공사 승계, 이전 업체 조건 따라야 할까? 

안녕하세요, 법무법인 공정 황보윤 변호사입니다.

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건설현장에서는 기존 하도급업체가 공사를 마무리하지 못하면서 새로운 업체가 잔여공사를 승계하는 경우가 있습니다.

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이때 원사업자와 새로운 견적을 협의했음에도 불구하고

📌 공사를 시작한 뒤 이전 업체의 계약조건을 그대로 적용하거나

📌 계약서에 서명하지 않으면 노임·자재대금을 지급하지 않겠다고 압박하거나

📌 계약에 없던 추가공사와 이전 업체의 오시공 재시공까지 요구하거나

📌 추가·재공사에 대한 작업지시서 등 서면을 교부하지 않는 경우가 있습니다.

공사를 승계했다는 이유만으로 이전 업체가 체결했던 계약의 단가와 조건까지 그대로 따라야 하는 것은 아닙니다.

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특히 대금 지급을 빌미로 불리한 계약조건을 강요하거나 추가공사를 서면 없이 지시한다면 하도급법 위반이 문제될 수 있습니다.

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이번 글에서는 공사 승계 과정에서 이전 업체의 계약조건을 강요받은 경우 어떤 문제가 발생하는지, 추가공사 서면교부와 미지급 공사대금은 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

주제

공사 승계 시 계약조건

✔ 이전 업체 계약조건 강요

✔ 대금 지급을 이용한 날인 압박

✔ 추가·재공사 서면 미교부

✔ 미지급 공사대금 청구

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👉 공사 승계 시 이전 업체의 불리한 계약조건까지 그대로 적용할 수 있는지가 핵심입니다.

사례 개요

A사는 B사의 요청으로 기존 C사가 진행하던 기계설비 잔여공사를 승계했습니다.

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공사 전 A사는 새로운 견적서를 제출했고, B사도 이에 동의하여 추후 계약서에 반영하기로 했습니다.

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그러나 공사 착수 약 1개월 후 B사는 A사의 견적이 아닌 이전 C사의 조건을 적용한 계약서를 일방적으로 송부했습니다.

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B사는 계약서에 날인하지 않으면 대금을 지급하지 않겠다며 서명을 요구했고, 계약에 없던 추가공사와 C사의 오시공 부분에 대한 재시공까지 지시했습니다.

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👉 새로운 견적에 합의했음에도 이전 업체의 조건으로 계약을 강요한 사례입니다.

처음에는 A사가 잔여공사의 물량과 현장 상황을 기준으로 견적서를 제출했고 B사도 이에 동의했습니다.

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하지만 공사 착수 후 상황이 달라졌습니다.

✔ 공사 착수 1개월 후 일방적인 계약서 송부

✔ A사의 견적이 아닌 이전 C사의 계약조건 적용

✔ 날인 거부 시 노임·자재대금 미지급 압박

✔ 계약에 없던 추가공사와 재시공 지시

✔ 추가·재공사 관련 작업지시서 미발급

결국 일반관리비 등 제비율이 제대로 반영되지 않고 추가공사대금까지 지급되지 않는 문제가 발생했습니다.

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👉 정상적인 공사 승계가 원사업자의 일방적인 계약 강요와 대금 과소지급 분쟁으로 이어진 것입니다.

핵심 결론

기성금 지급을 빌미로 이전 업체의 불리한 계약조건을 강요하는 행위는 원도급업체의 우월적 지위 남용 문제가 발생할 수 있습니다.

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또한 당초 계약에 없던 추가공사나 이전 업체의 오시공 재공사를 지시하면서 사전에 서면을 교부하지 않았다면 하도급법 제3조상 서면미교부 위반이 문제됩니다.

✔ 대금 지급을 이용한 계약 체결 강요

✔ 추가공사·재시공 서면 미교부

✔ 할증률 미적용 및 대금 과소지급

✔ 미지급 대금에 대한 지연이율 청구

PDF에서는 미지급 대금에 대해 연 15.5%의 지연이율을 가산하여 청구할 수 있다고 설명하고 있습니다.

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👉 강압에 의해 계약서에 서명했더라도 부당한 계약 강요와 서면미교부 문제를 별도로 검토해야 합니다.

부당한 승계와 정상적인 승계

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🔶 부당한 공사 승계

✔ 이전 업체의 계약조건·금액 그대로 적용

✔ 합의 없이 계약서를 일방적으로 작성

✔ 기성금·자재대금 지급을 빌미로 날인 강요

✔ 추가공사 서면 미교부 및 대금 축소

❌ 하도급 분쟁 및 재산상 피해 발생

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🔷 정상적인 공사 승계

✔ 현장 상황에 맞는 새로운 견적서 제출

✔ 잔여공사 내역·대금·할증률 사전 합의

✔ 합의 내용을 바탕으로 신규 계약서 작성

✔ 공사 착수 전 적법한 서면 교부

⭕ 정당한 대금 확보 및 권리 보호

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👉 공사 승계는 이전 업체의 계약을 그대로 이어받는 방식이 아니라 새로운 견적과 합의를 바탕으로 진행해야 합니다.

실무 체크리스트

✔ 잔여공사의 물량과 단가를 반영한 새로운 견적서를 작성합니다.

✔ 이전 업체의 계약조건을 그대로 적용하라는 요구는 없는지 확인합니다.

✔ 원사업자가 송부한 계약서의 모든 내용을 날인 전에 검토합니다.

