 시간도 많이 소요되기 때문입니다.

다만 소송을 하지 않고 보증금반환을 받아낼 수 있는 지급명령신청만 보더라도 소송보다 시간과 비용이 적게드는 반면 임대인의 인적사항을 모르거나 임대인 연락이 두절되는 경우에는 신청을 하더라도 기각이 되기 쉬운데다 신청 후 결정문 송달이 임대인에게 되지 않을 때에는 소송으로 이어질 수 밖에 없습니다.

더불어 지급명령신청 후 결정문이 임대인에게 송달되더라도 결정문을 받은 후 14일 이내에 임대인이 이의신청을 하면 소송을 해야 합니다.

이는 내용증명도 마찬가지입니다. 보증금반환을 받는 손쉬운 방법이기는 하지만 내용증명은 법적인 강제력이 없습니다.

때문에 내용증명을 보내더라도 임대인이 나몰라라 한다면 결국 할 수 있는 방법은 소송밖에 없습니다.

이와 같이 소송없이 쉽고 간편하게 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법이 있기는 하지만 보증금반환소송처럼 확실하게 보증금을 반환받을 수 있지는 않습니다.

임대보증금반환소송, 오래걸려도 확실하게 받을 수 있습니다.

보증금반환청구소송에서 두가지만 확실하게 증명될 경우 세입자가 소송에서 이길 가능성이 매우 높습니다.

임대차계약이 종결되었고 임대차계약이 종료되기 전 6개월에서 최소 2개월 전에 계약해지통보의사를 전달했다는 것만 입증되면 됩니다.

게다가 임대차보증금반환소송에서 세입자가 승소하더라도 임대인이 작심하고 보증금을 바로 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

하지만 반환소송을 하여 승소하게 될 경우 강제집행을 할 수 있는 권한이 생깁니다. 이런 까닭에 소송 후에 임대인이 보증금을 주지 않더라도 강제집행절차로 보증금 회수를 할 수 있습니다.

더불어 승소하게 될 경우 수임료를 비롯해서 소송비용도 상대방인 임대인에게 청구할 수 있습니다.

때문에 몇 개월, 길면 1~2년으로 시간이 오래 걸리기는 하나, 보증금반환소송은 가장 확실하게 보증금을 받을 수 있는 방법이기는 합니다. 따라서 안전하게 보증금반환을 돌려받고자 한다면 소송을 진행하는 것을 권장드립니다.

특히 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다든지, 의도적으로 연락을 피하거나 두절된 경우에는 시간이 지체될수록 더 보증금반환이 어려워질 수 있기에 이럴 경우에는 더더욱 처음부터 보증금반환소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

하지만 소송 전에 준비해야 할 것들이 있습니다. 아래 글에서 이어서 관련 내용을 정리해놓겠으니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

임대보증금반환소송, 꼭 해야 하는 것은?

임대보증금반환소송을 진행하고 싶으시다면 임대인에게 계약을 끝내겠다는 의사를 명확하게 밝혀야 합니다. 그래야 보증금반환소송을 하더라도 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문입니다.

현행법상 보증금반환은 계약만료가 된 후에야 할 수 있습니다. 따라서 계약종료의사를 밝히지 않으면 묵시적으로 계약이 연장됩니다.

물론 묵시적 연장이 되어도 계약해지통보가 가능합니다. 하지만 묵시적 계약 후 계약해지통보의사를 밝힐 땐 3개월 후 효력이 발생하기에 3개월이 지나야 보증금반환을 할 수 있습니다.

이와 같이 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 의사는 늦어도 계약만료 전 2달 전까지 이기에 보증금반환소송을 준비중이시라면 꼭 기한내에 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혀놓으시길 바랍니다.

더불어 해지의사는 꼭 기록으로 남겨놓으시길 바랍니다. 종종 임대차계약해지를 하기만 하면 된다고 생각하여 구두로 계약해지통보를 하는 경우가 있는데요.

그럴 땐 집주인이 계약해지통보를 받지 못했다고 발뺌할 수 있습니다. 그렇게 되면 임대차계약이 종료되어도 앞서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신이 됩니다.

따라서 전화든, 문자든, 카카오톡이든, 어떤 매체를 이용하든 상관 없지만 꼭 계약해지통보를 한 사실이 있다는 것을 기록으로 남겨놓는 것이 추후 보증금반환에 유리할 수 있습니다.

이때 더 명확하게 계약해지통보를 했음을 입증하고 싶으시다면 내용증명을 이용하시는 것도 권장드립니다.

물론 앞서 말씀드린 것처럼 내용증명은 법적 효력을 지니고 있진 않습니다. 하지만 소송을 진행하게 되면 객관적인 증거자료로 활용할 수 있습니다.

따라서 확실하게 해지의사를 기록으로 남기고 싶으시다면 내용증명을 보내는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.