안녕하세요. 법무법인 공정 황보윤 변호사입니다.
공사기간이 늘어났는데 원도급사가 변경계약서를 작성해 주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
건설현장에서는 선행공정 지연이나 자재 수급 문제로 공사기간을 연장해야 하는 상황이 자주 발생합니다. 하지만 원도급사가 구두로만 연장에 동의하고 변경계약서 작성을 미루는 경우도 있습니다.
이러한 상황에서 하도급사가 공사를 계속 진행하면 향후 원도급사가 공사기간 연장에 합의한 적이 없다며 지체상금을 청구하는 분쟁이 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 실제 하도급 분쟁 사례를 통해 공사기간 연장 시 변경계약서가 필요한 이유와 지체상금 및 중대재해 위험을 예방하는 방법을 살펴보겠습니다.
📌 공사기간 연장, 구두 합의만 믿어도 될까?
공사기간이 연장됐더라도 원도급사가 구두로 동의했다는 이유만으로 안심해서는 안 됩니다.
추후 원도급사가 연장 사실을 부인한다면 하도급사는 지체상금 청구 등 법적 분쟁에 직면할 수 있습니다.
✔ 공사기간 연장 사유 확인
✔ 원도급사의 연장 합의 여부
✔ 변경계약서 작성 및 증거 확보
👉 공사기간 연장이 필요하다면 구두 합의에 그치지 않고 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
📌 원도급사가 변경계약서 작성을 미룬 사례
하도급사 A사는 원도급사 B사로부터 주상복합건물 설비공사를 하도급받았습니다.
공사 도중 선행공정과 자재 수급이 지연되면서 공사기간 연장이 필요한 상황이 발생했습니다.
A사는 B사에 변경계약서 작성을 요청했지만, B사는 알겠다는 답변만 할 뿐 서면 작성에는 소극적이었습니다.
A사는 과거에도 변경계약서 없이 준공하고 대금을 지급받은 경험이 있어 이번에도 그대로 진행할지 고민했습니다.
👉 과거에 문제가 없었다고 해서 이번 공사에서도 변경계약서 없이 안전하게 진행할 수 있는 것은 아닙니다.
📌 변경계약서 없이 공사를 계속하면 생기는 문제
① 공사기간 연장 사유 발생
선행공정과 자재 수급 지연으로 기존 준공기한을 맞추기 어려워졌습니다.
② 원도급사에 변경계약 요청
하도급사는 연장계약서 작성을 요청했지만 명확한 서면 합의를 받지 못했습니다.
③ 기존 계약기간이 그대로 남는 문제
변경계약 없이 공사를 진행하면 나중에 실제 합의한 준공기한을 입증하기 어려울 수 있습니다.
④ 지체상금 분쟁 발생 가능성
원도급사가 공사기간 연장을 부인하면서 지체상금을 청구할 가능성이 있습니다.
👉 공사지연이 발생했다면 연장 사유와 협의 과정을 문서로 남겨야 합니다.
📌 공사기간 연장계약서가 필요한 4가지 이유
① 지체상금 분쟁 예방
변경된 준공기한을 명확히 정해 향후 지체상금 청구에 대응할 수 있습니다.
② 추가공사비 분쟁 예방
공사기간 연장에 따른 간접비와 추가 비용 부담을 협의할 수 있습니다.
③ 중대재해 위험 관리
무리한 공기 단축을 방지하고 안전한 공사기간을 확보하는 데 도움이 됩니다.
④ 재하도급 계약 관리
하위 업체와의 계약기간도 조정해 추가적인 계약 분쟁을 예방할 수 있습니다.
👉 변경계약서는 공사기간뿐 아니라 비용과 안전 문제까지 함께 관리하는 중요한 자료입니다.
📌 변경계약서 작성과 미작성, 어떤 차이가 있을까?
🔶 변경계약서를 작성하지 않은 경우
구두 합의만으로 공사를 진행하면 연장 기간과 합의 내용을 둘러싼 다툼이 발생할 수 있습니다.
원도급사가 기존 준공기한을 기준으로 지체상금을 청구할 가능성도 있습니다.
🔷 변경계약서를 작성한 경우
연장 사유와 변경된 준공기한을 명확히 기록해 향후 분쟁에서 증거로 활용할 수 있습니다.
추가 비용과 재하도급 일정까지 함께 조정할 수 있다는 장점도 있습니다.
👉 변경계약서가 없다고 연장 합의가 무조건 무효가 되는 것은 아니지만, 서면으로 작성하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
📌 공사기간 연장 시 반드시 확인할 6가지
✔ 선행공정 지연 — 공사지연 원인과 책임 소재 확인
✔ 자재 수급 문제 — 납품 지연 및 공정 차질 관련 자료 확보
✔ 연장 합의 여부 — 구두 합의를 이메일이나 공문으로 확인
✔ 추가 비용 발생 — 간접비 등 공사비 증액 필요성 검토
✔ 산업안전 문제 — 무리한 공기 단축에 따른 안전 위험 점검
✔ 재하도급 계약 — 하위 업체의 공사기간 변경 필요성 확인
👉 공사기간 연장계약서는 연장 기간뿐 아니라 지연 원인과 추가 비용까지 명확히 기재해야 합니다.
