임대차등기명령 신청 후 주의할 사항은? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

​오늘은 임대차등기명령에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

임대인과의 계약이 종료된 이후에도 보증금을 받지 못했을 때 임대차등기명령은 활용하기 좋은 제도입니다. ​

등기명령을 신청하게 되면 계약종료 이후에도 대항력과 우선변제권을 확보하고 있기 때문입니다.

대항력은 임차인이 임대차계약기간동안 임대인이 도중에 변경되더라도 대항할 수 있는 권리를 의미하고, 우선변제권은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

​이는 임차인으로서 권리를 유지할 수 있도록 하는 제도이며 계약서 작성 이후 전입신고와 확정일자를 받아두어 대항력 및 우선변제권이 생기게 됩니다.

따라서 계약기간이 종료된후 보증금을 돌려받지 못하고 다른곳으로 이사를 가게 되더라도 등기명령으로 임차인은 권리를 그대로 유지할 수 있습니다.

​임차권등기명령은 신청도 간편해 집주인의 승낙없이 임대차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 신청할 수 있습니다.

하지만 신청후 지켜야 할 사항이 있습니다.

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먼저 바로 이사를 가서는 절대 안됩니다.

흔히 임대차계약등기명령을 신청하면 이사를 가도 된다고 생각을 하는 경우가 많습니다. 그런데 임차권등기명령신청을 했다고 바로 집을 비워서는 안됩니다.

​이는 임차인이 집에 등기를 설정하는 것을 의미합니다. 따라서 바로 효력이 생기는 것이 아니라 등기부등록에 임대차등기명령 신청내용이 등록되어야 합니다.

​따라서 등기 이전에 절대 집을 비워서는 안된다는 점 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

등기명령을 신청한 이후에는 결정문이 나와 집주인에게 도착한후 등기부등본에 등재가 됩니다. 기간은 보통 1~2주정도 걸리므로 이 기간동안 절대 이사를 하여서는 안됩니다.

만일 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야한다면 임대차등기명령신청을 한후 여유를 두고 이사날짜를 잡는 것이 좋습니다. 그래야 임대차등기명령신청후에도 보증금을 주지 않을 때 기 등기되어 있는 임차권등기로 인해 강제경매신청을 통하여 보증금 회수가 가능할 수 있습니다.

등기명령이 인정되면 임대차계약시 등기부등본으로 확인이 가능하기에 이후 계약에 차질을 가져올 수 있으므로 임대인에게 심리적인 압박을 가할 수 있습니다.

이로 인해 임대인이 보증금을 전액이 아닌 일부를 돌려줄 때에도 등기명령을 절대 해제해서는 안됩니다.

​이는 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니 유의하시길 바랍니다.

그 외에도 어떤 집주인의 경우에는 임차권등기명령을 해제해주면 보증금을 반환해 주겠다고 제안을 하는 경우도 많습니다.

​하지만 이 또한 먼저 해제해서는 안됩니다. 법률에 따르면 동시이행이 되어야 하기에 보증금반환의무가 우선되어야 합니다.

특히 임차권등기명령은 소멸시효가 존재하지 않지만, 등기명령을 취소할 수 있는 방법도 있으므로 보증금을 돌려주겠지라는 안일한 생각보다 위와 같은 방법으로 권리를 지켜내시길 바랍니다.