명도소송에서 이기고 집행관까지 불러 어렵게 점유를 넘겨받았는데, 며칠 지나지 않아 원래 살던 사람이 열쇠를 바꿔 달고 다시 들어와 사는 경우가 있습니다. 많은 분들이 이를 다시 명도소송을 걸어야 하는 민사 문제로만 생각하지만, 강제집행으로 넘겨받은 부동산에 무단으로 재침입하는 행위는 그 자체로 형법이 정한 범죄입니다. 부동산강제집행효용침해죄는 국가의 집행력 자체를 보호법익으로 삼기 때문에 단순 주거침입보다 무겁게 다뤄지고, 침입이 아닌 다른 방해행위까지 폭넓게 처벌 대상으로 봅니다. 이 글에서는 명도집행 후 재점유가 왜 범죄가 되는지, 어떤 판례 기준으로 판단하는지, 그리고 고소장을 준비할 때 무엇을 갖춰야 하는지 정리하겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
부동산강제집행효용침해죄란 — 명도집행 후 재점유가 왜 범죄인가
형법 제140조의2는 "강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정합니다. 명도소송 승소판결을 받아 집행관이 강제로 점유를 옮겨준 뒤, 원래 거주자나 그 관계인이 다시 들어와 사는 행위가 바로 이 조문이 겨냥하는 전형적인 모습입니다. 단순히 계약이 끝났는데도 안 나가는 무단점유와 달리, 이미 국가기관인 집행관이 개입해 점유를 강제로 이전한 뒤에 그 결과를 뒤집는 행위이기 때문에 별도의 범죄로 무겁게 다룹니다.
같은 침입 행위라도 형법 제319조의 주거침입죄는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 그치는데, 부동산강제집행효용침해죄가 그보다 형량이 높게 설계된 이유는 보호하는 대상이 다르기 때문입니다. 주거침입죄가 개인의 사생활과 평온을 보호법익으로 삼는다면, 부동산강제집행효용침해죄는 그에 더해 법원과 집행관이 이미 수행한 공적 집행절차의 실효성 자체를 보호법익으로 삼습니다. 그래서 재침입한 사람이 "원래 내가 살던 집인데 뭐가 문제냐"고 항변해도, 그 집행 결과를 무단으로 되돌렸다는 사실 자체가 처벌의 근거가 됩니다.
이 죄는 친고죄가 아니어서 피해자(소유자·낙찰자·임대인 등)가 아니어도 고발할 수 있고, 별도의 고소기간 제한 없이 공소시효 내에는 언제든 고소가 가능합니다. 다만 재침입 사실을 안 뒤 시간을 오래 끌수록 현장 증거와 목격자 진술이 흐려지므로, 실무적으로는 재침입을 확인한 즉시 대응하는 것이 유리합니다. 구체적으로 어떤 행위까지 이 죄가 성립하는지는 판례가 정한 기준으로 다음 항목에서 살펴보겠습니다.
'기타 방법'과 '효용을 해하는 것'의 의미 — 판례가 정한 기준
실제 사건에서 다투는 지점은 대부분 "이 정도 행위도 처벌 대상이 되는가"입니다. 대법원 2014. 1. 23. 선고 2013도38 판결은 이 죄의 '기타 방법'이란 강제집행의 효용을 해할 수 있는 수단이나 방법에 해당하는 일체의 방해행위를 말하고, '강제집행의 효용을 해하는 것'이란 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산을 권리자가 그 용도에 따라 사용·수익하거나 권리행사를 하는 데 지장을 초래하는 일체의 침해행위를 말한다고 판시했습니다. 이 사건에서는 인도집행을 마친 토지·건물의 정문 앞에 시멘트 벽돌담을 쌓아 이용자들의 통행을 가로막은 행위가 문제 됐는데, 대법원은 안으로 들어가 살지 않았어도 사용·수익에 지장을 초래했다는 이유로 유죄 취지로 판단했습니다.
