부모님이 생전에 형제 중 한 명에게 아파트를 미리 증여했고 그 사이 집값이 몇 배로 뛰었다면, 유류분은 대체 '언제의 시가'로 계산해야 할까요? 20년 전 증여 당시 가격인지, 돌아가신 시점의 시가인지, 아니면 재판이 끝나는 시점의 시세인지에 따라 돌려받을 금액이 수억 원씩 달라집니다. 게다가 2026년 3월부터 시행된 개정 민법으로 유류분 반환 방식이 '가액반환(현금 정산)'으로 바뀌면서, 평가 시점 문제는 이제 소송의 승패를 가르는 핵심 쟁점이 되었습니다. 이 글에서는 증여받은 부동산의 유류분 평가가 어느 시점을 기준으로 이루어지는지, 그 원칙과 예외, 그리고 최근 개정으로 새로 등장한 '두 번째 시점'까지 정리해 드리겠습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
유류분 부족액은 어떻게 계산되나 — '평가 시점'이 왜 돈을 좌우하는가
유류분은 법이 일정 범위의 상속인에게 최소한으로 보장하는 상속재산의 몫입니다. 유류분 부족액을 계산하려면 먼저 '유류분 산정의 기초가 되는 재산'을 정해야 하는데, 민법 제1113조 제1항은 이를 '상속개시 당시 피상속인이 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 더하고 채무 전액을 공제'해 산정하도록 정하고 있습니다. 여기에 권리자별 유류분 비율(직계비속·배우자는 법정상속분의 1/2, 직계존속은 1/3)을 곱해 유류분액을 구하고, 이미 받은 몫을 빼면 부족액이 나옵니다.
문제는 '증여재산의 가액'을 어느 시점의 시세로 볼 것이냐입니다. 부동산은 수십 년에 걸쳐 가격이 크게 오르내리기 때문에, 같은 아파트라도 증여 당시 3억 원이었다가 사망 시점에 12억 원, 재판 종결 시점에 14억 원이 될 수 있습니다. 어느 숫자를 대입하느냐에 따라 유류분 부족액과 실제로 돌려받는 금액이 수억 원 단위로 달라집니다.
예를 들어 아버지가 장남에게 20년 전 시가 3억 원짜리 아파트를 증여하고, 다른 재산을 남기지 않은 채 사망하면서 딸이 유류분을 청구하는 경우를 생각해 봅시다. 증여 당시 3억 원을 기준으로 하면 계산의 출발점이 작지만, 사망 시점 시가 12억 원을 기준으로 하면 출발점 자체가 네 배로 커집니다. 그래서 '언제의 시가냐'는 단순한 절차 문제가 아니라 분쟁의 실체를 좌우하는 핵심입니다.
유류분 산정의 기초재산은 원칙적으로 상속개시 당시, 즉 피상속인이 사망한 시점의 가액으로 평가합니다.
원칙 — 증여받은 아파트는 '사망 시점(상속개시 당시)' 시가로 본다
증여받은 부동산의 유류분 평가는 원칙적으로 상속개시 당시, 즉 피상속인이 사망한 시점의 시가를 기준으로 합니다. 대법원도 유류분반환의 범위를 정할 때 반환의무자가 증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 산정해야 한다고 판시해 왔습니다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다51887 판결). 증여가 아무리 오래전에 이루어졌더라도, 계산에 넣는 금액은 증여 당시가 아니라 사망 시점의 시세라는 뜻입니다.
이렇게 보는 이유는 유류분이 '피상속인이 사망할 때 남겼어야 할 재산'에 대한 상속인의 최소 몫을 보장하는 제도이기 때문입니다. 만약 증여 당시 가격으로 고정한다면, 일찍 증여받은 사람은 그 후의 가격 상승분을 온전히 차지하고 유류분 권리자는 물가·지가 상승의 이익에서 배제되어 형평이 깨집니다. 그래서 증여 시점과 사망 시점 사이에 오른 가치까지 포함해 사망 시점 시가로 평가하는 것입니다.
앞서 든 예처럼 20년 전 3억 원에 증여한 아파트가 사망 시점에 12억 원이 되었다면 유류분 계산에는 12억 원이 들어갑니다. 반대로 증여 후 값이 내려가 사망 시점에 2억 원이 되었다면 산입액도 2억 원으로 줄어듭니다. 즉 가격 변동의 이익과 손실이 모두 사망 시점 시가에 반영되는 구조입니다.
