임대인이 실거주한다며 갱신 거절하고 세입자를 받았다면 배상되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
2년 계약이 끝나갈 무렵 계약갱신요구권을 행사하려고 준비하는 세입자들이 있습니다. 그런데 임대인이 먼저 연락해 "저희 부모님이 들어와 사실 예정이라 이번엔 계약을 이어가기 어렵다"거나 "제가 직접 들어와 살아야 해서 갱신은 안 될 것 같다"는 통보를 하는 경우가 있습니다. 법으로 정해진 사유이니 어쩔 수 없다고 생각하고, 이사 갈 집을 알아보고 짐을 빼고 새 보증금을 마련해 나가는 분들이 많습니다.
문제는 그다음입니다. 이사를 마치고 몇 달, 혹은 반 년쯤 지난 뒤 우연히 예전 살던 집 앞을 지나다 다른 사람의 이삿짐이 들어가는 것을 보거나, 부동산 플랫폼에 그 집이 새로운 세입자를 구하는 매물로 올라와 있는 것을 발견하는 경우가 있습니다. 분명 임대인이나 그 부모님이 들어와 산다고 해서 순순히 나가 줬는데, 실제로는 전혀 다른 사람에게 세를 놓았다는 사실을 알게 되는 것입니다. "속아서 나간 것 같은데, 이것도 손해배상이 되는 건가요"라는 질문을 이런 상황에서 자주 받습니다.
결론부터 말씀드리면, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 세를 놓았다면 임차인에게 손해를 배상하도록 법이 명시적으로 정하고 있습니다. 다만 배상을 받으려면 몇 가지 사실관계와 시점을 정확히 확인하고 정리해 두어야 합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 승패를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 애초에 갱신거절 사유가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 즉 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"에 해당한다고 통보받았는지입니다. 둘째, 갱신요구가 거절되지 않았다면 유지되었을 기간, 즉 갱신 후 2년의 기간이 끝나기 전에 제3자에게 그 집을 임대했는지, 그 시점이 언제인지입니다. 셋째, 제3자에게 임대한 데에 "정당한 사유"가 있었는지—예컨대 실제로 들어와 살다가 예상 못한 사정으로 다시 나가게 된 경우인지, 아니면 처음부터 실거주할 뜻이 없었던 것인지입니다. 넷째, 손해배상액을 어떤 기준으로 산정하는지입니다. 다섯째, 제3자에게 임대된 사실 자체를 임차인이 어떻게 확인하고 증거로 남길 수 있는지입니다.
이 다섯 가지를 순서대로 확인하지 않으면 "실거주한다고 해서 나갔는데 억울하다"는 감정만 남고 실제 청구로 이어지지 못하는 경우가 많습니다. 법은 이런 상황을 위해 별도의 손해배상 규정을 두고 있고, 그 요건과 산정 방식이 조문에 구체적으로 정해져 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 실거주 주장이 진정했는지, 제3자 임대 사실과 시점을 증거로 확정하기
손해배상을 청구하려면 먼저 "임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다"는 사실과 "그 후 제3자에게 세를 놓았다"는 사실, 두 가지를 모두 증거로 확정해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 같은 조 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절했음에도 갱신요구가 거절되지 않았다면 유지되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 대법원도 임대인의 실거주 의사가 인정되려면 단순한 의사표명을 넘어 "가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정"이 있어야 한다고 판시하면서, 임대인의 주거 상황, 임대인과 가족의 사회적 환경, 실거주 의사를 형성하게 된 경위, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이사를 위한 준비 상황 등을 종합적으로 살펴야 한다고 밝힌 바 있습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 이 기준은 갱신거절 자체의 정당성뿐 아니라, 이후 제3자 임대가 드러났을 때 애초의 실거주 주장이 진짜였는지를 다투는 데에도 그대로 활용됩니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 사실관계를 확정합니다.
1) 갱신거절 통보 내용을 문서·문자 그대로 확보합니다.
