'안전한 갭투자'라 소개했는데, 사기방조로 입건된 이유
사건 개요
부동산 투자 컨설팅을 업으로 하는 이들에게 최근 부쩍 늘어난 상담이 있습니다. 자신이 소개한 물건에 투자한 사람이 나중에 보증금이나 투자금을 돌려받지 못하게 되자, 그 원인을 제공한 임대인이나 분양업자가 아니라 중간에서 소개한 컨설팅업자를 사기방조 혐의로 고소하는 경우입니다. "이 물건은 시세 대비 갭이 작아 안전하다"고 권했던 말 한마디가, 몇 달 뒤 수사기관 출석 요구서로 돌아오는 셈입니다.
이런 사건의 전형적인 흐름은 이렇습니다. 컨설팅업자가 특정 매물을 두고 인근 실거래가와 시세 자료를 근거로 "지금 가격이면 보증금 회수에 문제없다"는 취지로 소개했고, 상담자는 그 말을 믿고 계약을 체결했습니다. 그런데 시간이 지나 임대인이 다수의 물건을 무리하게 사들인 이른바 '무자본 갭투자'의 파산 국면에 들어서면서 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 이르렀고, 정작 임대인은 자력이 없거나 잠적한 상태라 피해자는 그나마 접점이 남아 있는 컨설팅업자를 상대로 고소를 진행합니다. 컨설팅업자 입장에서는 "나는 그때 실제 시세 자료를 보여주며 설명했을 뿐인데 왜 내가 사기의 공범 취급을 받아야 하느냐"는 억울함이 클 수밖에 없습니다.
결론부터 말씀드리면, 진술 당시 시세 자료 등 객관적 근거를 실제로 제시하며 소개했다는 사실이 명확히 입증된다면, 기망행위 자체가 성립하지 않거나 최소한 방조의 고의를 인정하기 어렵다는 방향으로 다툴 여지가 큽니다. 다만 이는 저절로 인정되는 것이 아니라, 그 근거자료를 언제 어떤 형태로 제시했는지를 얼마나 구체적으로 재구성해 내느냐에 달려 있습니다.
핵심 쟁점
사기방조 사건에서 실제로 다투어지는 지점은 크게 네 가지로 나뉩니다. 첫째, 애초에 정범(임대인 또는 분양업자 등)의 사기죄가 성립하는지입니다. 방조범은 정범의 범행을 전제로 하므로, 정범에게 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음을 알고도 계약을 진행한 기망의 고의가 없었다면 방조 자체가 성립할 토대가 없습니다. 둘째, 컨설팅업자의 소개 행위가 정범의 범행을 실질적으로 용이하게 한 방조행위로 평가되는지입니다. 셋째, 컨설팅업자에게 정범의 범행 가능성에 대한 미필적 인식이라도 있었는지입니다. 대법원은 방조범이 정범의 범죄 내용을 구체적으로 알 필요는 없고 미필적 인식이나 예견으로도 고의가 인정될 수 있다는 입장이지만, 반대로 그 최소한의 인식조차 없었다면 고의 자체가 부정됩니다. 넷째, "안전하다"는 발언이 사실을 왜곡한 기망행위였는지, 아니면 객관적 자료에 근거한 시장 전망·의견 진술이었는지입니다.
이 네 가지 중 실무에서 승패를 가르는 지점은 대개 셋째와 넷째입니다. 대법원은 기망을 "거래관계에서 지켜야 할 신의칙에 반해 상대방을 착오에 빠뜨리는 행위"로 보면서도, 가치판단이나 장래 예측에 관한 의견 진술 자체는 원칙적으로 기망의 대상이 되지 않는다고 봅니다. 다만 그 의견 속에 사실의 주장이 섞여 있고 그 사실이 허위라면 이야기가 달라집니다. 결국 "안전하다"는 말이 근거 없는 단정이었는지, 실재하는 시세 자료에 기초한 판단이었는지가 사건 전체의 축이 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: '안전하다'는 발언을 근거 있는 의견으로 재구성하기
가장 먼저 무너뜨려야 하는 것은 "그 말은 거짓이었다"는 전제 자체입니다. 시세 자료라는 객관적 근거가 실제로 존재했고 그것을 상담 과정에서 제시했다면, 그 발언은 지어낸 사실의 진술이 아니라 자료에 기초한 판단이었다는 점을 처음부터 명확히 세워야 합니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 방어선을 구성합니다.
1) 진술 시점에 제시한 시세 근거를 그대로 복원합니다.
