다가구 주택 전세사기, 왜 특히 조심해야 할까 

다가구 주택 전세사기, 왜 특히 조심해야 할까

다가구 주택 전세사기는 최근 상담이 급격히 늘고 있는 대표적인 전세 피해 유형 중 하나입니다.

겉으로 보기에는 일반 빌라 전세와 크게 다르지 않아 보이지만, 구조적인 특성 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 상황으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.

계약 전과 계약 이후 각각 어떤 점을 주의해야 하는지 차분히 정리해 보겠습니다.

다가구 주택의 구조부터 이해해야 합니다

다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있고, 각 세대별로 소유권이 분리돼 있지 않습니다. 이 말은 곧, 세입자 각자가 전세 계약을 체결하더라도 법적으로는 모두 동일한 건물에 대한 임차인이라는 의미가 됩니다.

문제는 집주인이 이미 근저당을 설정했거나, 다른 세대 보증금이 과도하게 쌓여 있는 경우입니다. 이런 상태에서 경매가 진행되면, 선순위 권리자부터 변제를 받게 되고 후순위 세입자는 보증금을 거의 돌려받지 못할 수 있습니다.

다가구 전세사기에서 자주 나타나는 유형

실제 사례를 보면 몇 가지 공통된 패턴이 반복됩니다.

첫째, 시세보다 유독 낮은 전세금으로 계약을 유도하는 경우입니다. 처음에는 좋은 조건처럼 보이지만, 알고 보면 이미 선순위 채권과 다른 세입자 보증금으로 건물 가치가 잠식돼 있는 상황인 경우가 많습니다.

둘째, 확정일자와 전입신고를 하면 안전하다고 강조하는 경우입니다. 다가구 주택에서는 확정일자를 받아도 모든 세대가 동일한 건물 내에서 순위를 다투게 되므로, 전체 보증금 규모를 확인하지 않으면 실질적인 보호를 받기 어렵습니다.

셋째, 집주인이 아닌 제3자가 계약을 주도하는 형태입니다. 관리인이나 중개인을 내세워 계약을 진행하면서, 실제 소유자의 채무 상태를 숨기는 방식도 자주 문제 됩니다.

계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 포인트

다가구 주택 전세계약을 고려하고 있다면 등기부등본 확인은 기본 중의 기본입니다. 여기서 근저당 설정 여부와 채권최고액을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

또한, 해당 건물에 이미 거주 중인 다른 세대의 전세보증금 총액을 확인하는 과정이 필요합니다. 이 부분은 중개사가 명확히 안내하지 않는 경우가 많아, 계약서 특약이나 별도의 확인서를 통해 남겨 두는 것이 중요합니다.

전입신고와 확정일자 역시 빠짐없이 진행해야 하지만, 이것만으로 완벽하게 안전하다고 오해해서는 안 됩니다. 다가구 주택에서는 전체 구조를 함께 봐야 합니다.

이미 피해가 발생했다면 어떻게 대응해야 할까

전세사기 가능성이 의심되거나, 집주인의 채무 문제로 보증금 반환이 어려워진 상황이라면 즉시 대응 방향을 정리해야 합니다.

우선 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. 이후 경매나 공매 절차가 진행될 가능성을 염두에 두고, 배당요구 종기 등 주요 일정도 놓치지 않아야 합니다.

사안에 따라서는 형사 고소가 병행될 수 있으며, 사기죄 성립 여부는 계약 당시 고의성과 기망 행위가 있었는지가 핵심 판단 요소가 됩니다. 이 과정에서는 초기 대응 전략이 결과에 큰 영향을 미치기 때문에, 상황을 종합적으로 분석해 줄 수 있는 조력이 필요합니다.

다가구 전세, 신중함이 최선의 예방책입니다

다가구 주택 전세는 무조건 위험하다고 단정할 수는 없지만, 구조적 위험 요소가 분명 존재하는 계약 형태입니다.

단순히 집 상태나 전세금 액수만 보고 판단하기보다는, 권리 관계와 전체 보증금 구조를 먼저 살펴보는 습관이 무엇보다 중요합니다.

조금이라도 불안한 정황이 느껴진다면 계약을 서두르기보다 한 번 더 점검하는 선택이 결국 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다.