기준 시점: 상속개시일(피상속인 사망일)의 시가
증여 시기 불문: 30년 전 증여라도 사망 시점 시가로 환산해 산입
상승·하락 모두 반영: 오른 값도, 떨어진 값도 사망 시점 기준으로 계산
예외 ① — 수증자가 자기 비용으로 성상을 바꿔 값이 올랐다면
상속개시 당시 시가가 원칙이지만, 그 사이 오른 가치가 '누구의 노력 덕분이냐'에 따라 예외가 있습니다. 대법원은 증여 이후 수증자(또는 그로부터 재산을 넘겨받은 사람)가 자기 비용으로 증여재산의 성상(性狀) 등을 변경해 상속개시 당시 가액이 증가한 경우, 변경 전 증여 당시의 성상을 기준으로 상속개시 당시 가액을 산정해야 한다고 판시했습니다(대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결). 수증자가 스스로 투자해 만든 가치 상승분까지 유류분 권리자에게 나눠주는 것은 부당하기 때문입니다.
예를 들어 아버지가 아들에게 나대지(빈 땅)를 증여했고, 아들이 자기 돈으로 그 위에 건물을 지어 상속개시 시점에 땅과 건물을 합친 가치가 크게 올랐다고 해봅시다. 이때 유류분 계산에는 '건물이 올라간 현재 상태'가 아니라 '증여받을 당시의 나대지 상태'를 기준으로 사망 시점 시가를 매깁니다. 오래된 주택을 증여받아 수증자가 대대적으로 리모델링하거나 재건축한 경우에도 같은 논리가 적용될 수 있습니다.
다만 이 예외는 '수증자 자신의 비용과 노력'으로 성상을 바꾼 경우에 한합니다. 단순히 주변 개발이나 시세 상승 같은 외부 요인으로 값이 오른 것은 예외에 해당하지 않고, 그 상승분은 그대로 사망 시점 시가에 반영됩니다. 실무에서는 어디까지가 수증자의 투자 성과이고 어디부터가 자연적 지가 상승인지가 감정과 다툼의 대상이 되므로, 공사비 지출 내역과 증여 당시 현황 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
수증자가 자기 비용으로 높인 가치는 계산에서 빼고, 증여 당시 상태를 기준으로 사망 시점 시가를 매깁니다.
예외 ② — 상속개시 전에 팔았거나 수용됐다면: 처분가 + 물가변동률
증여받은 부동산이 상속개시 전에 이미 처분되었거나 공익사업 등으로 수용된 경우에는, 사망 시점에 그 부동산이 존재하지 않으므로 다른 기준이 필요합니다. 대법원은 이 경우 증여재산의 가액을 처분 당시의 가액(현실적으로 받은 값)을 기준으로 하되, 처분 시점부터 상속개시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 산정해야 한다고 판시했습니다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결). 화폐 가치 하락을 보정해 사망 시점의 가치로 환산하는 것입니다.
예를 들어 아들이 증여받은 아파트를 사망 5년 전에 6억 원에 팔았다면, 유류분 계산에는 6억 원을 그대로 넣는 것이 아니라 그 6억 원을 처분 시점부터 사망 시점까지의 물가상승률로 환산한 금액을 넣습니다. 실무에서는 한국은행 등이 공표하는 물가지수(예: GDP 디플레이터, 소비자물가지수 등)를 활용해 환산합니다.
이 법리는 수증자가 재산을 일찍 처분해 이후의 시세 상승 이익을 피하려 하거나, 반대로 명목 금액만 남겨 유류분을 줄이려는 시도를 막는 의미가 있습니다. 다만 '처분 당시 가액'이 정상적인 거래 가격이었는지, 헐값 매도나 특수관계인 간 거래는 아니었는지가 다투어질 수 있으므로, 매매계약서와 실거래가 자료가 중요한 증거가 됩니다.
2026년 개정 핵심 — '가액반환'이 원칙이 되며 등장한 두 번째 시점
2024년 4월 헌법재판소 결정에 이어 민법이 개정되어 2026년 3월 17일부터 시행되면서 유류분 반환 방식에 큰 변화가 생겼습니다. 종전에는 증여·유증받은 재산 그 자체(부동산 지분 등)를 돌려주는 '원물반환'이 원칙이었지만, 개정된 민법 제1115조는 부족한 한도에서 그 재산의 '가액(현금)'을 지급하도록 하는 '가액반환'을 원칙으로 바꾸었습니다. 당사자 사이에 합의가 있으면 예외적으로 종전처럼 원물(지분)로 반환할 수도 있습니다.
