집주인 연락이 끊겼다면 - 전세사기고소절차 A to Z🔍 

안녕하세요, "재산범죄특화"

이효진 변호사입니다.

오늘은 '전세사기고소절차' 이야기를 나눠보려고 합니다.

관련글👉https://www.lawtalk.co.kr/posts/174116

전세사기보증금반환,흔들리는 삶을 다시 세우기 위한 대응 전략☝️

계약서 한 장 믿고 소중한 보증금을 맡겼는데, 어느 날 갑자기 집이 경매에 넘어가거나 임대인과 연락이 끊기는 상황. 그 충격과 배신감 앞에서 "고소를 해야 한다"는 것은 알겠는데, 정작 뭐부터 손을 대야 할지 몰라 하루하루 시간만 흘려보내고 계신 분들이 정말 많습니다. 😥

지금 그 막막함, 충분히 이해합니다. 오늘은 전세사기 고소를 실제로 어떻게 진행해야 하는지, 절차를 하나하나 짚어드리겠습니다.

[목차]

1. 고소를 준비하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것들

2. 고소장은 어떻게 작성하고, 어디에 접수해야 할까요?

3. 고소 이후, 어떤 절차로 진행되나요?

고소를 준비하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것들

전세사기 고소를 준비하실 때는, 무작정 고소장부터 쓰기보다는 먼저 본인의 계약 상황과 권리관계를 정확히 파악하는 것이 우선입니다.

등기부등본을 통해 현재 집주인이 누구인지, 근저당권 등 다른 권리관계는 어떻게 되어 있는지부터 확인해보셔야 합니다.

그리고 임대인이 계약 당시 다른 세입자들에게도 유사한 방식으로 피해를 입혔는지, 소위 '무자본 갭투자' 형태로 다수의 주택을 운영해왔는지도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.

이런 정황이 확인된다면, 단순한 개인 간 채무불이행이 아니라 처음부터 계획된 기망행위, 즉 형사상 사기죄로 접근할 수 있는 중요한 근거가 되기 때문입니다.

🔍궁금해요 🔍

임대인이 그냥 사업이 어려워서 못 준 거라고 하는데, 그래도 사기가 되나요?

단순히 자금 사정이 어려워 보증금을 반환하지 못한 경우라면 형사상 사기죄 성립이 어려울 수도 있습니다. 하지만 계약 당시부터 반환 능력이나 의사가 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결했거나, 다수의 세입자를 상대로 구조적으로 유사한 피해를 반복해서 발생시켰다면 이야기가 달라집니다. 이 부분은 계약 경위와 정황을 함께 살펴봐야 정확히 판단할 수 있습니다.

소장은 어떻게 작성하고, 어디에 접수해야 할까요?

고소장에는 계약 체결 경위, 임대인의 구체적인 기망행위(예: 근저당 사실을 숨긴 점, 반환 능력이 없음을 알면서도 계약을 체결한 점 등), 그리고 그로 인한 피해 내용을 시간순으로 명확하게 정리해 담으셔야 합니다.

증거로는 임대차계약서, 등기부등본, 임대인과 주고받은 문자나 통화 녹음, 보증금 송금 내역 등을 함께 첨부하시는 것이 좋습니다.

고소장은 임대인의 주소지나 부동산 소재지를 관할하는 경찰서에 접수하실 수 있으며, 최근에는 전세사기 사건을 전담하는 수사팀이 별도로 운영되는 지역도 많아지고 있으니, 접수 전 관할 경찰서에 전세사기 전담 여부를 미리 확인해보시는 것도 도움이 됩니다.

고소 이후, 어떤 절차로 진행되나요?

고소장 접수 후에는 고소인 조사가 이루어지고, 이를 바탕으로 임대인에 대한 수사가 진행됩니다. 이 과정에서 다른 피해자들이 있다면, 개별적으로 고소를 진행하기보다 여러 피해자가 함께 고소를 진행하시는 것을 권해드립니다. 피해 규모와 범행의 구조적 성격을 한눈에 보여줄 수 있어, 수사기관의 사건 판단과 처리 속도에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

형사 고소와 별개로, 보증금을 실제로 회수하기 위한 절차도 함께 준비하셔야 합니다.

임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 임차보증금반환청구소송을 진행하거나, 전세사기 피해자로 인정받는 경우 특별법상 지원 제도를 함께 활용하실 수 있습니다.

🔍궁금해요🔍

고소랑 보증금 돌려받는 거랑 같이 진행해야 하나요, 순서가 있나요?"

형사 고소와 보증금반환 절차는 동시에 진행하시는 것이 일반적으로 유리합니다. 형사 절차만으로는 보증금 회수가 보장되지 않기 때문에, 대항력을 지키기 위한 조치(임차권등기명령 등)와 민사상 반환청구는 시기를 놓치지 않도록 형사 고소와 병행해서 준비하시는 것이 좋습니다.

계약서 한 장 믿고 시작한 삶의 계획이 한순간에 흔들려버린 그 마음, 절대 가볍지 않다는 것을 잘 알고 있습니다. 하지만 지금의 막막함은 절차를 하나씩 밟아나가는 것으로 조금씩 걷어낼 수 있습니다.

권리관계를 확인하고, 증거를 모으고, 고소장을 준비하는 이 모든 과정을 혼자 견뎌내지 않으셔도 됩니다. 지금 어디서부터 시작해야 할지 막막하시다면, 그 첫 단추부터 저와 함께 풀어나가시죠.