📌 공사기간 연장, 법적으로 보호받을 수 있을까?
공사기간 연장은 단순히 원도급사와 하도급사 사이의 협의 문제만은 아닙니다.
산업안전보건법과 건설산업기본법에는 공사기간과 관련된 규정이 마련되어 있습니다.
✔ 산업안전보건법 제69조·제70조 — 발주자의 부당한 공사기간 단축 금지 및 일정한 사유에 따른 공사기간 연장
✔ 건설산업기본법 제22조 — 정당한 이유 없이 계약기간 변경을 인정하지 않는 불공정한 계약조건의 효력 문제
✔ 중대재해처벌법 — 무리한 공기 단축으로 중대산업재해가 발생한 경우 관련 의무 위반에 따른 책임 문제
다만 각 규정의 적용 대상과 요건은 구체적인 계약관계에 따라 확인해야 합니다.
👉 공사기간 연장은 계약상 권리뿐 아니라 산업안전과도 연결되는 중요한 문제입니다.
📌 변경계약서를 작성하면 지체상금을 피할 수 있을까?
원도급사가 공사기간 연장에 합의했다면 변경된 준공기한을 명확하게 기록하는 것이 중요합니다.
변경계약서에 연장 기간과 적용 범위를 명시하면 해당 기간의 지체상금 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
반면 구두 합의만 존재한다면 추후 원도급사가 기존 준공기한을 기준으로 지체상금을 청구할 가능성이 있습니다.
다만 변경계약서가 없더라도 실제 연장 합의나 공사지연의 책임 소재에 따라 지체상금 청구의 타당성을 다툴 수 있습니다.
👉 지체상금 분쟁을 예방하려면 연장된 준공기한과 지연 사유를 서면으로 명확히 남겨야 합니다.
📌 공사기간 연장계약서를 작성하지 않으면?
🔶 변경계약서를 작성한 경우
연장된 준공기한과 공사지연 사유가 명확해져 향후 계약 분쟁에서 중요한 증거로 활용할 수 있습니다.
또한 추가 간접비와 하위 업체의 공사일정을 함께 조정할 수 있습니다.
🔷 변경계약서를 작성하지 않은 경우
공사기간 연장에 관한 합의가 불명확해져 지체상금이나 추가공사비 분쟁이 발생할 수 있습니다.
무리하게 기존 준공기한을 맞추려다 안전사고 위험이 커질 가능성도 있습니다.
👉 변경계약서 작성은 지체상금, 추가공사비, 산업안전 문제를 함께 관리하는 방법입니다.
📌 공사기간 연장계약서 작성방법 5단계
① 공사지연 사유 확인
선행공정 지연이나 자재 수급 문제 등 공사기간 연장이 필요한 사유를 확인하고 증거를 확보합니다.
② 원도급사에 서면 요청
공사기간 연장 필요성을 공문이나 이메일로 통지하고 변경계약서 작성을 요청합니다.
③ 연장 기간 및 추가 비용 협의
변경된 준공기한과 지연 사유, 추가 간접비 부담 여부를 협의합니다.
④ 변경계약서 작성 및 체결
합의 내용을 서면으로 작성하고 양측의 서명 또는 날인을 받아 보관합니다.
⑤ 관련 하위 계약 검토
적법한 재하도급 관계가 있다면 변경된 공사기간을 해당 계약에도 반영할 필요가 있습니다.
👉 공사지연 사유부터 추가 비용까지 명확히 기록하는 것이 변경계약서 작성의 핵심입니다.
📌 원도급사가 변경계약서 작성을 거부한다면?
원도급사가 공사기간 연장에는 동의하면서 변경계약서 작성만 미루는 경우가 있습니다.
이때 구두 합의만 믿고 공사를 진행하면 추후 연장 합의 여부를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
✔ 공사지연 원인을 확인할 수 있는 공사일지와 공정표
✔ 변경계약서 작성을 요청한 공문 및 이메일
✔ 원도급사와 협의한 연장 기간 및 추가 비용 내역
변경계약서 체결이 지연되더라도 협의 내용과 요청 사실을 지속적으로 기록해야 합니다.
👉 원도급사가 서면 작성을 미룬다면 공사기간 연장에 관한 증거부터 확보해야 합니다.
📌 공사기간 연장 시 반드시 기억할 4가지
① 지체상금 분쟁 예방
연장된 준공기한을 명확히 기록하고 공사지연 책임 소재를 확인해야 합니다.
② 산업안전 위험 관리
무리한 공기 단축으로 안전사고가 발생하지 않도록 적정 공사기간을 검토해야 합니다.
③ 추가공사비 및 간접비 확인
공사기간 연장으로 발생하는 비용의 부담 주체와 정산 방법을 협의해야 합니다.
④ 불공정 계약조건 검토
정당한 사유가 있는 공사기간 변경까지 일률적으로 배제하는 계약조건은 관련 법령에 따라 효력을 다툴 여지가 있습니다.
👉 공사기간 연장계약서는 지체상금뿐 아니라 공사비와 안전 문제까지 함께 검토해야 합니다.
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