이 개정으로 반환의무자는 부동산을 지분으로 쪼개 넘기지 않고 현금으로 정산해 단독 소유권이나 경영권을 지킬 수 있고, 유류분 권리자는 복잡한 공유관계 대신 즉시 현금을 확보할 수 있게 되었습니다. 가액반환을 원칙으로 하는 개정 규정은 원칙적으로 법 시행일 이후 피상속인이 사망(상속개시)한 사건부터 적용됩니다. 다만 헌법불합치 결정 전후로 진행 중이던 사건에 개정법이 어디까지 미치는지는 사안별로 다툼이 있을 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
그런데 가액반환이 원칙이 되면서 '평가 시점'이 하나 더 늘었습니다. 판례에 따르면 ① 유류분 부족액을 계산하기 위한 기초재산(증여재산)의 평가는 상속개시 당시를 기준으로 하지만, ② 원물반환이 불가능해 가액으로 반환하는 경우 그 반환할 가액은 사실심 변론종결시(재판의 마지막 심리가 끝나는 시점)를 기준으로 산정합니다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다51887 판결). 즉 '얼마가 부족한가'는 사망 시점 시세로 따지고, '실제로 얼마를 현금으로 줄 것인가'는 재판 종결 시점 시세로 정하는 이원적 구조입니다.
부족액 계산은 '사망 시점' 시가로, 실제 현금으로 돌려줄 가액은 '재판 종결 시점' 시가로 — 두 시점을 구분해야 합니다.
소송이 길어지고 집값이 움직이면 — 변론종결시 기준의 실전 의미
가액반환이 원칙이 된 이상, 실제 지급액을 정하는 '사실심 변론종결시' 시세가 결과를 크게 좌우합니다. 소송이 진행되는 몇 년 사이 대상 부동산이나 유사 부동산의 시세가 오르면 반환의무자가 현금으로 물어줄 금액도 그만큼 커질 수 있고, 반대로 시세가 내리면 부담이 줄어듭니다. 결국 시간의 흐름 자체가 협상과 소송 전략의 변수가 됩니다.
예컨대 사망 시점 시가 12억 원을 기준으로 유류분 부족 비율을 따지더라도, 재판이 3년간 이어지는 동안 해당 아파트 시세가 15억 원으로 올랐다면 최종적으로 지급을 명하는 가액은 변론종결시 시세를 반영해 상향될 수 있습니다. 그래서 권리자와 의무자 모두 소송 기간 동안의 시세 흐름과 감정평가 시점을 전략적으로 살펴야 합니다.
실무에서 특히 신경 써야 할 점은 다음과 같습니다.
감정 시점 관리: 가액은 감정평가로 확정되는 경우가 많으므로, 어느 시점을 기준으로 감정할지가 쟁점이 됩니다.
시세 변동 리스크: 상승장에서는 의무자의 부담이, 하락장에서는 권리자의 회수액이 달라져 소송 지연의 득실을 따져야 합니다.
지연손해금 기산: 가액반환 채무의 지연이자 기산 시점도 별도로 다투어질 수 있습니다.
원물반환 합의 여부: 현금 마련이 어렵다면 지분(원물) 반환 합의가 현실적 대안이 될 수 있습니다.
어디까지 계산에 넣나 — 특별수익·1년 규칙과 형제자매 유류분 폐지
평가 시점과 함께 자주 문제되는 것이 '어떤 증여까지 유류분 계산에 넣느냐'입니다. 원칙적으로 제3자에 대한 증여는 상속개시 전 1년간 이루어진 것만 산입되고, 다만 증여 당사자 쌍방이 유류분 권리자에게 손해를 가할 것을 알고 한 증여는 그 이전의 것이라도 산입됩니다(민법 제1114조). 그러나 공동상속인(자녀 등)에 대한 증여, 즉 특별수익은 이 1년 제한이 적용되지 않아 증여 시기나 손해를 알았는지와 관계없이 모두 기초재산에 산입됩니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결).
따라서 부모가 오래전에 자녀 중 한 명에게 아파트를 증여했다면, 그것이 30년 전이든 40년 전이든 유류분 계산에 포함되고 앞서 본 대로 사망 시점 시가로 평가됩니다. 이 점이 자녀 간 유류분 분쟁에서 오래전 증여가 계속 문제되는 이유입니다.
한편 2024년 헌법재판소 결정으로 피상속인의 형제자매의 유류분(구 민법 제1112조 제4호)은 위헌으로 효력을 잃었고, 개정 민법에서도 삭제되었습니다. 또한 개정법은 피상속인을 학대·유기하는 등 패륜을 저지른 상속인의 권리를 법원 선고로 박탈하는 상속권 상실제도와, 기여분을 유류분에 반영하는 규정을 도입해 2026년 1월 1일 이후 개시된 상속부터 적용하도록 했습니다. 현재 유류분을 주장할 수 있는 사람과 비율은 다음과 같습니다.