✔ 추가공사나 오시공 재시공을 지시받으면 반드시 서면을 요구합니다.

✔ 일반관리비와 이윤 등 제비율이 적정하게 반영됐는지 확인합니다.

✔ 부당한 날인 강요나 대금 미지급이 발생하면 법률적 대응을 검토합니다.

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👉 새로운 견적과 신규 계약서, 추가공사에 대한 서면 확보가 공사 승계 분쟁을 예방하는 핵심입니다.

공사 승계 과정에서도 원사업자가 우월적 지위를 이용해 일방적으로 불리한 계약을 강요해서는 안 됩니다.

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또한 추가공사나 이전 업체의 오시공에 대한 재시공을 지시할 경우에는 사전에 계약서나 작업지시서 등 적법한 서면을 교부해야 합니다.

✔ 하도급법 제3조상 서면교부 의무

✔ 추가공사·재시공 전 서면 작성

✔ 일방적인 이전 업체 단가 적용 금지

✔ 하도급대금 과소·미지급 문제

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👉 공사 승계라고 하더라도 계약과 추가공사에 관한 하도급업체의 권리는 그대로 보호됩니다.

① 부당한 계약 강요

이전 업체의 계약조건을 일방적으로 적용하면서 날인을 강요했다면 불공정한 계약 강요 여부를 검토해야 합니다.

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② 추가·재공사 서면 미교부

계약서나 작업지시서 없이 추가공사 또는 재시공을 지시했다면 하도급법 제3조 위반이 문제될 수 있습니다.

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③ 하도급대금 미지급

추가공사와 재시공에 대한 정당한 대금이 지급되지 않았다면 미지급 공사대금을 청구할 수 있습니다.

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④ 할증률 미적용

일반관리비 등 제비율을 반영하지 않아 대금이 과소 지급됐다면 그 차액과 PDF에서 제시한 지연이율을 함께 검토할 수 있습니다.

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👉 계약 강요부터 서면미교부, 대금 미지급까지 각각의 위반행위에 맞는 법적 대응이 필요합니다.

서면 교부가 중요한 이유

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🔶 적법한 서면 교부

✔ 추가공사 착수 전 계약서 작성

✔ 공사 범위와 대금 사전 확정

✔ 분쟁 발생 시 명확한 입증자료 확보

✔ 추가공사대금과 할증률 등 권리 보호

⭕ 정당한 대금 확보 및 분쟁 예방

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🔷 서면 없이 공사 진행

✔ 구두 또는 일방적인 작업지시로 착수

✔ 공사지시와 대금 합의 사실 입증 곤란

✔ 원청의 대금 삭감·미지급 위험

✔ 장기간의 공사대금 분쟁으로 확대 가능

❌ 입증 곤란 및 금전적 손해 위험

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👉 추가공사와 재시공은 작업을 시작하기 전에 서면을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1단계 | 잔여공사 범위 확인

이전 업체가 수행한 공사와 남은 공사 범위, 오시공 책임 소재를 확인합니다.

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2단계 | 새로운 견적서 작성

이전 업체 조건이 아닌 실제 잔여공사를 기준으로 단가와 제비율을 산정합니다.

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3단계 | 계약서 전문 검토

이전 업체의 단가가 적용됐는지 확인하고 대금 지급을 이용한 날인 강요에 주의합니다.

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4단계 | 추가공사 서면 요구

추가공사나 오시공 재시공은 작업 착수 전 작업지시서 또는 변경계약서를 요구합니다.

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5단계 | 법률 검토 후 계약

부당한 계약 강요나 할증률 미적용 등 문제가 없는지 확인한 후 계약을 체결합니다.

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👉 공사 승계는 새로운 견적부터 계약서와 추가공사 서면까지 단계별로 자료를 남겨야 합니다.

공사 승계 당시 새로운 견적으로 합의했더라도 원사업자가 공사 진행 중 이전 업체의 낮은 단가와 불리한 조건이 담긴 계약서를 제시할 수 있습니다.

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특히 기성금 지급을 압박수단으로 이용해 계약서 날인을 요구한다면 주의해야 합니다.

✔ 새로운 견적으로 공사 승계 합의

✔ 공사 진행 중 이전 업체 조건의 계약서 송부

✔ “서명하지 않으면 노임·자재비를 지급하지 않겠다”는 압박

✔ 낮은 단가와 제비율 미적용으로 대금 과소지급

이미 불리한 계약서에 서명했다면 이후 정당한 대금을 주장하는 과정이 더욱 어려워질 수 있습니다.

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👉 이전 업체의 계약조건이 포함된 계약서는 날인 전에 반드시 세부 내용을 확인해야 합니다.

핵심 정리

① 신규 계약서 작성

이전 업체의 계약조건을 그대로 승계하지 말고 새로운 견적을 바탕으로 계약서를 작성합니다.

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② 부당한 계약 강요 주의

기성금 지급을 빌미로 일방적인 계약조건을 강요하는 행위는 하도급법상 문제가 될 수 있습니다.

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③ 추가공사 서면 확보

추가공사나 재시공을 지시할 때에는 사전에 작업지시서 등 적법한 서면을 확보해야 합니다.

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④ 미지급 대금 대응

할증률 미적용 등으로 대금이 과소 지급되거나 미지급됐다면 PDF에서 설명하는 연 15.5%의 지연이자 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

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👉 신규 계약서 작성과 추가공사 서면 확보가 정당한 공사대금을 지키는 핵심입니다.