이 기준을 재점유 상황에 그대로 대입하면, 처벌 대상이 되는 행위 범위가 생각보다 넓다는 것을 알 수 있습니다. 집행관이 새로 채운 잠금장치를 뜯어내고 다른 열쇠로 다시 잠그는 행위, 집행으로 반출됐던 짐을 다시 들여놓는 행위, 출입구에 물건을 쌓아 낙찰자나 새 임차인의 출입을 막는 행위 모두 '기타 방법'에 포섭될 수 있습니다. 실제로 안에서 잠을 자거나 생활하지 않았더라도, 권리자가 정상적으로 사용·수익하는 데 지장을 줬다면 침해행위로 평가될 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.
잠금장치를 뜯거나 교체해 다시 출입하는 행위
집행으로 반출된 가재도구를 다시 들여놓는 행위
출입구에 구조물·물건을 설치해 권리자의 사용·수익을 막는 행위
집행관이 붙인 게시문·경고문을 훼손하거나 무시하고 들어가는 행위
침입해서 사는지 여부보다 중요한 것은 강제집행으로 넘어간 부동산을 권리자가 용도에 맞게 사용·수익하는 데 지장을 줬는지다 — 판례는 이 기준을 침입이 아닌 방해행위에도 그대로 적용한다.
퇴거집행도 대상이 된다 — 명도뿐 아니라 퇴거도 보호받는 이유
명도집행은 점유자를 내보내고 그 자리에 채권자의 점유를 넘겨주는 절차이고, 퇴거집행은 유치권자나 점유보조자처럼 그 부동산에서 나가게만 하고 별도로 누군가에게 점유를 이전하지는 않는 절차입니다. 두 절차가 법적으로 구분되다 보니, 퇴거집행만 받은 부동산에 다시 들어오는 행위는 처벌 대상이 아니라고 오해하는 경우가 있습니다. 그러나 대법원 2003. 5. 13. 선고 2001도3212 판결은 부동산강제집행효용침해죄의 객체인 "강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산"에는 퇴거집행된 부동산도 포함된다고 명확히 밝혔습니다. 해당 사건에서는 퇴거집행이 된 지상주차장에 다시 침입한 행위를 이 죄로 처벌한 원심 판단이 정당하다고 대법원이 확인했습니다.
이 판례가 의미하는 바는 분명합니다. 인도집행이든 명도집행이든 퇴거집행이든, 집행관이 개입해 기존 점유 상태를 정리한 이상 그 결과를 무단으로 되돌리는 행위는 형태를 가리지 않고 이 죄의 보호 범위 안에 들어옵니다. 유치권을 주장하며 버티다 퇴거집행을 당한 사람이 얼마 뒤 다시 현장에 들어가 자리를 지키는 사례, 상가 임차인이 퇴거집행 이후 셔터를 열고 다시 영업을 시작하는 사례 모두 이 조문으로 처벌될 수 있는 전형적인 유형입니다.
'나는 원래 살던 사람이 아니다'라는 항변이 통하지 않는 경우
재침입한 사람이 자주 내세우는 항변 중 하나는 "나는 집행 서류에 이름이 없다, 그러니 그 집행은 나와 무관하다"는 것입니다. 대법원 2025. 7. 16. 선고 2023도5553 판결은 이 지점을 정면으로 다뤘습니다. 민사집행법 제258조에 따르면 부동산 인도청구 집행의 상대방은 집행권원에 표시된 채무자 본인이고, 목적물을 채무자가 아닌 제3자가 점유하고 있다면 그 제3자를 상대로 한 인도집행은 원칙적으로 할 수 없습니다. 이 사건에서도 피고인은 그 주택의 공동점유자였는데, 집행권원에는 다른 사람(공소외인)만 채무자로 표시돼 있어 피고인을 배제한 인도집행 자체가 절차상 문제가 있었습니다.
그런데도 대법원은 피고인의 재침입을 유죄로 인정했습니다. 법원의 강제집행 효력은 적법한 절차로 취소되지 않는 한 지속되며, 집행 과정에 일부 부당한 부분이 있었다 해도 그 집행 전체의 효력을 부정해 집행 전 상태로 되돌리는 것은 허용되지 않으므로, 위법한 인도명령의 집행으로 취득한 점유도 특별한 사정이 없는 한 보호되어야 한다는 것이 그 근거입니다. 즉 집행 절차에 하자가 있었다는 사정은 별도로 다퉈야 할 문제이지, 그 하자를 이유로 당사자가 스스로 실력행사를 해 점유를 되찾는 것은 정당화되지 않습니다.
