■ 부동산 임대차 전세금, 반환받지 못해도 명도 의무 있을까
주택 임대차 관계에서 집주인과 세입자는 동시이행 관계에 속합니다. 동시이행이란 보증금 반환 의무가 있는 집주인과, 집을 돌려줘야 하는 세입자의 명도의무가 동시에 이행되어야 한다는 의미입니다. 그렇다면 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 세입자는 약속된 날짜에 맞춰 명도를 해줘야 하는지 문제됩니다.
오늘은 명도소송변호사 법무법인대한중앙 대표 조기현과 함께명도소송 관련 정보, 집주인과 세입자 간 권리분쟁 사례와 해결책에 대해 알아보고자 합니다.
>> 명도소송은 무엇이고 어떤 경우에 진행되는지?
명도소송의 주 목적은 점유자의 점유행위를 중단하게 하고 매수한 목적물을 돌려받는 것입니다. 즉 임대 기간이 종료되었음에도 임차인이 독단적으로 지속적인 점유를 하고 있다면 불법적으로 점유하고 있는 임차인을 퇴거시키고 부동산의 인도를 구하는 명도 소송을 진행해야 합니다. 한 사례를 들어보도록 하겠습니다. 그렇다면, 임대인의 입장에서는 불법적으로 점유하고 있는 임차인을 내쫓으면 되지 않을까요? 그렇지 않습니다. 임차인이 점유하고 있는 주거지에 함부로 들어가게 되면 주거침입죄로 처벌받을 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 법적으로 해결할 수 있는 방법의 첫 번째 단계로 계약 종료를 입증할 수 있는 자료와 함께 내용증명을 발송하는 것인데요. 내용증명을 발송한 후 이 계약이 유효하게 해지되었다는 사실을 주장하여 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여야 합니다.
>> 명도소송은 어떤 경우에 필요한지 알아보겠습니다.
① 인도 명령을 받은 입주자가 해당 부동산을 계속해서 점유하고 있는 경우 |
② 경매 절차에서 낙찰 받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났음에돟 인도명령의 대상자가 인도를 거절한 경우 |
③ 임차인이 월 임대료를 두 달분 내지 않았을 경우(상가의 경우 세 달분) |
④ 불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있을 경우 |
위와 같은 요건들로 명도소송을 진행할 경우에는 계약 해지의 의사를 정확하게 밝힌 내용증명을 먼저 보내야 하는데요. 이 내용증명은 점유하고 있는 임차인에게는 압박의 수단으로 작용할 수 있으며 추후 소송으로 번질 경우 사건의 사실을 증명해주는 증거자료로 쓰입니다. 명도소송을 제기한 후 기간은 6개월에서 1년 정도의 기간이 소요됩니다. 그러나 소송 기간 중 점유자가 제3자에게 부동산을 넘긴다면 다시 처음부터 소송을 진행해야 하는데요. 이러한 불상사를 미리 예방하기 위해서 현재 점유의 상태를 묶어두는 점유이전금지가처분신청이 필요합니다.
>> 임대인 보증금 반환, 입증책임은 누구에게 있을까
임대차 계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 연체차임을 공제한 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 이 경우 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 점에 대한 입증책임은 보증금의 반환을 구하는 임차인이 부담합니다.
“임대차계약의 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다(대판 2005.9.28., 2005다8323).” |
>> 임대인이 전세금을 반환하지 않아도 세입자는 집을 돌려줘야할까?
결론부터 말씀드리면 세입자는 전세금을 반환받지 못한 상황에서 집을 돌려달라는 집주인의 요구를 거부할 권리가 있습니다. 집주인과 세입자는 동시이행 관계에 있기 때문인데요. 보증금 반환 의무가 있는 집주인과 세입자의 명도의무는 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 세입자가 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 머물러도 법률상 불법 점유가 아니며, 이 경우 세입자는 전세보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.
>> 세입자가 전세금 수령 거부하면 집주인이 명도소송을 제기할 수 있을까?
해당 사례는 동시이행관계를 세입자가 역으로 악용하는 경우에 해당하는데요. 집주인은 법을 준수하기 위해 전세금을 반환하려 해도 세입자가 전세금 수령을 거부하며 버티면서 집을 내놓지 않는 경우입니다. 하지만 세입자가 전세금 수령을 거부한다는 이유만으로는 집주인이 곧바로 명도소송을 제기하면 안되는 상황입니다. 집주인은 이 경우에 법원에 보증금을 공탁하는 절차를 이용해야만 본인의 의무를 준수했다고 할 수 있으며 이후에 세입자에 대한 책임을 물 수 있습니다.
>> 명도소송변호사의 필요성
명도소송은 본안소송 외에도 점유이전금지 가처분을 신청해야 하고 승소 후에도 강제집행 등을 진행해야하는데 이모든 절차를 혼자 진행하기 어렵기 때문에 전문가의 도움이 필요합니다.
셀프소송을 진행하거나 법무사를 통해 소장을 작성하면 본인이 직접 법정에 출석해서 소송절차를 진행해야합니다. 또한 어떤 서류가 필요한지 검토하여 본인이 직접 서류를 준비해야합니다.변호사를 선임하면 서류준비부터 변혼기일 출석까지 변호사가 대리하여모든 절차를 수행하므로 더 간편하게 사건을 해결할 수 있습니다.
변론기일에 출석할 여유가 없거나 서류만 참조하여 직접 변론하는데
어려움이 예상된다면
변호사를 선임하는 것이 좋습니다.
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