갱신청구권을 쓴 뒤 중도 퇴거하면 위약금이나 중개수수료를 무나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
계약 만료를 앞두고 임대인에게 "계속 살고 싶다"는 뜻을 전해 계약갱신요구권을 행사하고 2년을 더 연장한 임차인들이 있습니다. 그런데 갱신 후 얼마 지나지 않아 취업, 결혼, 내 집 마련 등으로 사정이 바뀌어 예정보다 훨씬 일찍 이사를 나가야 하는 상황이 생기기도 합니다. 이때 임대인은 "본인이 원해서 갱신까지 해 놓고 이제 와서 나가겠다는 거냐"며 남은 기간에 해당하는 위약금을 요구하거나, 다음 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료를 임차인이 부담해야 한다고 주장하는 경우가 적지 않습니다.
임차인 입장에서는 억울한 마음이 들기 쉽습니다. 애초에 갱신요구권이라는 것 자체가 법이 임차인에게 보장한 권리이고, 이를 행사한 것뿐인데 그 대가로 위약금이나 중개수수료까지 물어야 하는지 의문이 생기는 것입니다. 실제로 상담을 청해 오시는 분들 상당수가 "갱신요구권을 쓰면 중간에 못 나가는 것 아니냐"는 임대인의 말을 그대로 믿고 계약서에 서명한 뒤, 뒤늦게 사정이 바뀌자 곤란을 겪습니다.
결론부터 말씀드리면, 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차라면 임차인은 중도에 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 사실만으로 위약금을 물어야 하는 것은 아닙니다. 다만 그 갱신이 실제로 갱신요구권 행사에 따른 것인지, 계약서에 어떤 특약이 들어가 있는지에 따라 실무상 다툼의 여지가 남아 있으므로 하나씩 짚어 볼 필요가 있습니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결론을 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 문제된 갱신이 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 아니면 임대인·임차인이 완전히 새로 합의한 별개의 재계약인지입니다. 둘째, 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차라면 그 해지에 관하여 같은 법 제6조의2가 준용되어, 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 조문 구조입니다. 셋째, 갱신 계약서에 넣은 위약금 특약이 이 법정 해지권 행사를 사실상 막는 효과가 있다면 같은 법 제10조의 강행규정에 따라 무효를 다툴 여지가 있는지입니다. 넷째, 중개수수료는 본래 다음 세입자를 구하기 위해 임대인이 어차피 지출해야 하는 비용이라는 점에서 임차인에게 당연히 전가할 수 있는 것인지입니다.
이 네 지점을 순서대로 확인하지 않으면 "갱신요구권을 썼으니 무조건 위약금·중개수수료를 물어야 한다"는 임대인 측 주장을 그대로 받아들이기 쉽습니다. 실제로는 갱신의 성격과 계약서 문구에 따라 부담 여부가 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 위약금 요구에 앞서 "갱신요구권을 쓴 갱신"인지부터 확정하기
위약금 문제를 제대로 다투려면 먼저 그 갱신이 법이 보장하는 갱신요구권 행사에 따른 것인지, 아니면 당사자가 자유롭게 합의한 별개의 새 계약인지를 확정해야 합니다. 이 구분에 따라 적용되는 법리가 완전히 달라지기 때문입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 이 구분을 확정하고 대응합니다.
1) 갱신 당시 주고받은 의사표시를 문자·통지 기록으로 재구성합니다.
임차인이 임대인에게 갱신 의사를 어떤 방식으로 전달했는지(문자메시지, 통화, 내용증명 등)와 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없다는 전제로 갱신에 응했는지를 확인합니다. 계약서 특약사항에 "임차인의 계약갱신요구에 따른 갱신"이라는 문구가 있는지, 또는 보증금·차임 인상폭이 주택임대차보호법 제7조가 정한 상한(5%) 범위 안에 있는지도 함께 살핍니다. 인상폭이 그 범위를 지켰다는 사실 자체가 갱신요구권에 따른 갱신이었음을 뒷받침하는 정황이 될 수 있습니다.
2) 법정 갱신이 맞다면, 통지 후 3개월이면 종료된다는 조문 구조로 위약금 요구를 반박합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에 관해 제6조의2를 준용한다고 정하고 있습니다. 제6조의2에 따르면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉 이 해지는 계약 위반이 아니라 법률이 부여한 권리 행사이므로, 정해진 절차(통지·3개월 경과)를 지켰다면 그 자체로 위약금을 물어야 할 근거가 없습니다.
3) 위약금 특약이 있다면 강행규정 위반 여부를 다툽니다.
갱신 계약서에 "중도 퇴거 시 위약금 ○○만원을 지급한다"는 특약이 들어가 있다면, 그 특약이 임차인에게 법이 부여한 해지권(제6조의2 준용) 행사를 사실상 봉쇄하거나 그 행사에 경제적 불이익을 부과하는 효과를 갖는지 살펴야 합니다. 그런 효과가 인정되면 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 약정으로서 무효를 주장할 여지가 있습니다. 다만 해지 통지 후 효력이 발생하기까지의 3개월 동안은 임대차 관계가 그대로 존속하므로 그 기간의 차임은 정상적으로 지급해야 합니다 — 이는 위약금이 아니라 존속기간 중 차임이라는 점을 특약과 혼동하지 않아야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 중개수수료는 "원칙적으로 임대인 부담"이라는 법리로 협상하기
위약금과 별개로, 다음 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료를 임차인이 부담해야 하는지는 또 다른 문제입니다. 이 부분은 주택임대차보호법에 직접 규정이 없어 실무상 다툼의 여지가 남아 있지만, 원칙을 정리해 두면 불필요한 지급을 막을 수 있습니다.