이 판례는 채무자의 배우자·자녀·동거인이나 전차인처럼 소송 당사자로 이름이 오르지 않았던 관계인이 재입주하는 사안에 그대로 적용됩니다. 다만 이는 어디까지나 원래 그 집행의 대상이 됐던 점유관계 안에 있던 사람의 이야기이고, 집행 대상에 전혀 포함되지 않았던 독립적 권원(예: 별도의 대항력 있는 임대차)을 가진 제3자가 처음부터 점유를 개시한 경우라면 이 죄의 성립 여부는 다시 따져봐야 할 별개의 문제입니다.
민사 재집행과 형사 고소, 두 트랙을 함께 쓰는 법
재침입 사실을 확인했을 때 취할 수 있는 대응은 형사 고소만이 아닙니다. 민사집행법 제258조는 채무자가 부동산을 인도해야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고 있는데, 이미 한 번 집행을 마쳤음에도 채무자나 그 관계인이 다시 점유를 회복했다면 같은 집행권원으로 집행관에게 재집행을 신청하는 방법이 있습니다. 집행이 끝난 지 얼마 지나지 않은 시점에 원래의 채무자나 그 가족이 다시 점유한 경우라면, 실무상 별도의 소송 없이도 재집행 신청이 받아들여지는 경우가 많습니다.
이와 달리 상당한 시간이 지났거나 재침입한 사람이 새로운 권원(새 임대차계약 체결 주장 등)을 내세운다면, 기존 집행권원만으로는 재집행이 어려워 별도의 명도소송이나 점유이전금지가처분 같은 절차가 필요할 수 있습니다. 형사 고소는 이런 민사적 대응과 별개의 트랙으로 동시에 진행할 수 있습니다. 재집행으로 점유를 다시 확보하는 것과 별도로, 재침입 행위 자체를 형사처벌 대상으로 삼아 고소하면 반복적인 재침입을 억제하는 효과도 기대할 수 있습니다.
고소장에 담아야 할 증거와 절차
고소가 실제로 수사와 기소로 이어지려면 재침입 사실과 최초 집행 사실을 함께 입증할 자료가 필요합니다. 가장 기본이 되는 것은 집행관이 작성한 부동산인도(명도)집행조서로, 집행이 완료된 정확한 일시와 그 시점의 점유 상태가 기재돼 있어 이후 재침입 여부를 판단하는 기준점이 됩니다. 여기에 집행 당시 촬영한 사진·영상, 집행관이 부착한 게시문 사진을 함께 확보해 두면 '언제 넘겨받았는지'를 명확히 증명할 수 있습니다.
재침입 사실은 현장을 다시 방문해 찍은 사진·동영상, 관리사무소나 인근 CCTV 영상, 이웃이나 관리인의 목격 진술, 전기·수도 계량기 사용 내역, 우편물 수취 정황 등으로 뒷받침합니다. 잠금장치가 다시 바뀌어 있다면 그 사진과 교체업체 확인 내역도 유용한 증거가 됩니다. 고소장에는 고소인·피고소인의 인적사항, 최초 집행 경위와 일시, 재침입을 확인한 경위와 시점, 처벌을 원한다는 의사표시를 명확히 적고 위 자료를 첨부해 부동산 소재지 관할 경찰서나 검찰청에 제출하면 됩니다.
가중처벌과 양형에 영향을 주는 요소
재침입 과정에 폭력적 요소가 더해지면 형량이 크게 올라갈 수 있습니다. 형법 제144조 특수공무방해 규정은 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하고 부동산강제집행효용침해죄를 범한 경우 각 조에 정한 형의 2분의 1까지 가중하도록 정하고 있어, 여러 명이 함께 문을 부수고 들어오거나 둔기·공구를 소지한 채 재침입했다면 최대 징역 7년 6개월 또는 벌금 1,050만원까지 가중될 수 있습니다. 나아가 이 과정에서 집행관 등 공무원에게 상해를 입혔다면 3년 이상의 유기징역, 사망에 이르게 했다면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 처벌 수위가 완전히 달라집니다.
