건축주가 공사 중단시켰다면 — 수급인이 청구하는 손해배상 범위 

공정이 한창인데 건축주가 갑자기 '그만하자'며 공사를 멈추게 하는 경우가 있습니다. 계약을 어긴 것도 아닌데 일방적으로 중단당한 수급인은 이미 투입한 자재비와 인건비는 물론, 끝까지 지었으면 남았을 이익까지 한꺼번에 잃게 됩니다. 우리 민법은 건축주의 이런 자유로운 중단을 허용하는 대신, 수급인이 입은 손해를 전부 물어주도록 정하고 있습니다. 그렇다면 정확히 어디까지 받을 수 있고, 건축주는 어떤 논리로 배상액을 깎으려 할까요? 이 글은 완성 전 공사 중단 시 수급인이 청구할 수 있는 손해배상의 범위와 다툼의 핵심 축을 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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건축주는 완성 전이면 언제든 공사를 중단시킬 수 있다 — 민법 제673조의 구조

공정이 절반쯤 올라갔는데 건축주가 갑자기 손을 떼는 경우가 적지 않습니다. 수급인이 계약을 어긴 것도, 부실시공을 한 것도 아닌데 건축주 개인의 자금 사정이나 설계 변경, 분양 포기 같은 사정으로 "그만하자"고 통보하는 상황입니다. 이때 근거가 되는 조항이 민법 제673조인데, "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있습니다.

즉 건축주(도급인)는 수급인의 귀책사유가 전혀 없어도, 이유를 밝히지 않고도 완성 전이라면 공사를 자유롭게 중단할 수 있습니다. 다만 조건이 붙습니다. 수급인이 입은 손해를 전부 배상하는 것입니다. 자유로운 해제를 허용하는 대신 그 대가로 완전한 배상을 명한 것이 이 조항의 취지입니다. 그래서 이 조항에 의한 해제를 흔히 '임의해제'라고 부릅니다.

여기서 반드시 짚어야 할 전제는 '완성 전'이라는 시점입니다. 일이 이미 완성된 뒤에는 제673조가 적용되지 않고, 보수청구권과 하자담보책임 등 다른 법리로 넘어갑니다. 따라서 착공 직후든 마감 공정 직전이든, 준공에 이르지 못한 단계에서 건축주가 중단시켰다면 수급인은 제673조를 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

제673조 해제는 '이유 불문'으로 자유롭지만, 그 대가로 건축주는 수급인의 손해를 전부 물어주어야 합니다.

배상 범위 ① — 이미 지출한 비용

손해배상은 크게 두 개의 축으로 구성됩니다. 첫 번째 축은 수급인이 중단 시점까지 실제로 투입한 비용입니다. 대법원은 제673조에 따른 배상이란 "수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액"을 전부 배상하는 것이라고 정리하고 있습니다(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769, 39776 판결).

이미 지출한 비용에는 현장에 실제로 들어간 원가 항목이 폭넓게 포함됩니다. 예컨대 지하 골조까지 시공한 상태에서 중단됐다면, 그 골조에 들어간 자재비와 인건비뿐 아니라 현장 운영에 필수적으로 소요된 비용까지 배상 대상이 됩니다. 다만 실제로 지출했다는 점과 그 금액을 수급인이 증빙으로 뒷받침해야 하므로, 세금계산서나 노임대장 같은 자료가 남아 있어야 다툼에서 유리합니다.

• 직접 재료비·노무비 — 이미 시공한 부분에 투입된 자재값과 인건비입니다.

• 장비 임차료·가설 비용 — 크레인·비계 등 공사에 실제 사용된 장비와 가설재 비용입니다.

• 현장관리비 — 현장소장 인건비, 안전관리 비용 등 현장을 운영하기 위한 경비입니다.

• 중단으로 발생한 부수 비용 — 자재 반출·보관, 현장 원상정리 등 중단 자체로 추가된 비용입니다.

