♦️ [부동산이슈] 김부장의 눈물: 분양사기, 대응전략 ♦️ 

안녕하세요. 양유미 변호사입니다.

최근 방영된 인기 드라마 '서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기'의 한 장면이 시청자들의 공분을 샀습니다.

25년간의 대기업 생활을 정리하고 제2의 인생을 꿈꾸던 김부장이 노후 자금, 퇴직금은 물론 고액 대출까지 받아

분양받은 상가가 결국 사기분양으로 밝혀져 전 재산을 날리고 자가까지 매도하게 된 충격적인 스토리였죠.

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드라마 속 이야기지만, 이는 우리 사회에서 비일비재하게 발생하는 현실입니다.

부동산 전문 변호사인 저에게도 최근 가장 많은 상담 건이 바로

상가, 지식산업센터(지산), 생활형 숙박시설(생숙), 오피스텔 등 각종 분양계약과 관련된

계약 해제/무효/취소 및 분양대금 반환입니다.

I. 기 납부한 분양대금을 돌려받기 위한 3가지 법적 주장

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어떠한 형태의 분양이든, 분양계약을 끝내고 기 납부한 분양대금을 돌려받기 위해서는 법적으로 크게 3가지 주장이 가능합니다. 보통 의뢰인들이 ’분양계약 해제하고 싶어요‘ 문의하시는데, 이는 ‘계약관계를 끝내고 싶다’는 의미로, 법적으로는 아래 3가지 형태가 그 요건을 각각 달리합니다.

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위 요건을 충족한다면 어느 주장도 중첩적으로 주장이 가능하고, 어떤 법적 주장이더라도 인정된다면 기본적으로 분양계약 자체가 애초에 없었던 것과 같이 소급적으로 효력이 소멸하므로, 기 납부한 분양대금을 돌려받으실 수 있다는 점에서는 동일합니다.

II. 허위·과장 광고 유형

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그렇다면, 분양대행사나 시행사가 흔히 하는 허위과장 광고에는 어떤 것들이 있을까요?

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III. 허위·과장 광고로 인한 분양계약 체결, 법적 대응 전략

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보통 분양계약을 체결할 때 수분양자들은 분양대행사나 시행사 담당 직원의 말만 신뢰하고

계약을 체결하는경우가 대다수인데, 이렇게 분양계약을 체결한 이후 실제로는 담당 직원의 말과는 달리

임대 수익이 확실히 보장되지 않거나, 지하철 역 개통이 무기한 연기되거나, 프랜차이즈 입점이 무산되는 경우,

수분양자 입장에서는 사기 당한 기분이 듭니다.

'계약금 10%만 있으면 나머지는 대출 받아서 해결할 수 있다', '신용불량자만 아니면 된다'는 말만 믿고 있었는데,

막상 중도금 납부 시기에, 대출이 안 나오니 알아서 부담하라고 한다면요??

이 경우 의뢰인들은 사기당했으니 계약을 쉽게 취소, 해제할 수 있다고 생각을 하시는데,

현실은 그렇게 녹녹치 않습니다.

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1️⃣ 분양 광고에 대한 기본적인 법원 입장

• ➡️ 대법원은 원칙적으로 분양광고를 계약의 내용을 이루는 '청약'이 아닌, 계약 체결을 유도하기 위한 '청약의 유인'에 불과하다고 봅니다. 따라서 분양광고의 내용이 분양계약서에 명시적으로 기재되지 않는 한, 광고 내용이 그대로 계약의 내용으로 인정되지 않는 것이 일반적입니다.

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• ➡️ 다만, 광고 내용 중에서도 건물의 외형, 재질, 구조 등 구체적인 거래 조건에 해당하고, 수분양자가 이를 신뢰하여 계약을 체결했다고 볼 수 있는 사항에 대해서는 예외적으로 계약의 내용으로 인정될 수 있습니다.