이 죄의 공소시효는 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 7년입니다(장기 5년의 징역에 해당하는 범죄로 "장기 10년 미만의 징역"에 포함됩니다). 실제 양형에서는 재침입 횟수(반복·상습성), 잠금장치 손괴나 시설물 파손 동반 여부, 이로 인해 낙찰자·소유자가 입은 손해 규모, 수사·재판 과정에서의 반성 태도와 합의 여부 등이 함께 고려됩니다. 초범이고 짧은 기간 내 자진 퇴거해 원상회복이 이뤄졌다면 벌금형에 그치는 경우도 있지만, 여러 차례 반복하거나 실력행사를 동반했다면 징역형이 선고될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 명도집행이 끝난 뒤 원래 살던 사람이 며칠 만에 다시 들어와 살고 있습니다. 무조건 부동산강제집행효용침해죄가 되나요?
A. 집행으로 넘겨받은 점유를 무단으로 다시 빼앗아 사용·수익을 방해하면 원칙적으로 성립합니다. 다만 원래 채무자가 아니라 집행 대상에 포함되지 않았던 독립적 권원을 가진 사람이 별도로 들어온 경우라면 사실관계를 따로 확인해야 합니다.
Q. 집 안에 들어가지 않고 문 앞에 물건만 쌓아 출입을 막아도 처벌되나요?
A. 대법원은 '기타 방법'의 범위를 넓게 보고 있어, 침입이 아니라 구조물 설치처럼 사용·수익을 방해하는 행위도 처벌 대상으로 인정한 사례가 있습니다. 안에 들어가 사는지보다 강제집행의 효용을 해했는지가 판단 기준입니다.
Q. 명도집행이 아니라 퇴거집행만 받았는데도 다시 들어오면 처벌되나요?
A. 대법원은 이 죄의 객체에 퇴거집행된 부동산도 포함된다고 판단했습니다. 명도든 퇴거든 집행으로 정리된 점유 상태를 무단으로 되돌리면 처벌 대상이 될 수 있습니다.
Q. 집행 당시 저는 그 집에 살던 가족일 뿐 소송 당사자가 아니었습니다. 그런데도 처벌될 수 있나요?
A. 판례는 집행의 상대방이 아닌 공동점유자를 배제한 집행이 일부 위법하더라도, 이미 집행으로 확보된 점유는 원칙적으로 보호되어야 한다고 보았습니다. 소송 당사자가 아니었다는 사정만으로 재침입이 정당화되지는 않습니다.
Q. 형사 고소와 별도로 민사적으로 다시 내보낼 방법도 있나요?
A. 있습니다. 민사집행법에 따라 집행관에게 같은 집행권원으로 재집행을 신청하는 방법이 있고, 형사 고소와 병행해 진행할 수 있습니다. 다만 시간이 많이 지났거나 새로운 권원 주장이 있다면 별도 소송이 필요할 수 있습니다.
Q. 재침입 사실을 안 지 시간이 꽤 지났는데 지금이라도 고소할 수 있나요?
A. 이 죄는 친고죄가 아니어서 별도의 고소기간 제한 없이 공소시효 7년 내라면 고소할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 현장 증거와 목격자 진술 확보가 어려워지므로 재침입을 확인한 즉시 자료를 모아두는 것이 유리합니다.
맺음말
명도집행을 마쳤다고 해서 절차가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 원래 살던 사람이나 그 관계인이 다시 들어와 점유를 되찾으려는 시도는 드물지 않게 벌어지고, 이를 단순한 민사 분쟁의 연장으로만 보고 대응 시점을 놓치면 재침입이 반복될 수 있습니다. 부동산강제집행효용침해죄는 침입뿐 아니라 사용·수익을 방해하는 다양한 행위를 넓게 포섭하고, 소송 당사자가 아니었다는 항변도 쉽게 받아들여지지 않는다는 점을 판례가 분명히 하고 있습니다.
재침입을 확인했다면 집행조서와 현장 증거를 먼저 확보해 두고, 민사상 재집행과 형사 고소를 함께 검토하는 것이 실질적인 해결에 가깝습니다. 특히 수원을 비롯한 경기남부 지역에서는 경매·명도 관련 분쟁이 꾸준히 발생하는 만큼, 집행 이후에도 상황을 방심하지 말고 재점유 정황이 보이면 초기에 법적 대응을 준비해 두시길 권합니다.
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