배상 범위 ② — 완성했더라면 얻었을 이익(일실이익)

두 번째 축이자 임의해제 배상의 핵심은 일을 완성했더라면 얻었을 이익, 즉 일실이익입니다. 단순히 들어간 돈을 돌려받는 정산에 그치지 않고, 끝까지 시공했다면 수급인에게 남았을 이윤까지 배상받는다는 점이 제673조 배상의 가장 큰 특징입니다. 건축주가 중간에 발을 뺐다는 이유로 수급인이 예정된 이윤을 통째로 날리게 두지 않겠다는 것입니다.

실무에서 이 이익은 대체로 약정 총공사대금에서 총원가를 뺀 이윤 가운데, 아직 시공하지 못한 부분에 해당하는 몫으로 산정됩니다. 예를 들어 총도급대금이 10억 원이고 완성에 필요한 총공사원가가 8억 원이어서 예정 이윤이 2억 원인데, 중단 시점의 기성고가 60%라면 미시공 40%에 대응하는 이윤 상당액이 일실이익의 뼈대가 됩니다. 여기에 이미 지출한 비용을 더해 전체 배상액을 구성하게 됩니다.

다만 이익의 규모는 견적서나 원가계산서에 드러난 이윤율, 실제 투입 원가 등을 통해 구체적으로 입증해야 합니다. 막연히 "이 정도는 남았을 것"이라는 주장만으로는 인정받기 어렵고, 계약 당시의 도급내역서와 원가 산출 근거가 뒷받침될 때 설득력이 생깁니다.

제673조 배상은 들어간 돈의 정산을 넘어, 끝까지 지었다면 남았을 '이윤'까지 채워주는 완전배상입니다.

과실상계도, 위약금 감액도 통하지 않는다

건축주 측은 배상액을 줄이기 위해 흔히 두 가지 카드를 꺼냅니다. 하나는 "수급인도 공정이 늦었으니 책임을 나누자"는 과실상계 주장이고, 다른 하나는 계약서에 적힌 손해배상 예정액(위약금) 조항으로 배상 범위를 묶으려는 시도입니다. 그러나 제673조에 의한 임의해제에서는 이 두 주장이 원칙적으로 받아들여지지 않습니다.

대법원은 제673조에 따라 도급계약을 해제한 이상 특별한 사정이 없는 한 도급인은 수급인에 대한 손해배상에서 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2012다39769, 39776 판결). 이유는 조항의 취지에 있습니다. 제673조는 건축주에게 자유로운 해제라는 일방적 편익을 주는 대신 그 반대급부로 완전한 배상을 명한 규정이므로, 여기서 다시 배상액을 깎아준다면 조항의 균형이 무너지기 때문입니다.

실무적으로 이는 수급인에게 상당히 유리한 지점입니다. 일반적인 채무불이행 손해배상이라면 채권자의 과실이 참작되어 배상액이 크게 줄어들 수 있지만, 임의해제 프레임이 인정되는 한 건축주는 이런 감액 논리를 앞세우기 어렵습니다. 따라서 다툼의 초점은 "얼마를 깎느냐"보다 "이 사안이 임의해제인지 아닌지"로 옮겨가게 됩니다.

건축주가 배상액을 줄일 수 있는 통로 — 손익상계

과실상계가 막힌다고 해서 배상액이 청구한 그대로 전액 인정되는 것은 아닙니다. 판례가 인정하는 조정 통로가 하나 남아 있는데, 바로 손익상계입니다. 공사가 중단되면서 수급인이 도리어 얻게 된 이익이 있다면, 공평의 관념상 그 이익은 당사자의 주장을 기다릴 것 없이 손해액에서 공제된다는 법리입니다.

대표적인 것이 '절약된 비용'입니다. 남은 공정을 시공하지 않게 되면서 들이지 않아도 되는 자재비와 인건비는 수급인에게는 벌지 못한 손해인 동시에 지출하지 않은 이익이기도 합니다. 그래서 앞서 본 일실이익 산정에서 미시공분 완성 비용을 빼는 방식 자체에 이 공제가 이미 반영됩니다. 나아가 판례는 수급인이 그 인력이나 자재를 다른 현장에 돌려 이익을 얻을 수 있었는데도 태만이나 과실로 그 이익을 얻지 못한 경우에도 그 상당액을 공제해야 한다고 봅니다.

