✅도급인의 “하자 있다” 주장, 공사대금에서 공제되는 범위 

1. 하자가 있다고 공사대금 전액을 안 줘도 되는 것은 아닙니다

공사대금 분쟁에서 도급인이 자주 하는 주장이 “하자가 있으니 돈을 줄 수 없다”는 것입니다. 그러나 하자가 있다는 사정만으로 공사대금 전액 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

핵심은 하자가 실제로 존재하는지, 그 하자를 보수하는 데 필요한 적정 금액이 얼마인지, 그 금액이 공사대금에서 공제될 수 있는 범위인지입니다.

즉, 법원은 “하자가 있다”는 주장 자체보다, 하자보수비 상당의 손해배상채권이 구체적으로 성립하는지를 먼저 봅니다. 그 금액이 특정되어야 공사대금에서 상계하거나, 그 범위 내에서 지급을 거절할 수 있습니다.

2. 공제는 보통 하자보수비 상당액 범위에서 문제 됩니다

도급인이 공사대금에서 공제를 주장하는 경우, 가장 일반적인 기준은 하자보수에 필요한 적정 공사비입니다.

예를 들어 누수, 균열, 마감 불량, 미시공, 오시공 등이 있다면 그 하자를 보수하는 데 드는 비용이 산정되어야 합니다. 이때 단순 견적서만으로는 부족할 수 있고, 실제 소송에서는 하자감정을 통해 공종별 하자 여부와 보수비가 정리되는 경우가 많습니다.

따라서 도급인 입장에서는 하자 목록, 사진, 시방서·도면과 다른 부분, 보수 견적, 감정 자료를 갖춰야 하고, 수급인 입장에서는 그 하자가 계약 범위에 포함되는지, 실제 하자인지, 보수비가 과다한지를 다투어야 합니다.

3. 경미한 하자에 과도한 보수비를 요구하면 전액 공제되지 않을 수 있습니다

중요한 부분은, 하자가 있다고 해서 항상 재시공비 전액이 공제되는 것은 아니라는 점입니다.

하자가 크지 않고, 그 하자를 고치기 위해 드는 비용이 지나치게 큰 경우에는 보수비 전액이 아니라 가치하락분이나 시공비 차액 정도로 제한될 수 있습니다.

예를 들어 기능상 큰 문제가 없고 외관상 일부 차이만 있는 경우, 이를 전부 철거하고 다시 시공하는 비용을 그대로 공제해 달라고 주장하면 과도하다고 판단될 수 있습니다.

이런 사건에서는 수급인 측에서 “하자가 중요하지 않다”, “보수비가 과다하다”, “실제 손해는 가치하락분에 그친다”는 구조로 반박하는 것이 중요합니다.

4. 도급인의 지시나 제공 재료 때문에 생긴 하자는 다르게 봐야 합니다

하자의 원인이 수급인에게 있는지, 도급인에게 있는지도 중요합니다.

도급인이 특정 자재를 제공했거나, 특정 방식으로 시공하라고 지시했고, 그 지시나 재료 때문에 하자가 발생했다면 수급인에게 모든 책임을 묻기 어렵습니다.

다만 수급인이 그 지시나 재료가 부적절하다는 사실을 알고도 아무런 고지를 하지 않았다면 책임이 인정될 수 있습니다.

따라서 이 경우에는 누가 자재를 선택했는지, 누가 시공 방식을 지시했는지, 수급인이 문제점을 알리고 이의를 제기했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

5. 하자 주장이 있어도 공사대금 전액 지급거절은 제한됩니다

도급인이 하자를 이유로 공사대금 지급을 거절할 수 있는 범위는 원칙적으로 하자보수비 또는 손해배상액과 대등한 범위입니다.

예를 들어 미지급 공사대금이 5,000만 원이고, 인정되는 하자보수비가 800만 원이라면, 도급인이 5,000만 원 전부를 지급하지 않겠다고 버티기는 어렵습니다.