임대인이 갱신거절을 통보한 날짜, 방식(문자·내용증명·구두 후 문자 재확인 등), 그리고 그 사유로 무엇을 언급했는지—본인 실거주인지 부모님 실거주인지—를 정확히 특정해 둡니다. 이 통보가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(제6조 제1항) 안에서 이루어졌는지도 함께 확인하는데, 이는 갱신거절 자체가 절차적으로 유효했는지와 이후 "갱신되었을 기간"을 역산하는 기준점이 되기 때문입니다.
2) 제3자 임대 사실과 그 시점을 공적 자료로 확인합니다.
이사를 나온 뒤라도 임차인은 예전 거주지 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 새로운 세대가 전입했는지, 언제 전입했는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본으로 소유권 변동이 없는지(즉 매도가 아니라 임대라는 점)를 확인하고, 부동산 플랫폼의 매물 등록 이력이나 중개사무소 확인, 관리사무소의 관리비 고지 대상자 변경 시점 등도 보조 자료가 됩니다. 이때 확인된 전입일 내지 임대 개시일이 원래 갱신되었을 기간—갱신거절 시점부터 2년—이 끝나기 전인지를 반드시 대조해야 합니다. 그 기간을 넘겨 임대한 경우라면 제5항이 적용되지 않기 때문입니다.
3) 임대인이 주장할 수 있는 "정당한 사유"에 미리 대비합니다.
임대인 쪽에서는 "실제로 들어가 살다가 갑자기 부모님 건강 문제나 발령 등으로 다시 나가게 됐다"는 식으로 정당한 사유를 주장할 수 있습니다. 이런 항변이 나올 경우를 대비해, 전입세대열람상 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제로 그 집에 전입해 거주한 기간이 있었는지, 있었다면 얼마나 짧은 기간이었는지까지 함께 확인해 두면 "애초에 실거주 의사가 없었다"는 주장과 "실거주했지만 부득이하게 다시 세를 놓았다"는 주장을 구분해 대응할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 손해배상액을 법정 세 가지 산정방식 중 가장 큰 금액으로 청구하기
사실관계가 확정되면 다음은 금액입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 당사자 간에 손해배상액 예정의 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정하도록 하고 있습니다. 세 가지를 각각 계산해 비교하지 않으면 스스로 불리한 금액만 청구하게 될 수 있습니다.
1) 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분을 기본으로 계산합니다.
제6조의3 제6항 제1호는 갱신거절 당시의 "환산월차임"—차임 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 월 단위 차임으로 전환해 합산한 금액—의 3개월분을 최소 기준으로 정합니다. 보증금을 월차임으로 전환할 때의 비율은 제7조의2에 따라 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율(주택임대차보호법 시행령 제9조) 중 낮은 쪽을 적용해야 하므로, 계산할 때 이 비율부터 확인해야 합니다.
2) 새 세입자와의 조건 차이를 2년분으로 계산해 비교합니다.
제2호는 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간의 차액의 2년분을 기준으로 합니다. 이를 계산하려면 새 세입자가 들어간 조건(보증금·월세)을 확인해야 하는데, 부동산 플랫폼에 남아 있던 매물 정보 캡처, 확정일자 부여 현황(임차인이 이해관계인으로서 열람 신청 가능), 실제 거래된 공인중개사무소를 통한 확인 등으로 파악할 수 있습니다. 전세 시세가 오른 지역이라면 이 차액분이 3개월분보다 훨씬 커지는 경우가 많으므로, 반드시 함께 계산해 봐야 합니다.
3) 실제로 발생한 손해액도 별도로 산정해 셋 중 가장 큰 금액을 고릅니다.
제3호는 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 급하게 이사하며 지출한 중개수수료·이사비용, 원래 조건보다 비싼 조건으로 새 집을 구하며 늘어난 임차료 차액, 이사 준비 기간의 임시 거주비용 등이 여기에 포함될 수 있습니다. 세 가지 금액을 각각 산출한 뒤 가장 큰 값을 청구 기준으로 삼고, 우선 임대인에게 내용증명으로 사실관계와 산정 근거를 정리해 통지한 뒤 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청이나 민사소송(손해배상청구)으로 절차를 이어가는 것이 통상적인 순서입니다.