직계비속(자녀 등): 법정상속분의 1/2
배우자: 법정상속분의 1/2
직계존속(부모 등): 법정상속분의 1/3
형제자매: 유류분 없음(2024년 위헌·개정으로 폐지)
자주 묻는 질문
Q. 30년 전에 증여받은 아파트도 유류분 계산에 들어가나요?
A. 네. 공동상속인(자녀 등)에게 한 증여는 상속개시 전 1년이라는 기간 제한이 적용되지 않아, 아무리 오래전 증여라도 유류분 산정의 기초재산에 산입됩니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결). 다만 제3자에 대한 증여는 원칙적으로 사망 전 1년간의 것만 들어가고, 쌍방이 손해를 알고 한 경우에만 그 이전 것도 포함됩니다.
Q. 증여받은 아파트는 증여 당시 가격과 사망 시점 가격 중 무엇으로 계산하나요?
A. 원칙적으로 피상속인이 사망한 시점, 즉 상속개시 당시의 시가로 계산합니다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다51887 판결). 증여 이후 오른 가치도 원칙적으로 반영되므로, 오래전 저렴하게 증여받았더라도 사망 시점 시세가 기준이 됩니다.
Q. 수증자가 자기 돈으로 건물을 새로 지었어도 그 값까지 유류분에 포함되나요?
A. 아닙니다. 수증자가 자기 비용으로 성상을 변경해 값이 오른 부분은 제외하고, 변경 전 증여 당시 상태를 기준으로 사망 시점 시가를 산정합니다(대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결). 다만 수증자의 투자 때문이 아니라 주변 개발 등 외부 요인으로 오른 값은 그대로 반영됩니다.
Q. 증여받은 부동산을 상속개시 전에 팔아버렸다면 어떻게 계산하나요?
A. 사망 시점에 부동산이 없으므로, 처분 당시 받은 가액을 기준으로 처분 시점부터 사망 시점까지의 물가변동률을 반영해 환산한 금액을 산입합니다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결). 헐값 매도나 특수관계인 거래인지는 별도로 다투어질 수 있습니다.
Q. 2026년부터 유류분을 지분이 아니라 돈으로 돌려받는다는데 맞나요?
A. 네. 2026년 3월 17일 시행된 개정 민법 제1115조는 가액(현금) 반환을 원칙으로 바꾸었고, 당사자가 합의하면 예외적으로 원물(지분) 반환도 가능합니다. 이때 실제 지급할 가액은 사실심 변론종결시 시세를 기준으로 정해지므로, 소송 기간 중 시세 변동이 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 형제자매도 유류분을 청구할 수 있나요?
A. 아닙니다. 2024년 헌법재판소 결정으로 형제자매의 유류분 규정은 위헌으로 효력을 잃었고 개정법에서도 삭제되어, 현재 유류분은 직계비속·배우자(각 법정상속분의 1/2)와 직계존속(법정상속분의 1/3)만 주장할 수 있습니다.
맺음말
증여받은 부동산의 유류분은 '언제의 시가로 계산하느냐'에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 원칙은 사망 시점(상속개시 당시)의 시가이고, 수증자가 자기 비용으로 값을 올린 경우와 상속개시 전에 처분·수용된 경우에는 각각 증여 당시 성상 기준, 처분가에 물가변동률을 반영한 기준이라는 예외가 적용됩니다. 여기에 2026년부터 가액반환이 원칙이 되면서, 실제 지급액은 재판 종결 시점 시세로 정해지는 두 번째 시점까지 함께 고려해야 합니다.
실제 사건에서는 오래전 증여의 현황 자료, 공사비 지출 내역, 매매계약서, 감정 시점 등 어떤 자료를 언제 확보하느냐가 유류분 금액을 좌우합니다. 특히 부동산은 감정평가 시점과 시세 흐름에 따라 수억 원이 오갈 수 있으므로, 소송 시기와 감정 전략을 초기에 잡는 것이 무엇보다 중요합니다.
상속·유류분 분쟁은 가족 사이의 감정과 복잡한 재산 평가가 얽혀 있어, 초기에 쟁점과 증거를 정리해 두는 것이 유리합니다. 수원과 경기 남부에서 증여·유류분 문제로 고민 중이시라면, 증여 시점과 부동산의 현황을 토대로 한 구체적인 검토가 도움이 될 수 있습니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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