• 미시공분 절약 비용 — 짓지 않게 된 부분의 자재비·노무비는 손해에서 빠집니다.

• 자재의 반품·전용 이익 — 발주한 자재를 반품하거나 다른 현장에 돌려 실현한 이익입니다.

• 인력·장비의 전용 이익 — 남은 기간 인력·장비를 타 현장에 투입해 얻었거나 얻을 수 있었던 이익입니다.

결국 건축주로서는 과실상계 대신 "수급인이 다른 곳에서 이만큼 벌었거나 벌 수 있었다"는 손익상계를 다투는 것이 현실적인 방어선이 되고, 수급인으로서는 실제로 전용하지 못했거나 절약분이 크지 않다는 점을 밝히는 것이 관건이 됩니다.

'임의해제'인지 '채무불이행 해제'인지부터 가른다

같은 '공사 중단'이라도 그 성격이 무엇이냐에 따라 청구 구조가 완전히 달라집니다. 건축주가 수급인의 잘못 없이 스스로 그만둔 임의해제(제673조)라면 이미 지출한 비용에 더해 일실이익까지 받을 수 있습니다. 반면 수급인의 지연이나 부실시공을 이유로 건축주가 계약을 해제한 것이라면 이는 채무불이행 해제이고, 이 경우에는 이익 배상이 아니라 기성고 정산 구조로 넘어갑니다.

기성고 정산은 이미 완성된 부분에 든 공사비와 미시공 부분 완성에 들 공사비를 합한 전체 공사비 중 완성된 부분이 차지하는 기성고 비율을, 약정 총공사대금에 곱해 대금을 정하는 방식입니다. 즉 '남았을 이윤'을 채워주는 것이 아니라 '지금까지 지은 만큼'을 정산하는 데 그칩니다. 그래서 같은 60% 시공 상태라도 어느 프레임으로 정리되느냐에 따라 수급인이 손에 쥐는 금액이 크게 벌어질 수 있습니다.

이 때문에 실제 분쟁에서는 건축주가 "수급인이 공기를 못 맞췄다, 시공이 부실했다"는 프레임으로 몰아 일실이익 배상을 피하려는 반면, 수급인은 "귀책사유 없이 건축주가 일방적으로 중단시켰다"는 임의해제 프레임을 유지하려 다투게 됩니다. 계약서의 중단·해지 조항 문구, 중단 통보서의 표현, 당시 공정 상태를 둘러싼 사실관계가 이 판단의 근거가 됩니다.

실무 — 무엇을 입증하고 준비해야 하나

임의해제에 따른 손해배상은 청구의 뼈대가 분명한 만큼, 승패는 결국 입증에서 갈립니다. 배상액의 두 축인 지출 비용과 일실이익을 각각 객관적 자료로 뒷받침하고, 동시에 이 중단이 건축주 사유에 의한 임의해제였다는 점을 남겨두는 것이 핵심입니다. 중단 통보를 받은 직후부터 현장 상태와 서류를 정리해 두면 나중에 다툼의 부담이 크게 줄어듭니다.

특히 원가와 이윤을 뒤늦게 재구성하기는 어렵기 때문에, 계약 체결 당시의 도급내역서와 원가계산서를 확보해 두는 것이 중요합니다. 중단 시점의 기성고를 객관적으로 특정하기 위해 현장 사진과 공정표를 남겨두는 것도 도움이 됩니다. 아래 항목을 체크리스트 삼아 정리해 두면 좋습니다.

• 실투입 비용 증빙 — 세금계산서, 노임대장, 장비 임차 계약, 자재 발주서를 모읍니다.

• 이윤 근거 자료 — 도급내역서·원가계산서상의 이윤율과 총원가 산출 근거를 확보합니다.

• 중단 경위 증거 — 건축주의 중단·해지 통보서, 문자·이메일 등 귀책 주체를 보여주는 자료를 남깁니다.

• 기성고 특정 자료 — 중단 시점의 현장 사진, 공정표, 감리 확인 자료 등입니다.

