주택임대차보호법 시행령 최우선변제금 기준 정리 

주택임대차보호법 시행령 내용을 몰라 보증금을 날릴까 걱정되시나요?

핵심 기준만 알면 내 보증금의 안전 여부를 바로

판단할 수 있습니다.

주택임대차보호법 시행령은 주택임대차보호법 제8조에 따른

소액임차인의 보증금 중 일정액에 대한 우선변제 범위와 기준을

구체적으로 정하는 대통령령입니다.

경매나 공매로 집이 넘어갔을 때 가장 먼저 돈을 돌려받을

수 있는 소액임차인 최우선변제금 기준이 바로 이 시행령에서 갈립니다.

저는 법률사무소 로율의 이동언 대표변호사(부동산전문변호사)입니다.

부동산 분쟁을 직접 진행하다 보면 법령의 기준 금액을 잘못 알고

계셔서 불이익을 당하는 임차인들을 자주 봅니다.

소액임차인 범위와 최우선변제금, 어떻게 나뉘나요?

실제로 법률 상담에서 가장 많이 듣는 질문은

"제 보증금도 법적으로 전부 보호받을 수 있나요?"라는 질문인데요.

결론부터 말씀드리면 보증금 전액이 아니라 시행령이

정한 한도액까지만 1순위로 보호됩니다.

주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조는 지역별로

소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제 금액을 구분해 규정하고 있습니다.

현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만

원 이하일 때 최대 5,500만 원까지,

세종·김포·화성시 및 수도권 과밀억제권역은 1억 4,500만

원 이하일 때 최대 4,800만 원까지 우선변제를 받습니다.

광역시(수도권 과밀억제권역 제외) 및

안산·광주·파주·이천·평택시는 보증금 8,500만

원 이하 중 최대 2,800만 원,

그 밖의 지역은 7,500만 원 이하 중 최대 2,500만 원까지

보호받을 수 있거든요.

여기서 주의할 점이 있습니다.

내가 계약한 시점의 법령이 아니라, 등기부등본상

'선순위 담보물권(근저당권 등)이 설정된 날짜'의 시행령 기준을 적용한다는 사실입니다.

근저당권 설정일 당시의 기준을 확인하지 않으면 소액임차인 요건에서

탈락할 수 있습니다.

전월세 전환율 상한선은 몇 %까지 인정될까?

임대인이 전세를 월세로 돌리자고

요구할 때 무조건 부르는 대로 줄 필요는 전혀 없습니다.

주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따르면

전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(연 2%)' 또는

'연 10%' 중 낮은 비율을 초과할 수 없도록 제한되어 있습니다.

임대인이 과도한 월세를 요구하면

이 법정 산정률을 초과한 부분은 효력이 없기 때문입니다.

또한 계약갱신요구권을 행사할 때 보증금이나 차임의 증액 청구 역시

주택임대차보호법 제7조에 따라 기존 금액의 5%를

초과하지 못합니다.

5%를 넘겨 지급한 차임은 부당이득반환청구 대상이

될 수 있습니다.

보증금을 지키기 위해 당장 확인해야 할 조치는?

임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 상황이라면

감정적으로 다투기보다 절차대로 서류를 갖춰야 합니다.

1단계로 대항력 요건인 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고),

확정일자가 유지되고 있는지 확인하세요.

2단계로 이사를 나가야 하는 상황이라면

반드시 법원에 주택임차권등기명령을 신청해 등기부에 기재된 것을

확인한 뒤 짐을 빼야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기가

마쳐져야 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문입니다.

만약 계약 기간이 끝났는데도 임대인이 새로운 세입자가

들어와야 준다며 반환을 미룬다면,

내용증명 발송 후 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청으로

집행권원을 확보해야 강제경매를 진행할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 주택임대차보호법 시행령상 최우선변제금은 자동으로 배당받나요?

A.

아닙니다.

법원 경매 절차에서 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구신청서를

제출해야 합니다.

기한을 넘기면 최우선변제권이 있어도 배당을

받지 못할 수 있습니다.

Q. 보증금이 기준액을 100만 원만 초과해도 소액임차인 혜택을

못 받나요?

A.

네, 그렇습니다.

시행령에 정해진 보증금 기준을 단 1원이라도 초과하면

소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 전혀 받지 못하며,

확정일자 순위에 따른 일반 우선변제권만 행사할 수 있습니다.

Q. 월세가 있는 경우 소액임차인 보증금 기준은

어떻게 계산하나요?

A.

주택임대차에서는 상가임대차와 달리 월세에 100을

곱하는 환산보증금을 적용하지 않고,

순수 순보증금만을 기준으로 소액임차인 여부를 판단합니다.

보증금 반환 문제나 임대차 계약 분쟁으로 법적 대응이 필요하시다면

사실관계를 객관적으로 검토해 보시기 바랍니다.