안녕하세요.
법무법인 한서의 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.
임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 유지된 상태에서 임대인이 무단으로 머무르면 형사상 ‘퇴거불응죄’가 성립할 수 있습니다.
광주지방법원의 한 판결을 중심으로 임대인의 주의사항과 대응 전략을 설명해보겠습니다.
부동산 임대차관계가 종료된 후 임차인과 임대인 사이에 보증금 정산이나 점유 문제로 갈등이 발생하는 경우가 많습니다.
그러나 이 과정에서 임대인이 임차인의 주거에 무단으로 들어가거나 퇴거 요구를 거부하면, 예상치 못하게 형사상 ‘퇴거불응죄’로 처벌될 수 있습니다.
최근 광주지방법원의 한 판결은 이러한 사안에서 “계약이 끝났더라도 임차인이 점유 중인 주거는 임대인의 집이 아닌 ‘타인의 주거’”라고 명확히 판단하였습니다.
임대차 종료 후에도 형사처벌 위험이 있는 이유
많은 임대인들은 임대차계약이 종료되면 당연히 자신이 해당 공간에 자유롭게 출입할 수 있다고 생각합니다.
그러나 형법 제319조 제2항(퇴거불응죄)은 타인의 주거에서 퇴거 요구를 받고도 거부한 경우 형사처벌이 가능하도록 규정하고 있습니다.
즉, 소유자가 임대인이라 하더라도 임차인이 여전히 점유하고 있는 동안에는 그 공간이 ‘타인의 주거’로 보호된다는 점이 중요합니다.
실제 사건 – 임대인의 화장실 은신, 퇴거불응죄로 기소
피고인 A(임대인)는 아파트 임대차계약이 종료된 날, 보증금 일부 정산 문제로 임차인 B 부부와 다툼이 있었습니다.
임차인이 퇴거를 요구했지만 A는 이에 응하지 않고, 화장실에 숨은 채 머무르며 경찰의 퇴거 요구까지 거부하였습니다.
결국 A는 퇴거불응죄로 기소되었고, 항소심에서도 광주지방법원 제2형사부는 유죄를 인정하며 항소를 기각했습니다.
임대인의 주장 – ‘긴급피난’과 ‘정당행위’ 불인정
A는 항소심에서
1. 임차인의 배우자가 위협적이어서 피신한 것이므로 긴급피난(형법 제22조)에 해당한다고 주장했고,
2. 보증금 정산을 위한 협의 과정에서 잠시 머문 것이므로 정당행위(형법 제20조)에 해당한다고 항변했습니다.
하지만 법원은 "화장실에 숨을 필요가 없었고, 단순히 자리를 벗어났다면 위험을 피할 수 있었다”며 긴급피난을 인정하지 않았습니다.
또한 “보증금 정산 문제는 민사상 분쟁일 뿐, 임차인의 주거에 머무를 정당한 사유가 되지 않는다”고 판단했습니다.
법원의 판단 – “점유의 본질은 주거의 평온 보호”
법원은 다음과 같은 이유로 유죄를 유지했습니다.
• 퇴거불응죄의 보호법익은 ‘주거의 사실상 평온’으로, 법적 소유자가 아니라 현재 점유자(임차인)의 평온이 우선된다.
• 임차인이 일부 짐을 남겨둔 상태였고, 보증금 정산도 끝나지 않았으므로 임대차 종료 후에도 점유는 유지되고 있었다.
• 임대인은 점유 회복을 원한다면 인도청구소송 등 법적 절차를 이용해야 하며, 자력으로 점유를 회복하는 행위는 형사처벌의 대상이 된다.
판결의 핵심 의미 – 임대인도 ‘남의 집’에 들어간 셈
이번 광주지방법원 판결은 부동산 실무에서 매우 중요한 의미를 갖습니다.
소유자라 하더라도 임차인이 점유 중이라면 그 공간은 임차인의 주거로 보호되며,
임대인이 무단으로 들어가거나 퇴거 요구를 거부하면 퇴거불응죄로 처벌될 수 있습니다.
또한 보증금 미정산, 원상복구 협의 등의 사유는 정당행위로 인정되지 않으므로, 임대인은 반드시 법적 절차에 따라 점유 회복을 진행해야 합니다.
법무법인 한서의 부동산·형사 통합 대응 전략
법무법인 한서는 임대차 종료 후 발생하는 명도소송, 점유분쟁, 보증금 반환, 주거침입 사건, 퇴거불응 사건 등 다양한 부동산 분쟁 사건에 대한 고도의 전문성을 보유하고 있습니다.
법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)는
부동산 민사와 형사 사건 모두에서 풍부한 실무 경험과 전문성을 바탕으로 다음과 같은 맞춤형 법률 지원을 제공할 수 있습니다.
• 퇴거불응죄 관련 형사사건 대응 및 무혐의·선처 전략
• 임차인의 점유권 및 임대인의 인도청구소송 자문
• 임대차 종료 후 보증금 정산 및 명도 절차 법률지원
• 임대인·임차인 간 분쟁 예방을 위한 계약서 검토 및 자문
맺음말 – 자력구제보다 ‘법적 절차’가 답입니다
이번 판결은 임대차 종료 후 갈등 상황에서 임대인이 감정적으로 행동할 경우 형사처벌이라는 예기치 못한 결과로 이어질 수 있음을 보여줍니다.
임차인이 점유 중이라면, 임대인은 반드시 법적 절차에 따라 행동해야 합니다.
분쟁 초기부터 법적 조언을 받아 정확히 대응한다면 불필요한 형사 문제를 예방할 수 있습니다.
퇴거불응죄 등 임대차 종료 후 분쟁 사안으로 고민 중이시라면,
법무법인 한서 대표 김형민 변호사가 직접 사건을 검토하고 최선의 해결책을 제시하겠습니다.
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