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• ➡️ 또한 분양 광고가 다소의 과장을 포함하고 있더라도, 그것이 거래에서 통상 용인될 수 있는 정도를 넘어서는 기망에 해당하거나, 계약의 중요 부분에 관한 착오를 유발할 정도가 아니라면 계약 취소 사유로 쉽게 인정하지 않는 경향이 있습니다.

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• ➡️ 즉, 계약을 체결하려는 자는 계약 체결의 내용에 대하여 미리 꼼꼼히 확인하여야 하고, 계약 체결 이후에는 계약서내용을 준수하여야 할 책임이 있으므로, 계약 체결 당시 담당 직원의 말이나 자료 등을 신뢰하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 쉽사리 계약의 효력을 소멸시킬 수 없다는 것이 법원의 기본적 입장인 것입니다.

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"상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수있는 한 기망성이 결여된다. "대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조

"의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에착오가 있는 때에 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다."대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조

2️⃣ 허위과장 광고로 인해 계약 취소가 가능한 경우

📌 허위과장 광고로 인한 계약 취소 요건

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1. 분양 광고의 내용이 계약 내용에 편입된 것으로 볼 수 있어야 함(계약서, 징구서류 특약사항, 담당 직원 녹취록, 문자 등 기록)

1. 분양 광고 내용이 단순히 미래의 희망이나 예측을 넘어 객관적인 사실에 관한 것일 것

1. 수분양자가 만약 그 사실을 정확히 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중요한 부분이어야 함

1. 허위과장의 정도가 사회적으로 용인되는 범위를 현저히 벗어날 정도여야 함.

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👉 구체적인 예시

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• ✅ 특정 핵심 시설 입점 “확정” 광고가 허위인 경우

• ✅ 대규모 개발 계획을 “확정”된 것처럼 구체적으로 광고한 경우

• ✅ 임대 “100% 완판” 광고가 허위인 경우

• ✅ 목적물의 면적, 높이 등 구조적인 부분과 기능적 부분에 대한 허위 고지

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⚠️ 주의할 점 : 시행사의 안전장치

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이에 대비하여 시행사는 계약서 곳곳에 아래와 같은 안전장치를 심어둡니다.

아래와 같은 내용이 기재되어 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

▶ 계약서 외에 다른 서면 또는 구두 약정의 효력을 부정하는 내용의 문구가 계약서 표지 또는 맨 끌 조항에 기재되어 있는 경우가 많습니다.

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▶ 중도금 집단 신용대출이 불가능한 경우 전적으로 개인이 부담하여야 한다는 내용으 계약서 중간 조항에 기재되어 있는 경우가 많습니다.

▶ 선분양후시공의 경우 추후 사업계획, 인허가 등 변경에 따른 설계변경, 분양대금 증가에 대한 내용이 계약서 곳곳에 기재되어 있습니다.

3️⃣ 허위과장 광고로 인해 계약 해제 가능성

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법원은 일반적으로 광고 내용 대로 사업이 진행되지 않음을 이유로 한 이행지체, 이행불능, 사정변경을 이유로 한 계약 해제를 잘 받아주고 있지 않습니다. 사업이 무산될 정도로 극도로 악화된 경우나 계약 당시에 도저히 예측할 수 없었던 사정이 발생한 경우에 한하여 예외적으로 인정됩니다​.

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III. 표시광고법 위반에 따른 손해배상 청구

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계약 자체를 무효, 취소, 해제할 수 없는 상황이라 하더라도, 분양대행사, 시행사의 허위·과장 광고로 인해 피해를 입었다면 '표시광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법)' 위반에 따른 손해배상책임을 청구할 수 있습니다.