자주 묻는 질문

Q. 건축주가 이유도 안 밝히고 그만두라고 하는데, 그래도 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 민법 제673조는 완성 전이라면 도급인이 이유를 대지 않고도 해제할 수 있도록 하는 대신, 그 손해를 전부 배상하도록 정하고 있습니다. 오히려 건축주가 이유 없이 그만둔 것이라면 수급인의 귀책이 없는 임의해제로 정리되기 쉬워, 지출 비용에 더해 일실이익까지 청구하기에 유리한 구도가 됩니다.

Q. 계약서에 '중도 해지 시 배상 없음'이나 위약금 조항이 있으면 못 받나요?

A. 제673조는 자유로운 해제의 대가로 완전배상을 명한 규정이어서, 이를 배제하거나 크게 제한하는 특약은 신중하게 해석됩니다. 판례도 임의해제에서는 손해배상예정액에 의한 감액 주장을 원칙적으로 인정하지 않습니다. 다만 계약서 문구의 구체적 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 조항의 취지와 표현을 함께 따져보아야 합니다.

Q. 착공 직후라 들어간 비용이 얼마 안 되는데, 청구할 게 있나요?

A. 있습니다. 배상은 지출 비용만이 아니라 완성했더라면 얻었을 이익까지 포함합니다. 실제 투입한 돈이 적더라도 그 공사를 끝냈을 때 남았을 이윤(일실이익)은 별도로 청구할 수 있으므로, 초기 단계 중단이라고 해서 청구액이 미미한 것은 아닙니다.

Q. 건축주가 "다른 현장에서 돈 벌었잖아"라고 하면 배상이 줄어드나요?

A. 손익상계 대상이 되는 부분에 한해 줄어들 수 있습니다. 공사 중단으로 절약된 비용이나 인력·자재를 다른 현장에 전용해 실제로 얻은 이익은 공제됩니다. 다만 이는 실제로 전용했거나 전용할 수 있었던 경우에 한하며, 막연한 추측만으로 배상액을 깎을 수는 없습니다.

Q. 공사가 이미 완성된 뒤에 계약을 정리한 경우도 제673조인가요?

A. 아닙니다. 제673조는 '수급인이 일을 완성하기 전'에만 적용됩니다. 완성 이후에는 보수청구권과 하자담보책임 등 다른 법리로 다루어지므로, 중단 시점이 준공 전인지 후인지를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.

Q. 소송을 준비한다면 무엇부터 챙겨야 하나요?

A. 두 가지 축을 각각 증빙으로 세우는 것이 먼저입니다. 지출 비용은 세금계산서·노임대장으로, 일실이익은 도급내역서와 원가계산서상의 이윤율로 뒷받침합니다. 여기에 중단이 건축주 사유였음을 보여주는 통보서와 당시 기성고를 특정할 사진·공정표를 함께 확보해 두면 다툼의 출발선이 유리해집니다.

맺음말

건축주가 완성 전에 공사를 중단시킨 상황이라면, 수급인의 손해배상은 '이미 지출한 비용'과 '완성했더라면 얻었을 이익'이라는 두 축으로 구성됩니다. 건축주에게 자유로운 해제를 허용하는 대가로 완전배상을 명한 것이 민법 제673조의 취지이므로, 과실상계나 위약금 감액 주장은 원칙적으로 통하지 않고 손익상계로 절약·전용 이익만 조정될 뿐입니다.

따라서 실제 다툼의 승부처는 이 사안이 임의해제인지, 아니면 수급인의 귀책을 이유로 한 채무불이행 해제(기성고 정산)인지를 가르는 지점과, 지출 비용·이윤을 얼마나 객관적으로 입증하느냐에 있습니다. 중단 통보를 받았다면 감정적으로 대응하기보다 원가내역·견적서·현장 자료부터 차분히 정리해 두는 것이 유리합니다.

공사 중단을 둘러싼 손해배상은 계약서 문구와 기성고 산정, 원가 입증이 얽혀 사안마다 결론이 크게 달라집니다. 수원·경기남부 지역에서 공사 중단으로 손해배상 청구를 검토하고 계신다면, 계약서와 현장 자료를 갖추어 이른 시점에 법률적 검토를 받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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