전세사기 피해, 보증보험과 경매 병행으로 보증금 회수한 사례 

안녕하세요, 더신사 법무법인입니다. 오늘은 전세사기 피해를 당해 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했던 임차인이, 신속한 법적 조치를 통해 보증금 대부분을 회수한 사례를 소개해 드리겠습니다. 최근 깡통전세와 무자본 갭투자로 인한 전세사기 피해가 사회적 문제가 되고 있는 만큼, 계약 전 예방과 피해 발생 시 신속한 대응 모두가 매우 중요합니다.

[전세사기의 주요 유형]

전세사기는 대체로 임대인이 시세보다 높은 금액으로 전세계약을 체결한 뒤 매매가와 전세가의 차액이 거의 없는 상태에서 다수의 주택을 사들이는 무자본 갭투자, 임대인이 세금을 체납하여 조세채권이 임차인의 보증금보다 우선 변제되는 경우, 신탁된 부동산인 사실을 숨기고 계약하는 경우 등의 형태로 발생합니다. 이러한 유형들은 계약 체결 전 등기부등본과 납세증명서 등을 꼼꼼히 확인하면 상당 부분 예방할 수 있습니다.

[사건의 개요]

의뢰인은 신축 빌라에 전세로 입주하였는데, 계약 당시에는 별다른 문제가 없어 보였습니다. 그러나 계약 기간 만료를 앞두고 임대인과 연락이 두절되었고, 뒤늦게 확인해보니 해당 주택에 대해 다수의 세입자들과 비슷한 시기에 유사한 조건으로 전세계약이 체결되어 있었으며, 임대인은 실질적인 자산이 거의 없는 상태에서 여러 채의 주택을 담보 삼아 돌려막기 식으로 전세금을 운용해온 정황이 드러났습니다. 설상가상으로 해당 주택에는 의뢰인의 전입신고 이전에 설정된 근저당권까지 있어 배당 순위에서도 불리한 상황이었습니다.

[법인의 대응 전략]

저희 법인은 우선 의뢰인의 전입일자와 확정일자, 근저당권 설정일 등을 정확히 확인하여 배당 순위상 의뢰인의 지위를 명확히 파악하였습니다. 이후 신속하게 임차권등기명령을 신청하여 의뢰인이 다른 곳으로 이주하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 조치하였습니다. 아울러 형사적으로는 임대인의 행위가 사기죄에 해당할 소지가 크다고 판단하여 관할 경찰서에 고소장을 제출하고, 동시에 유사한 피해를 입은 다른 세입자들과 정보를 공유하여 공동 대응 체계를 구축하였습니다. 민사적으로는 임대인 소유 부동산에 대한 경매절차가 진행될 것에 대비하여 배당요구 종기 내에 배당요구를 신청하고, 임대인의 다른 재산에 대해서도 조사하여 추가적인 회수 방안을 모색하였습니다. 특히 이 사건에서는 전세보증금 반환보증에 가입되어 있었는지 여부를 확인하는 것이 중요한 변수였는데, 다행히 의뢰인이 계약 당시 보증보험에 가입해 두었던 사실을 확인하고 보증기관에 대한 보증금 청구 절차도 함께 진행하였습니다.

[전세사기 예방을 위한 체크리스트]

전세계약을 체결하기 전에는 등기부등본을 통해 근저당권이나 가압류 등 권리관계를 확인하는 것은 물론, 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인할 수 있는 납세증명서 제출을 요구하는 것이 좋습니다. 또한 다세대주택이나 오피스텔의 경우 건물 전체의 등기 현황과 다른 세대의 전세보증금 시세를 함께 파악하여 이른바 깡통전세 위험을 점검할 필요가 있습니다. 계약 체결 이후에는 전입신고와 확정일자를 지체 없이 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고, 가능하다면 주택도시보증공사 등의 전세보증금 반환보증에 가입하여 만일의 사태에 대비하는 것이 바람직합니다. 저희 법인은 의뢰인에게도 이러한 사전 점검 사항을 안내드리고, 실제 피해 발생 이후에는 어떤 절차를 우선순위로 진행해야 손해를 최소화할 수 있는지 구체적으로 컨설팅하였습니다.

[구제 절차 진행 과정]

경매절차에서는 선순위 근저당권으로 인해 배당액이 제한적일 것으로 예상되었으나, 보증보험을 통한 회수 절차를 병행함으로써 실질적인 손해를 최소화할 수 있었습니다. 형사 고소 사건은 다수 피해자들의 진술과 자료가 결합되면서 임대인의 사기 혐의가 구체적으로 소명되었습니다.

[사건의 결과]

결국 의뢰인은 보증보험을 통해 보증금 대부분을 회수할 수 있었고, 경매 배당절차를 통해서도 일부 금액을 추가로 지급받을 수 있었습니다. 형사 사건 역시 임대인에 대한 수사가 진행되어 향후 처벌 가능성을 높이는 데 기여하였습니다.

[마치며]

전세사기는 피해를 당한 이후에는 회수가 매우 어려운 경우가 많으므로, 계약 전 등기부등본 확인과 전세보증금 반환보증 가입 등 예방 조치가 무엇보다 중요합니다. 이미 피해가 발생하였다면 임차권등기명령, 배당요구, 형사고소 등 여러 절차를 병행하여 최대한 신속하게 대응하는 것이 손해를 줄이는 길입니다. 더신사 법무법인은 앞으로도 전세사기 피해자들의 권리 구제를 위해 최선을 다하겠습니다.