상담 당시 실제로 보여주었던 인근 실거래가 조회 화면, 부동산 시세 조회 사이트 캡처, 최근 매매·전세 거래 내역, 등기부등본상 근저당 설정 현황 등을 문자메시지, 카카오톡, 이메일 발송 이력 등 시점이 남는 형태로 다시 모읍니다. "그때 보여줬다"는 진술만으로는 부족하고, 언제 어떤 자료를 어떤 경로로 전달했는지가 재구성되어야 "안전하다"는 표현이 근거 있는 판단이었음이 뒷받침됩니다.
2) 발언의 성격을 '사실 단정'이 아닌 '시점상 판단'으로 정리합니다.
사기죄의 기망은 허위 사실의 진술을 요건으로 하고, 장래에 대한 전망이나 가치판단은 원칙적으로 그 대상에서 제외됩니다. "지금 시세로는 보증금을 회수하는 데 문제가 없어 보인다"는 식의 표현이 계약 체결 시점의 시세 자료를 근거로 한 합리적 전망이었다는 점을 강조하고, 이후 임대인의 자금 사정 악화나 다물건 소유로 인한 연쇄 부실이라는 사후에 발생한 사정과 명확히 구분합니다. 방조의 고의 유무는 행위 당시를 기준으로 판단해야 하므로, 나중에 벌어진 결과를 그 시점의 진술에 소급해 끼워 맞추는 논리를 끊어내는 것이 핵심입니다.
3) 정범의 무자력·기망 의도를 인식할 수 없었던 정황을 확보합니다.
계약 당시 임대인 명의의 등기부에 과다한 근저당이나 압류가 없었는지, 임대인이 신용상 별다른 문제가 드러나지 않는 상태였는지를 확인한 기록을 되짚습니다. 정범의 사기 의도나 자금 사정 악화가 외부에서 알아보기 어려운 상태였다면, 컨설팅업자가 그 위험을 인식할 수 없었다는 사정 자체가 방조 고의를 부정하는 유력한 근거가 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 방조의 고의 자체를 부정하는 정황을 촘촘히 채우기
근거자료를 제시했다는 사실만으로 수사기관을 곧바로 설득하기는 어렵습니다. 방조의 고의가 없었다는 점을 뒷받침할 정황증거를 함께 쌓아야 방어가 완결됩니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 수익 구조를 명확히 밝힙니다.
정범과 이익을 나누어 가졌는지, 아니면 통상적인 소개·중개 수수료만 정액으로 받았는지는 고의 판단에서 결정적인 정황입니다. 정범의 사기 범행으로 발생한 추가 이익을 분배받은 적이 없고 정상적인 업무 대가만 수수했다는 점을 계좌 내역과 계약서로 뒷받침하면, 정범의 범행에 편승하려는 의사가 없었다는 정황이 됩니다.
2) 유사 시점에 소개한 다른 계약들의 결과를 함께 제시합니다.
같은 시기 같은 방식으로 소개한 다른 계약들이 문제없이 종료됐거나 아직 정상적으로 유지되고 있다면, 이는 "안전하다"는 발언이 일관된 업무상 판단 기준에 따른 것이었지 특정인을 속이기 위한 것이 아니었음을 뒷받침하는 패턴 증거가 됩니다. 유독 문제가 된 특정 물건에서만 근거 없이 안전을 단정했다면 이야기가 다르지만, 동일한 기준을 반복 적용해 온 사실은 고의를 부정하는 방향으로 작용합니다.
3) 정범의 범행 인식 시점을 특정해 반박합니다.
수사기관은 흔히 사후적으로 드러난 정범의 다물건 갭투자 정황을 근거로 컨설팅업자도 처음부터 알았을 것이라 추정합니다. 이에 맞서 컨설팅업자가 정범의 이상 징후를 인식하게 된 시점과, 문제가 된 계약을 소개한 시점의 선후 관계를 객관적 자료로 특정합니다. 소개 시점이 이상 징후 인식보다 앞선다면, 미필적 인식조차 없었다는 점이 명확해집니다.
결론
갭투자 컨설팅업자가 사기방조로 입건되는 사건은, 정범이 저지른 범행의 결과를 정범에게서 온전히 회수하기 어려운 피해자가 그나마 남아 있는 상대방에게 책임을 묻는 과정에서 벌어지는 경우가 많습니다. 그 사이에서 컨설팅업자가 실제로 어떤 근거로 어떤 말을 했는지가 흐려진 채 조사가 진행되면, 정상적인 업무상 설명까지 기망행위로 몰릴 위험이 있습니다.
결국 관건은 그 발언을 뒷받침한 시세 자료와 근거를 진술 당시 시점 그대로 복원해 내는 것이며, 그 복원이 촘촘할수록 기망행위와 방조의 고의 모두를 다투는 토대가 단단해집니다. 소개했던 물건과 관련해 조사나 고소 통보를 받은 상황이라면, 그 당시 어떤 자료를 근거로 설명했는지부터 서둘러 정리해 점검을 받아보시기를 권합니다.
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