도시형생활주택 분양사기 주의해야 할 점 

도시형생활주택, 왜 분양사기 논란이 끊이지 않을까요?

내 집 마련을 통해 주거 안정을 확보하려는 수요는 시대를 불문하고 꾸준히 이어져 왔습니다.

최근에는 아파트를 대체할 수 있는 다양한 주거용 건축물이 개발되어 기존 시세보다 비교적 저렴한 가격으로 공급되고 있습니다.

도시형생활주택, 생활형숙박시설, 주거용 오피스텔 등 다양한 유형이 존재하지만, 각각 적용되는 법규와 장단점이 상이하므로 분양을 받기 전 충분한 조사와 검토가 필요합니다.

특히 오늘 소개할 도시형생활주택은 2009년 도입된 새로운 형태의 공동주택으로, 도시형생활주택 분양사기 및 각종 분쟁 사례가 지속적으로 발생하고 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

이번 글에서는 생활형숙박시설(생숙)과 도시형생활주택(도생) 분양사기에 대해 살펴보겠습니다.

도시형생활주택이란 무엇일까요?

• 1~2인 가구 중심의 소규모 주거시설

• 규제 완화로 높은 관심을 받는 이유

앞서 말씀드린 것처럼 도시형생활주택(도생)은 최근 높은 관심을 받고 있는 새로운 형태의 주거시설입니다.

전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모이며, 300세대 미만으로 구성됩니다. 또한 원룸형 주택, 단지형 다세대주택, 단지형 연립주택 가운데 하나의 형태로 공급됩니다.

주로 1~2인 가구의 주거 안정을 목적으로 공급되며, 주택 공급을 확대하기 위해 각종 규제가 완화되어 있어 빠르게 내 집 마련이 필요한 수요자들에게 높은 관심을 받고 있습니다.

허위·과장광고는 대표적인 분양사기 유형입니다

• 계약 내용과 실제가 다르면 법적 대응이 가능합니다

• 도생은 분양사기에 특히 주의해야 합니다

• 분양가 상한제 미적용도 위험 요소입니다

어떠한 주거 형태라도 신규 분양 과정에서는 분양사기가 발생할 가능성이 있습니다.

대표적인 사례가 분양업체가 수분양자를 확보하기 위해 허위 또는 과장 광고를 하는 경우입니다.

계약 체결 당시 안내받은 내용과 실제 분양받은 주택의 내용이 다르고, 그 차이가 계약 체결 여부를 결정할 정도로 중대한 사항이었다면 법적 절차를 통해 피해 회복을 검토할 필요가 있습니다.

특히 도시형생활주택은 청년층 수요가 많은 만큼 부동산 계약 경험이 부족한 수분양자가 적지 않습니다. 또한 일반 주택과 구조나 용도가 일부 다르게 설계되는 경우가 많아 계약 과정에서 문제를 인지하지 못한 채 계약을 체결하는 사례도 빈번하게 발생하고 있습니다.

아울러 도시형생활주택은 분양가 상한제가 적용되지 않는 유형이므로, 시세에 비해 과도하게 높은 가격으로 분양되어 분양사기 논란으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

형사 고소와 민사 소송을 함께 검토해야 합니다

• 사기죄 성립 여부를 우선 확인해야 합니다

• 계약 해제 및 손해배상도 청구할 수 있습니다

• 기망행위 입증이 사건 해결의 핵심입니다

분양 과정에서 분양업체의 중대한 기망행위가 있었다면 형사 고소를 검토할 수 있으며, 분양계약의 해제 또는 취소를 위해 민사상 절차도 함께 진행할 수 있습니다.

우선 형사 고소는 사기죄의 성립 요건을 충족하는 경우에 가능합니다.

사기죄는 형법 제347조에 규정되어 있으며, 분양업체의 행위가 사기죄의 구성요건에 해당하는지 여부를 법률 전문가를 통해 우선 검토받는 것이 바람직합니다.

단순히 수분양자가 손해를 입었다는 사정만으로 상대방의 사기 혐의가 인정되는 것은 아닙니다.

계약 당시부터 수분양자의 재산상 이익이나 금전을 편취할 목적으로 기망행위를 하였다는 점까지 입증되어야 합니다.

예를 들어, 도시형생활주택 인근에 혐오시설이 들어설 예정이거나 이미 혐오시설이 존재함에도 이를 의도적으로 고지하지 않거나 은폐한 상태에서 분양계약을 체결하였다면, 사기죄의 고의성이 인정될 가능성이 있습니다.

일반적으로 형사 사건에서 유죄 판결이 선고되면 이를 근거로 민사소송을 제기하여 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 사기죄의 성립 요건 가운데 하나라도 충족되지 않는다면 형사 고소가 어려울 수 있으므로, 민사소송을 병행하여 두 가지 방향으로 대응하는 것이 효과적일 수 있습니다.

민사상으로는 계약 해제 또는 취소를 통해 이미 납부한 분양대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 분양업체의 이행불능이나 이행지체를 근거로 계약 해제를 주장할 수 있으며, 분양사기로 인해 추가적인 손해가 발생하였다면 불법행위에 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

상대방의 고의 또는 과실로 인해 정신적·재산적 피해를 입었다면 손해배상을 통해 피해 회복을 도모할 수 있으므로, 법률 전문가와 함께 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

내용증명으로 원만한 해결을 우선 시도합니다

• 계약서 특약은 반드시 면밀하게 검토해야 합니다

• 소송 전후 모두 전문가의 조력이 중요합니다

도시형생활주택 분양사기는 발생 유형이 매우 다양하기 때문에, 자신의 상황에 적합한 대응 방안을 먼저 법률 전문가와 충분히 검토하여 체계적인 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 관련 분쟁 경험이 풍부한 전문가의 조력을 받는다면 절차를 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.

우선 법률 전문가의 도움을 받아 분양업체에 전달할 내용을 구체적으로 작성한 내용증명을 발송함으로써, 소송 이전 단계에서 원만한 해결을 시도해 볼 수 있습니다. 내용증명은 일정한 형식에 제한 없이 직접 작성하여 발송할 수도 있지만, 법률사무소 명의로 발송할 경우 상대방 역시 법적 분쟁 가능성을 인식하게 되어 협상에 응할 가능성이 높아질 수 있습니다.

다만 내용증명을 발송한 이후에도 문제가 해결되지 않는다면 결국 소송 절차를 진행하게 됩니다. 이 과정에서는 계약서의 특약과 계약 내용을 면밀히 검토하여 자신의 권리를 적극적으로 주장할 필요가 있습니다.

실제로 분양업체가 향후 발생할 분쟁에 대비하여 수분양자에게 불리한 특약을 계약서에 포함하는 사례도 있으므로, 계약서에 대한 사전 검토 역시 반드시 이루어져야 합니다.

부동산 분양은 거래 금액이 큰 만큼 계약 단계부터 신중한 접근이 필요합니다. 그러나 예상치 못한 도시형생활주택 분양사기에 연루될 경우 어떻게 대응해야 할지 막막함을 느끼는 경우가 많습니다.

법률사무소 상산은 주택법과 건축법에 대한 전문성을 갖춘 국토교통부 토지실 출신 법률 전문가가 직접 의뢰인을 조력하고 있습니다. 의뢰인의 소중한 권리 보호를 위해 전문적인 법률 서비스를 제공하고 있으니, 필요한 경우 상담을 통해 도움을 받아보시기 바랍니다.