1) 계약서·특약사항에 중개수수료 부담에 관한 합의가 있는지부터 확인합니다.
갱신 계약서에 "중도 퇴거 시 중개수수료는 임차인이 부담한다"는 명시적 특약이 있다면, 그 특약이 해지권 행사를 제한하는 성격을 갖는지를 앞서와 같은 논리로 검토합니다. 반대로 그런 특약이 없다면 임대인이 일방적으로 부담을 지울 근거가 없다는 원칙으로 돌아갑니다.
2) 특약이 없다면 "어차피 임대인이 지출할 비용"이라는 법리를 근거로 제시합니다.
서울지방법원은 1998. 7. 1. 선고 97나55316 판결에서, 임차인이 약정 기간보다 일찍 퇴거하더라도 임대인은 새 임차인을 구하기 위해 어차피 중개보수를 지출해야 하므로 특별한 약정이 없는 한 그 비용을 종전 임차인에게 전가할 수 없다고 판단했습니다. 이 법리는 갱신요구권 행사에 따른 법정 해지권을 행사해 중도 퇴거하는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있습니다. 임대인이 "관례상 당연히 임차인이 내는 것"이라고 주장하더라도, 특약이 없다면 그 주장의 법적 근거는 약하다는 점을 짚어 협상에 활용합니다.
3) 보증금에서 임의로 공제되지 않도록 서면으로 정산 근거를 요구합니다.
임대인이 위약금이나 중개수수료를 보증금에서 먼저 빼고 나머지만 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 이때는 공제 항목과 금액의 산정 근거를 서면(문자·이메일 포함)으로 요구하고, 근거가 불충분하면 내용증명으로 이의를 제기해 기록을 남겨 둡니다. 임대인이 정산에 응하지 않고 보증금 반환 자체를 미루면 임차권등기명령이나 보증금반환청구소송 절차를 검토할 수 있습니다.
결론
계약갱신요구권을 행사해 갱신한 임대차를 중도에 정리한다고 해서 그 사실만으로 위약금을 물어야 하는 것은 아닙니다. 법이 정한 절차(해지 통지와 3개월 경과)를 지켰다면 이는 계약 위반이 아니라 법률이 보장한 권리의 행사이고, 이를 제한하는 위약금 특약은 강행규정 위반으로 다툴 여지가 있습니다. 중개수수료 역시 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다는 것이 일반적인 법리입니다.
다만 실제로는 갱신의 성격, 계약서 문구, 특약 유무에 따라 결론이 달라질 수 있어 서류를 직접 확인하지 않고는 단정하기 어렵습니다. 지금 비슷한 상황에서 임대인과 위약금이나 중개수수료 문제로 이견이 있으시다면, 갱신 계약서와 그동안 주고받은 연락 기록을 가지고 처음부터 다시 점검해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 갱신요구권을 행사해서 갱신한 임대차를 중도에 해지하면 언제부터 계약이 끝나나요?
주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에 관해 제6조의2를 준용하고 있습니다.
이에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
따라서 통지 시점을 명확히 남겨 두는 것이 중요하며, 그로부터 3개월간은 임대차 관계가 그대로 유지되어 차임 지급 의무도 함께 이어집니다.
Q2. 갱신계약서에 "중도 퇴거 시 위약금 300만원을 지급한다"는 특약이 있다면 그대로 유효한가요?
그 특약만으로 곧바로 유효하다고 단정하기는 어렵습니다.
주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.
해당 특약이 법이 보장한 해지권 행사를 사실상 제한하거나 그 행사에 경제적 불이익을 부과하는 성격을 가진다면 무효를 다툴 여지가 있으므로, 특약의 정확한 문구와 체결 경위를 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q3. 계약서에 "임차인 요청에 의한 갱신"이라고만 적혀 있고 "갱신요구권 행사"라는 말은 없는데, 이것도 법정갱신으로 볼 수 있나요?
문구 자체보다 실질이 더 중요합니다.
임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 상황에서 임차인의 요구로 계약이 연장된 것이라면, 계약서에 "갱신요구권"이라는 표현이 없더라도 실질적으로 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신으로 볼 여지가 있습니다.
다만 이 판단은 갱신 당시 정황(통지 시기, 거절 사유 유무, 보증금·차임 인상폭 등)을 함께 따져야 하므로, 자료를 갖추어 검토받는 것이 안전합니다.
Q4. 중개수수료를 이미 임대인에게 지급했는데 나중에 돌려받을 수 있나요?
특약 없이 지급한 것이라면 돌려받을 여지가 있습니다.
중개수수료는 원칙적으로 새 임차인을 구하는 임대인이 부담하는 비용이므로, 명시적인 특약이 없었는데도 임차인이 지급했다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.
다만 지급 경위와 당시 오간 대화 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 지급 당시의 문자나 계약서를 정리해 상담받으시길 권합니다.
Q5. 임대인이 위약금이나 중개수수료를 보증금에서 임의로 공제하겠다고 합니다. 어떻게 대응해야 하나요?
임대인이 일방적으로 공제 금액을 정해 보증금에서 빼는 것은 그 자체로 정당화되지 않습니다.
먼저 공제하려는 항목과 금액의 산정 근거를 서면으로 요구하고, 근거가 불충분하거나 부당하다고 판단되면 내용증명을 보내 이의를 제기해 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
임대인이 정산에 응하지 않고 보증금 반환 자체를 미룬다면 임차권등기명령이나 보증금반환청구소송 등 절차를 통해 대응하는 방안을 검토할 수 있습니다.
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