공사대금 미지급 우려 공사중단 시공사 지체상금 방어 기준 

안녕하세요. 법무법인 장헌 변성훈 변호사입니다.

건설 공사를 진행하다 보면 발주처가 기성금 지급을 미루거나 자금 경색 소식이 들려오는 경우가 빈번합니다. 시공사 입장에서는 공사를 계속 진행할수록 막대한 하도급 인건비와 자재비 지출이 누적되지만, 정작 준공 후 공사대금을 온전히 회수할 수 있을지는 극히 불투명해지는 진퇴양난에 빠지게 됩니다.

그렇다고 섣불리 공사를 멈췄다가는 발주처로부터 계약위반에 따른 막대한 지체상금과 손해배상 청구를 당할 위험이 큽니다. 특히 분양대금으로 공사비를 충당하기로 약정했으나 분양 참패가 이어진 상황이라면 선이행 의무를 멈출 수 있는지 문제가 됩니다. 최근 대법원은 시공사의 적법한 공사중단 기준과 지체책임 면제 범위에 관해 매우 중요한 판결을 선고했습니다. 실무상 핵심 법리를 정리해 드립니다.

[사건 실무 핵심 기준]

분쟁 유형: 공사대금 미지급 우려로 인한 시공사의 공사중단 및 지체상금 청구 방어(건설·도산)

대응 절차: 도급계약서 및 분양수입금 내역 대조 → 민법상 불안의 항변권 행사 요건 검토 → 기성고 감정 및 공사대금 채권 분리 청구

판단 핵심: 대법원 기준에 따른 발주처 자체 신용과 무관한 실질적 공사대금 지급 곤란 사유 입증 및 이행지체 책임 면제 범위

민법상 불안의 항변권과 공사중단의 적법성

통상 공사도급계약에서 시공사는 먼저 공사를 완성해야 하는 '선이행 의무'를 부담합니다. 그러나 민법 제536조 제2항은 상대방의 의무 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우, 선이행 의무자라도 자신의 이행을 거절할 수 있는 '불안의 항변권'을 규정하고 있습니다.

최근 대법원은 시공사가 계속 공사를 진행하더라도 약정된 공사대금의 상당 부분을 지급받을 수 없다고 볼 합리적 사정이 있다면, 계속 시공 의무를 거절하고 공사를 중단할 수 있다고 판시했습니다.

단순히 "자금난이 심각하다더라"는 식의 막연한 풍문만으로는 부족하며, 공사대금의 실질적 재원이 차단되어 객관적으로 대금 지급을 기대하기 어려운 상태에 이르렀음을 입증해야 합니다.

발주처 자체의 신용불안과 구별되는 실질적 재원 고갈

이번 대법원 판결에서 가장 주목할 점은, 발주처 법인 자체의 부도나 회생 등 신용불안이 반드시 요구되는 것은 아니라고 판단한 대목입니다.

분양수입금을 주된 재원으로 공사비를 지급하기로 약정한 사업장이라면, 발주처의 일반 신용상태와 무관하게 분양 실적이 극도로 저조하고 추가 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이나 외부 자금 조달이 불가능한 구조적 한계가 발생했을 때 불안의 항변권이 성립합니다.

따라서 분양률 추이, 신탁계좌의 자금 잔고, 미분양 담보대출 가능성 등을 면밀히 분석하여, 공사를 완공하더라도 대금 회수가 불가능한 구조였다는 객관적 지표를 선제적으로 구축해야 합니다.

지체상금 책임 면제와 기성금 지급기일의 엄격한 분리

불안의 항변권을 갖춘 시공사는 공사 지연에 따른 지체상금 부담에서 벗어날 수 있습니다. 대법원은 시공사에게 적법한 이행거절 권능이 존재했다면, 비록 명시적인 거절 의사를 통보하지 않은 채 공사를 중단했더라도 이행지체에 따른 손해배상이나 지체상금 책임을 부담하지 않는다고 명확히 밝혔습니다.

그러나 공사중단이 정당화된다고 해서 이미 시공한 기성금의 지급기일까지 공사중단 시점으로 자동 앞당겨지는 것은 아닙니다.

공사중단 권능과 기성금 채권의 이행기는 엄연히 별개의 문제입니다. 당초 계약서상 정해진 기성금 지급 시점과 소멸시효(3년의 단기소멸시효 적용)를 별도로 따져보아야 하며, 공사중단 시점에 맞춰 기성고 산정 내역서와 현장 보존 증거를 확보해 두어야 차후 본안 소송에서 온전한 공사대금을 회수할 수 있습니다.

공사대금 미지급 우려에 따른 공사중단은 대법원 판례 기준에 부합하는 객관적 자금 고갈 자료를 확보해 지체상금 청구를 선제적으로 차단하는 작업이 핵심입니다.

발주처의 자금 경색이나 분양 실패로 공사를 계속해야 할지 중단해야 할지 기로에 놓여 계시거나, 이미 공사를 멈춘 뒤 거액의 지체상금 청구를 받아 곤경에 처하셨다면 혼자 고민하지 마시고 편하게 연락해 주시기 바랍니다.

법무법인 장헌 변성훈 변호사