임대차 계약 해지, 임대인의 의무와 임차인의 의무 

임대차 계약 해지, 임대인의 의무와 임차인의 의무

오늘은 임대차계약이 종료되는 시점에서 임대인의 의무와 임차인의 의무​를 알아보고,계약 해지 과정에서 분쟁이 발생할 경우 어떻게 대처할 수 있는지에 대해서 알아보려고 합니다

(!) 임대차 계약에서 임대인의 의무와 임차인의 의무

임대차계약을 체결하게 되면 임대인에게는 차임지급청구권과 차임증액청구권, 임대물반환청구권, 임대물 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가지며, 임차인은 사용‧수익권과 임대차등기협력청구권, 차임감액청구권, 부속물매수청구권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권 등의 권리의 발생과 동시에 의무또한 지게 됩니다. 먼저 임대인은 목적물을 사용‧수익하게 할 의무, 방해제거 의무, 하자 등에 대한 담보 책임을 지게 되며 임대차 계약이 해지 되고 나면 임대차 보증금 반환의 의무도 지게 됩니다. 반대로 임차인은 차임지급의무, 목적물의 사용‧수익에 따른 의무를 지게되며 계약의 해지시 목적물의 반환의무와 원상회복의무를 지기 때문에 임차인은 계약이 종료되면 목적물을 원래의 상태로 회복시켜 반환해야 합니다.

- 임대차 종료 시 임차인의 의무에 관한 법원의 입장

(!) 임대차 계약의 종료

임대차기간의 약정이 있는 때에는 존속기간의 만료로 임대차는 종료되는데요.

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(해지통고). 해지통고의 경우 상대방이 그 통고를 받을 날부터 일정기간이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다.

그렇다면 임차인이 파산한 경우에는 어떻게 될까요? 당연히 임대차계약이 종료되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 임차인이 파산선고를 받았다고 하여 임대차가 종료되는 것은 아니며, 임대인 또는 파산관재인이 해지 통고를 한 경우와 민법 제635조에 의해 일정 기간이 경과한 때에 해지의 효력이 발생합니다. 또한 이러한 해지 통고는 파산선고라는 특수한 사유에 기인한 것이므로 별도의 손해배상을 청구할 수 없습니다.

- 임대차 종료에 관한 법원의 입장

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(!) 임대차 계약의 해지

임대차 계약의 해지는 1.임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때, 2.임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실한 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때, 3.임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 때, 4. 차임 연차액이 2기의 차임액에 달하는 때 가능하며, 상대방에게 그 의사표시가 도달한 때에 효력이 발생합니다.

(!) 적법하게 임대차 계약을 해지하려면

임대차보호법에 따라 주택은 2기, 상가는 3기에 해당하는 차임이 연체되었을 경우 해지가 가능하며, 임차인이 임대인의 동의 없이 불법으로 개조하거나 임대차 계약 목적이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우, 불법으로 전대차 계약을 한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있는데, 계약 해지의 통보는 구두로 하는 방법도 있지만 추후 법적 분쟁이 발생할 경우 활용이 가능한 내용증명을 발송하는 것이 효과적입니다.