분양계약 해제 시 연체료·관리비·제세공과금까지 공제 가능할까? 

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17년 차 부동산 전문

법무법인(유) 라움

부대표 임영근 변호사입니다.

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분양계약 해제(해지) 시 연체료·관리비·제세공과금까지 공제 가능할까?

부동산 분양계약을 체결하고 중도금이나 잔금 납부를 지연했다가 분양자 측으로부터 계약 해제를 당하는 사례, 종종 접하셨을 겁니다. 이 경우, 계약서에 ‘수분양자로부터 받은 분양대금 중 연체료, 관리비, 제세공과금까지 공제 후 나머지 금액만 반환한다’는 조항이 있는 경우가 많은데요.

그렇다면 이런 조항은 과연 법적으로 유효할까요?

하급심 판례들을 통해 살펴보면, 대부분의 법원은 이와 같은 조항들을 ‘무효’로 보고 있습니다.

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# 위약금 외에 중도금, 잔금에 대한 연체료를 추가로 공제하는 조항은 무효

서울지방법원 2000. 9. 21. 선고 2000나101 판결

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수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에 위약금을 분양자에게 귀속시키는 외에 중도금, 잔금 지연으로 발생한 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 계약 조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 분양자와 같은 사업자에게 계약의 해제로 인한 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항에 해당하여 무효라고 판단하였습니다. (서울지방법원 2000. 9. 21. 선고 2000나101 판결 매매대금등)

연체료는 계약의 존속을 전제로 그 이행지체에 대한 책임을 묻는 성질의 것인 반면, 위약금은 계약 해제 시 손해배상액의 예정으로서 기능합니다. 따라서 계약이 해제된 경우에는 위약금만 청구할 수 있고, 연체료는 별도로 청구할 수 없다는 것이 판례의 일관된 입장입니다.

# 입주지정기간 만료 이후 발생한 관리비, 제세공과금에 대한 공제(청구)는 불허(무효)

분양(공급)계약서에 ‘입주지정기간 만료일 이후 발생하는 관리비, 제세공과금에 대해서는 입주, 잔금완납, 소유권이전 유무에 관계 없이 매수인이 부담한다’라는 조항이 있는 경우가 많고, 이를 근거로 매도인(분양자)은 분양계약 해제 시 위약금 외에 위 관리비와 제세공과금까지 청구하거나 반환할 분양대금에서 공제를 하려는 경우가 있습니다.

이에 대해서 인천지방법원 2016. 08. 30 선고 2015가단216771(본소),2015가단239118(반소) 판결은 분양대금 미지급 등 채무불이행이 있는 경우 분양계약을 해제하지 않고 미납대금에 연체료와 관리비 등의 지급을 청구할 것인지, 아니면 분양계약을 해제하고 위약금을 몰취할 것인지를 자유로이 선택할 수 있는 점 등을 고려할 때, 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제되고 위약금이 몰취되는 경우에는 관리비 등 조항이 적용되지 않는다고 판단하였습니다.

서울고등법원 2018. 02. 23 선고 2015나29796 판결도 분양계약 약관의 고객이라고 할 수 있는 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 위약금을 청구하는 외에 추가로 관리비, 재산세 등 제세공과금을 부담하도록 정한 것이라면, 이는 소비자에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담케 하는 것으로 무효라고 판단하였습니다.

# 마무리

수분양자들은 법률문외한이고 공급계약서에 기재가 되어 있으면 분양자(매도인)가 설명하는 대로 부당한 공제를 당하거나 지급하지 않아도 되는 정산금을 지급하는 경우가 발생하고 있습니다. 분양가에 따라서 연체료, 관리비, 제세공과금은 수천만 원에 이르는 경우도 있었습니다. 수분양자의 잔금 미납 등 귀책사유로 계약을 해제당한 경우에도 판례에 따른 정확한 정산으로 억울한 피해를 당하지 않아야겠습니다. 현재 분양자(매도자)의 무리한 정산금 청구로 고민하고 계시다면 분양해제 전문변호사와 정확한 상담으로 본인의 상황을 진단받으시기 바랍니다.

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