결론
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 곧바로 다른 세입자를 받았다면, 이는 임차인이 그냥 감수해야 하는 일이 아니라 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항이 명시적으로 배상을 정하고 있는 사안입니다. 관건은 갱신거절 당시 실거주가 사유로 명시됐는지, 갱신되었을 기간 안에 제3자 임대가 이루어졌는지, 그리고 손해액을 어떤 기준으로 계산하는지를 순서대로 확인하는 것입니다.
이사를 나온 지 시간이 꽤 지났더라도 전입세대열람이나 등기부등본으로 확인이 가능한 경우가 많으니, 지금이라도 예전 거주지의 상황을 한번 확인해 보시길 권합니다. 실거주를 이유로 나가 달라는 요청을 받고 응했는데 이후 상황이 석연치 않다면, 통보받은 시점의 자료부터 정리해 상담을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 실거주한다고 해서 나갔는데 다른 세입자가 들어왔다면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?
무조건 인정되는 것은 아니고, 몇 가지 요건이 함께 확인되어야 합니다.
먼저 갱신거절 사유가 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주였는지, 그리고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했는지가 확인되어야 합니다.
만약 임대인이 실제로 들어와 거주하다가 예상하지 못한 사정으로 다시 세를 놓게 된 것이라면 정당한 사유가 있는지 별도로 다투어질 수 있습니다.
따라서 통보 내용, 전입 여부, 임대 시점을 함께 확인한 뒤 요건 충족 여부를 판단하는 것이 순서입니다.
Q2. 손해배상액은 구체적으로 어떻게 계산되나요?
법은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 배상액으로 정하도록 하고 있습니다.
갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새로 임대한 조건과 기존 조건 간 환산월차임 차액의 2년분, 그리고 갱신거절로 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액입니다.
전세 시세가 많이 오른 지역이라면 두 번째 기준인 차액의 2년분이 가장 큰 금액이 되는 경우가 적지 않습니다.
세 가지를 각각 계산해 비교한 뒤 청구 금액을 정하는 것이 유리합니다.
Q3. 임대인이 실제로 들어와 살다가 사정이 생겨 다시 세를 놓은 경우도 손해배상 대상인가요?
이 경우는 "정당한 사유"가 있었는지를 별도로 따져야 하는 사안입니다.
법은 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 손해배상 대상으로 정하고 있으므로, 실제 거주 사실과 이후 사정 변경의 경위가 인정된다면 배상 책임이 달라질 수 있습니다.
다만 실제 거주 기간이 매우 짧거나, 애초의 실거주 계획과 모순되는 정황이 있다면 처음부터 진정한 실거주 의사가 없었던 것으로 볼 여지도 있습니다.
이때는 임대인 측이 내세우는 사정 변경의 시점과 경위를 구체적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q4. 이사 나온 뒤 시간이 지났는데, 새 세입자가 들어왔는지 어떻게 확인하나요?
전입세대열람 제도를 활용할 수 있습니다.
예전 임차인은 해당 주소지에 대해 이해관계인으로서 관할 주민센터에 전입세대열람을 신청해 새로운 세대의 전입 여부와 시점을 확인할 수 있습니다.
등기부등본을 통해 소유권 이전(매도) 여부를 확인해 임대로 볼 수 있는 상황인지도 함께 살펴볼 수 있습니다.
부동산 플랫폼의 매물 등록 이력이나 관리사무소를 통한 확인도 보조 자료로 활용할 수 있습니다.
Q5. 협의가 안 되면 어떤 절차로 진행해야 하나요?
먼저 확인된 사실관계와 손해액 산정 근거를 정리해 임대인에게 내용증명으로 통지하는 것이 일반적인 시작점입니다.
임대인이 응하지 않는 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 민사소송으로 손해배상을 청구하는 절차로 이어질 수 있습니다.
어느 절차든 갱신거절 통보 내용, 제3자 임대 사실과 시점, 손해액 산정 자료를 미리 갖춰 두어야 진행이 수월합니다.
사실관계가 복잡하거나 정당한 사유 여부가 다투어질 소지가 있다면, 절차를 시작하기 전에 자료를 함께 검토받아보시길 권합니다.
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