"「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」(이하 ‘표시광고법’이라 한다)은 상품 또는 용역에 관한 표시ㆍ광고를 할 때 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 하는 부당한 표시ㆍ광고를 방지하고, 소비자에게 바르고 유용한 정보의 제공을 촉진함으로써 공정한 거래질서를 확립하고 소비자를 보호하는 데 목적이 있다. 일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어, 디자인, 도안, 소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 광고에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적ㆍ궁극적 인상을 형성하게 되므로, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다." 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019두36001 판결 등 참조

"이러한 표시광고법의 입법취지, 부당한 표시ㆍ광고가 소비자의 의사결정에 작용하는 태양 및 그로 인해 침해되는 소비자의 이익의 성질을 고려하면, 표시광고법 제10조 제1항에 따른 손해배상책임을 인정함에 있어 반드시 부당한 표시ㆍ광고와 손해 사이의 인과관계가 자연과학에 준하는 수준으로 명백히 증명되어야 하는 것은 아니고, 당해 소비자를 기준으로 법적ㆍ규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 그 증명이 있다고 보아야 하며, 이와 같이 부당한 표시ㆍ광고와 손해 사이의 상당인과관계가 증명되는 한 이를 신뢰한 소비자의 과실 등 다른 원인이 손해의 발생에 기여하였다고 하여 달리 볼 수 없다.... (중략)... 표시광고법 제11조도 ‘부당한 표시ㆍ광고 행위로 손해가 발생된 사실은 인정되나 그 손해액을 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있다.’고 정하였다." 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결

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이처럼 법원은 표시광고법에 위반되는 허위과장 광고로 수분양자가 피해를 입은 경우에는, 설령 그 손해를 구체적으로 입증하지 못하더라도 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준으로 배상받을 수 있다는 입장이므로, 일반적인 민법상 불법행위에 손해배상청구 보다 완화된 기준으로 손해를 평가하는 입장입니다. 이에 수분양자로서는 표시광고법상 손해배상청구를 주장함으로써 자신의 권리를 구제 받으셔야 합니다.

IV. 상가 분양 투자시 유의사항 및 피해 최소화 전략

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드라마 '김부장'의 사례는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 분양 투자에 나설 때는 '원금 보장', '수익률 확정', '배후 수요 풍부' 등의 달콤한 말에 현혹되지 않고, 다음 사항을 반드시 확인하고 실행해야 합니다.

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1️⃣ 계약 전, 필수 확인 사항

• ☑️ 분양 광고와 계약서 내용 비교 확인:

  • 광고 내용 중 수익률, 임대 보장, 주요 시설 입점 등 중요 사항이 계약서 본문에 구체적으로 명시되어 있는지 반드시 확인하세요.

  • 계약서에 없는 광고 내용은 법적 효력을 주장하기 매우 어렵습니다.

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• ☑️ 광고 내용의 진위 여부 확인:

  • '대형 마트 입점 확정' 등의 광고는 단순히 '입점 의향서(LOI)' 수준인지, 혹은 ​실제 구속력 있는 계약이 체결되어 있는지 시행사나 해당 시설에 직접 문의하여 확인해야 합니다.

  • 지방자치단체 등에 문의하여 개발 계획의 확정 여부나 인허가 진행 상황을 객관적으로 확인하는 것도 중요합니다.

2️⃣ 계약체결 후 피해 발생 시, 신속한 대처

• ☑️ 발 빠른 대처 및 타이밍 확보:

  • 중도금 납입 전​이라면, 상황을 정확히 판단하여 계약금을 포기하고서라도 계약을 해제할지 신속하게 결정해야 합니다.

  • 많은 의뢰인분들이 고민만 하시다가 중도금까지 납입하고 오시는 경우가 많습니다. 중도금을 조금이라도 납입한 후에는 계약 해제 및 취소가 법적으로 훨씬 어려워지므로, 아니다 싶으시면 가장 빨리 움직이시는 것이 가장 좋습니다.

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• ☑️시행사와의 합의 도모:

  • 법적 분쟁으로 가기 전, 합의를 통한 해결이 가능하다면 신속하게 시행사 측과 합의하여 피해를 최소화하는 것이 효율적일 수 있습니다.

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💫부동산 분쟁은 복잡하고 고도의 전문성이 요구됩니다.

만약 상가 분양 사기 피해가 의심되거나 분양대금 반환 문제에 직면했다면,

시간을 지체하지 말고 신속히 전문 변호사와 상담하여 상황에 맞는 법적 대응 전략을

조기에 수립하는 것이 가장 중요합니다.💫

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