전세사기, 전문변호사의 예방방법 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 이주현 변호사입니다.

요즘에는 "빌라왕"이라고 불리는 전세 사기로 인해 많은 임차인들이 피해를 입는 사건들이 발생하고 있습니다. 정부가 이에 대한 대책을 마련하고는 있지만, 이미 빌라왕은 전세보증금을 반환하지 않은 채로 사망한 경우가 많아, 피해자들은 실제로 재판 과정을 거친다 하더라도 임대보증금을 반환받는 데 상당한 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.

전세사기의 유형은 다양하지만, 최근 흔히 알려진 수법은 "갭투자"로 알려진 사기 수법입니다.

갭투자는 주택을 전세로 임대하면서 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 집을 선택하여 구매하는 투자 방식입니다. 이 방식의 수법을 살펴보면, ① 빌라왕이 빌라 소유자에게 집을 사겠다고 제안하면서 전세 가격을 실거래가보다 높게 제시합니다. ② 전세 세입자는 안전장치로서 깨끗한 등기부등본과 주택보증보험을 믿고 전세 계약을 체결합니다. ③ 빌라 소유자는 전세계약을 체결한 후 빌라왕에게 집을 매도합니다.

이러한 방식으로 빌라왕은 현금을 챙기면서 동시에 빌라 소유권도 보유하게 됩니다. 특히, 전세사기는 점점 더 교묘해지고 지능화되어, 임차인이 계약 당시 권리관계를 정확히 파악하는 것이 매우 어려워졌습니다.

전세사기로 인한 보증금 반환이 어려울 경우, 다음과 같은 대응 방법을 고려할 수 있습니다

  

형사고소: 전세사기를 당한 경우, 가해자를 사기죄로 형사고소할 수 있습니다. 가해자는 임대인, 공인중개인 또는 공인중개사협회 등이 될 수 있습니다.

공인중개사의 책임: 공인중개사는 임대차 계약의 권리관계를 정확하게 설명하는 의무가 있습니다. 전세사기임을 알면서도 임대차계약을 진행한 경우에는 공인중개사를 형사상 사기죄로 고소할 수 있습니다.

민사손해배상청구소송: 전세사기로 인한 피해를 입었다면 민사손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다. 세입자를 속여 전세사기를 벌인 경우 피해배상을 받을 수 있으며, 대상은 임대인 뿐만 아니라 공인중개사와 공인중개사협회도 포함될 수 있습니다.

그러나 전세사기로 인한 소송은 복잡하고 어려운 절차를 포함하고 있습니다. 따라서 누구나 보증금을 반환받고 가해자를 형사 처벌할 수 있는 것은 아니며, 피해 금액을 반환받기 어렵다는 실정이 있습니다.

따라서 전세사기 피해를 입은 경우, 부동산 전문 변호사와 상담하여 적절한 대응 방안을 찾는 것이 좋습니다.

전세사기를 미리 예방하기 위해서는 다음 사항을 주의해야 합니다

  

임대인의 신분증 확인: 임대인의 신분증을 확인하여 등기부상 주소지와 생년월일이 일치하는지 확인해야 합니다. 가짜 대리인의 위임장, 인감, 신분증을 이용한 가짜 전세 계약을 막기 위한 중요한 단계입니다.

등기부등본 확인: 중도금 및 잔금 납입 이전에 등기부등본을 주기적으로 확인해야 합니다. 이를 통해 선순위 근저당권이 있는지, 채권최고액이 얼마인지 확인할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자 등록: 전세금 반환을 위해 반드시 전입신고와 확정일자를 등록해야 합니다. 이 절차를 완료하지 않으면 세입자로서의 지위를 인정받을 수 없으며, 집이나 집주인에 대한 대항력을 가질 수 없습니다.

전세사기를 미리 방지하기 위해서는 이러한 절차와 주의사항을 숙지하고 실천하는 것이 중요합니다.