이 경우 공제 또는 상계가 가능한 금액은 원칙적으로 800만 원 범위이고, 나머지 금액에 대해서는 지체책임이 문제될 수 있습니다.

결국 도급인의 “하자가 있다”는 주장은 공사대금 전액을 막는 카드가 아니라, 인정되는 하자보수비 범위에서 공제되는 카드로 보는 것이 정확합니다.

6. 부가가치세도 자동으로 포함되는 것은 아닙니다

하자보수비를 산정할 때 부가가치세가 포함되는지도 별도로 따져야 합니다.

도급인이 사업자이고 부가가치세 매입세액 공제나 환급을 받을 수 있는 구조라면, 그 부가가치세 상당액까지 손해로 인정되기 어려울 수 있습니다.

따라서 하자보수비 감정 결과가 나왔더라도, 부가가치세 포함 여부, 도급인의 사업자 지위, 공제·환급 가능성을 확인해야 합니다.

수급인 입장에서는 이 부분을 다투면 공제액을 줄일 수 있고, 도급인 입장에서는 실제 손해로 남는 구조를 설명해야 합니다.

7. 도급인이 준비해야 할 자료

도급인이 공사대금에서 하자보수비를 공제받으려면 자료를 구체적으로 정리해야 합니다.

단순히 “마감이 불량하다”, “누수가 있다”고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 하자 위치, 하자 내용, 계약 내용과 다른 점, 보수 방법, 보수비 산정 근거가 필요합니다.

따라서 하자 사진, 영상, 하자 통지 문자, 보수 요청 내용증명, 도면·시방서, 감리 기록, 하자보수 견적서, 감정 신청 자료를 체계적으로 준비해야 합니다.

특히 하자 목록은 공종별로 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 그래야 법원이 어떤 하자가 실제로 인정되는지, 그 보수비가 얼마인지 판단하기 쉽습니다.

8. 수급인이 공제 범위를 줄이기 위해 봐야 할 부분

수급인 입장에서는 도급인의 하자 주장을 그대로 받아들이면 안 됩니다.

먼저 그 부분이 실제 하자인지를 봐야 합니다. 계약서, 도면, 시방서상 반드시 해야 하는 공사였는지, 단순한 취향 차이인지, 사용상 문제인지 구분해야 합니다.

다음으로 하자의 원인이 누구에게 있는지를 봐야 합니다. 도급인의 변경 지시, 제공 자재, 후속 공사, 사용·관리상 문제로 발생한 하자라면 수급인의 책임이 제한될 수 있습니다.

또한 보수비가 과다한지를 검토해야 합니다. 부분 보수로 가능한데 전면 철거·재시공 비용을 주장하는 경우라면, 공제액을 줄일 여지가 있습니다.

마지막으로 공사대금 전액 지급거절이 가능한 사안인지도 따져야 합니다. 인정되는 하자보수비를 초과하는 공사대금 부분은 별도로 청구할 수 있습니다.

9. 정리

도급인이 “하자가 있다”고 주장한다고 해서 공사대금 전액이 자동으로 공제되는 것은 아닙니다. 법원은 하자의 존재, 하자 원인, 보수 필요성, 적정 보수비, 공제 가능 범위를 구체적으로 봅니다.

원칙적으로 공제되는 금액은 하자보수비 상당액이지만, 하자가 중요하지 않고 보수비가 과다한 경우에는 가치하락분이나 시공비 차액 정도로 제한될 수 있습니다.

또한 하자가 도급인의 지시나 제공 재료 때문에 발생했다면 수급인의 책임이 제한될 수 있고, 도급인의 지급거절 역시 인정되는 하자보수비와 대등한 범위에서만 문제 됩니다.

결국 하자 공제 사건은 단순히 “하자가 있다, 없다”의 문제가 아니라, 하자를 공종별로 특정하고, 보수비를 산정하며, 공제 가능한 범위를 법리적으로 제한하는 사건입니다.

유사한 상황으로 고민 중이라면 상담 문의 주시면 구체적인 대응방안 안내해드리겠습니다. 감사합니다.