안녕하세요, 광주 변호사 안준표입니다.
건물을 완공하고 나면 이제 끝났다고 생각하시지만, 막상 입주하거나 임대를 시작해 보니 누수, 균열, 마감 불량 같은 하자가 드러나는 경우가 적지 않습니다. 그럼에도 시공사는 공사대금만 주장하고, 건물주는 하자 문제로 속만 태우는 일이 반복되죠. 이번 글에서는 실제 사건을 바탕으로, 건물 하자를 근거로 공사대금을 상계하며 대응한 공사대금 소송 사례를 소개드리겠습니다.
사건의 개요 – 시공사는 공사대금, 건물주는 하자 손해를 주장
이 사건에서 시공사(원고)는 공사대금 일부가 아직 지급되지 않았다며 건물주(피고)를 상대로 공사대금 청구 소송을 제기했습니다. 반면 건물주 측은 “공사가 제대로 완성되지 않았고, 주택과 상가 모두 심각한 하자가 있다”며 공사대금을 그대로 줄 수 없다고 맞섰습니다.
그래서 선택한 전략이 바로 “하자에 따른 손해배상채권으로 공사대금 채권을 상계한다”는 상계 항변이었습니다.
감정으로 확인된 하자 – 숫자로 입증된 손해
피고 측은 감정인의 현장조사를 통해 하자와 손해액을 객관적으로 입증했습니다.
주택 건물(A 주택)의 경우 2021년 8월 24일자 감정서에서 하자에 갈음한 손해배상액은 4,941,000원으로 산정되었습니다. 상가 건물(B 상가)의 경우 같은 감정서에서 상가의 하자 손해배상액은 61,185,000원으로 평가되었습니다. 외부 계단과 외부 주방을 제외하더라도 44,697,000원이라는 결코 적지 않은 금액이었습니다.
이처럼 하자 규모와 보수비용이 감정을 통해 구체적인 숫자로 드러나면서, “단순한 불만 제기”가 아니라 “실질적인 손해”라는 점을 분명히 할 수 있었습니다.
핵심 쟁점 – 하자 담보채권과 공사대금의 상계 가능성
민법상 도급계약에서 건물주(도급인)는 공사 완료 후 하자가 있으면 하자보수를 청구하거나, 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중요한 점은 이 하자보수·손해배상청구권이 “공사 목적물이 인도될 때” 발생하고, 그때부터 바로 이행 가능한 채권이 된다는 것입니다.
이 사건에서도 A 주택이 준공되어 인도된 시점부터, B 상가가 인도된 시점부터
각각 공사대금 채권(시공사가 가진 채권)과 하자 손해배상 채권(건물주가 가진 채권)이 서로 상계할 수 있는 상태, 즉 상계 적상에 놓였다고 보았습니다.
따라서 피고는 다음과 같이 주장했습니다.
“원고의 공사대금 채권에서, 피고가 가지는 하자 손해배상채권(감정서상 금액)을 상계하므로, 그 범위 내에서는 공사대금을 더 이상 지급할 의무가 없다.”
결국 시공사가 주장하는 공사대금 전액을 인정할 것이 아니라, 감정으로 확인된 하자 손해를 공제한 뒤에야 비로소 잔여 공사대금 여부를 따져야 한다는 구조가 됩니다.
공사대금 소송, 하자와 상계 주장은 선택이 아니라 필수입니다
공사대금 분쟁은 단순히 “돈을 줬느냐, 안 줬느냐”의 문제가 아닙니다.
공사의 완성 여부,하자의 존재와 범위,하자보수 비용 및 손해배상액,하자담보책임의 법리, 공사대금 채권과 하자 손해배상채권의 상계 가능 여부 등 모든 요소가 함께 얽혀 돌아가는 입체적인 분쟁입니다.
특히 건물주 입장에서는 하자 문제를 정확히 정리하지 못하면, 하자는 하자대로 떠안고 공사대금까지 온전히 지급하는 이중의 손해를 볼 위험이 큽니다.
광주 변호사 안준표는 감정 절차, 하자담보 책임, 상계 항변까지 모두 염두에 두고 공사대금 소송 전략을 설계하고 있습니다.
공사 후 하자로 인해 시공사와 분쟁 중이신가요?
하자가 명백한데도 공사대금 소송을 당하셨나요?
혼자 고민하시기보다, 초기 단계에서부터 공사계약서, 공사내역, 사진, 감정 가능성 등을 함께 검토해 보시는 것이 좋습니다.
여러분의 소중한 건물과 재산권을 지키기 위해, 광주 변호사 안준표가 든든한 조력자가 되겠습니다.
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