형제는 매각을 원할 때, 상속주택 지키는 대상분할법
사건 개요
부모님이 돌아가시고 나면, 남은 형제들이 가장 먼저 부딪히는 것이 살던 집을 어떻게 할 것인가입니다. 그 집에서 부모님을 모시고 살았거나, 어릴 적 추억이 있어 팔고 싶지 않은 상속인이 있는 반면, 다른 형제들은 "현금으로 나누는 게 공평하다"며 매각을 주장합니다. 어느 한쪽도 틀린 말은 아니지만, 협의는 좀처럼 좁혀지지 않고 감정만 상하는 경우가 많습니다.
실제로 "저는 그 집에서 계속 살고 싶은데, 형제들이 무조건 팔아서 나누자고 합니다. 제가 집을 지킬 방법이 있을까요"라는 상담이 적지 않습니다. 상속인들은 흔히 상속재산분할이 곧 매각과 현금 분배라고 생각하지만, 법이 정한 분할 방법은 그것 하나만이 아닙니다. 집을 원하는 상속인이 그 집을 단독으로 갖고, 다른 형제들에게는 그 지분에 해당하는 돈을 정산해 주는 방법도 엄연히 인정되는 분할 방식입니다.
결론부터 말씀드리면, 다른 상속인들이 매각을 원하더라도 요건을 갖추면 집을 지키려는 상속인이 그 집을 단독으로 소유하고 나머지에게 차액을 정산하는 '대상분할'이 가능합니다. 다만 이 방법이 받아들여지려면, 그 집을 갖겠다는 상속인에게 실제로 정산금을 치를 능력이 있는지, 그리고 그 정산이 다른 형제들에게 손해가 되지 않는지를 구체적인 자료로 보여줘야 합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 상속재산분할은 협의가 안 되면 곧바로 소송이 아니라 가정법원의 조정을 거쳐야 한다는 절차상 순서입니다(가사소송법 제50조 — 상속재산분할은 조정을 먼저 신청해야 하는 마류 가사비송사건입니다). 둘째, 법원이나 협상 상대방에게 대상분할이 현물분할·경매분할보다 합리적인 방법임을 설득할 수 있는지입니다(민법 제269조, 제1013조 제2항). 셋째, 정산금을 산정하는 평가 기준 시점을 어디로 잡는가입니다. 넷째, 정산금을 언제, 어떤 방식으로 지급하고 담보할 것인가입니다.
이 네 지점이 순서대로 맞물려 있어서, 앞 단계에서 신뢰를 잃으면 뒤에서 아무리 좋은 조건을 제시해도 상대 형제나 재판부를 설득하기 어렵습니다. 그래서 협상이든 심판이든, 처음부터 이 네 가지를 하나씩 채워 가는 방식으로 접근해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 대상분할이 받아들여지도록 요건을 채우는 것
상속재산분할은 원칙적으로 현물로 나누는 것이 우선이지만, 집 한 채처럼 쪼갤 수 없는 재산은 사정이 다릅니다. 판례는 공유물을 특정 상속인의 단독 소유로 하고 그 사람이 다른 공유자들에게 지분에 해당하는 가액을 배상하는 방법도 현물분할의 하나로 허용하고 있습니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결). 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 대상분할의 근거를 세웁니다.
1) 현물분할이나 경매분할이 왜 부적절한지를 구체적으로 보여줍니다.
단독주택이나 아파트 한 채는 물리적으로 나눌 수 없고, 그렇다고 경매로 팔면 시세보다 낮은 가격에 낙찰돼 상속인 전원이 손해를 볼 우려가 있습니다. 여기에 더해 그 집이 실거주지라는 사정—누가 그 집에서 부모님을 모셨는지, 계속 거주해 온 기간, 다른 마땅한 거처가 있는지—을 함께 정리해, 경매분할보다 대상분할이 합리적이라는 그림을 만듭니다.
2) 정산금을 치를 '지급능력'을 미리 자료로 증명합니다.
대상분할이 거절되는 가장 흔한 이유는 "말로만 정산해 주겠다"는 약속에 신뢰가 가지 않기 때문입니다. 그래서 예금 잔고, 대출 사전승인 자료, 다른 부동산의 처분 계획 등 정산금을 실제로 지급할 수 있다는 자료를 협의나 조정 단계에서부터 제시합니다. 지급능력이 서류로 뒷받침될수록, 매각을 고집하던 형제들도 협상 테이블로 돌아올 가능성이 커집니다.
3) 다른 형제들에게 불리하지 않다는 '형평성'을 함께 보여줍니다.
대상분할은 다른 상속인의 몫을 부당하게 낮게 쳐주는 수단으로 악용되기 쉽다는 의심을 받습니다. 그래서 처음부터 공신력 있는 감정평가를 통해 시가를 산정하고, 그 금액을 각자의 법정상속분(또는 특별수익·기여분을 반영한 구체적 상속분)에 따라 나눈 결과를 투명하게 공유해, 대상분할이 형제들에게 손해가 아니라는 점을 먼저 증명합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 차액 정산금을 설계하고 지켜 내는 것
대상분할의 원칙에 동의를 얻어도, 정산금의 액수와 지급 조건에서 다시 갈등이 불거지는 경우가 많습니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 정산금 산정의 기준 시점을 '분할 시점'으로 잡습니다.
상속재산의 구체적 상속분을 계산할 때는 상속개시 당시를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 실제로 대상분할의 방법으로 정산금을 산정할 때는 그 목적물을 분할 시점(현재)을 기준으로 다시 평가해 정산해야 한다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1997. 3. 21.자 96스62 결정). 상속개시 이후 집값이 오른 경우가 많으므로, 이 기준 시점을 놓치면 정산금이 실제 가치보다 크게 낮아질 수 있습니다.
2) 협의가 좁혀지지 않으면 조정, 조정도 안 되면 심판으로 넘깁니다.
형제간 감정싸움으로 협의가 막힌 경우, 무리하게 협의를 끌기보다 가정법원에 상속재산분할 조정을 신청하는 편이 오히려 빠른 해결책이 됩니다. 조정에서는 감정평가 결과를 근거로 정산금 액수를 조율하고, 조정이 성립하지 않으면 자동으로 심판 절차로 넘어가 법원이 분할 방법과 정산금을 정하게 됩니다(가사소송법 제50조).
3) 정산금 지급 방법과 이행 담보를 함께 설계합니다.
정산금을 한 번에 치르기 어려운 경우, 지급 시기를 나누는 분할 지급을 조정안이나 심판문에 반영하되, 소유권 이전과 정산금 지급을 동시에 이행하도록 하거나 미지급 시 근저당을 설정하는 등 이행을 담보하는 장치를 함께 마련합니다. 이런 장치 없이 소유권만 먼저 넘기면, 정산금을 받지 못한 형제가 다시 소송을 걸어야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
결론
상속주택을 둘러싼 갈등은 "누가 옳은가"의 문제가 아니라, 각자의 몫을 어떻게 공정하게 계산하고 지급할 것인가의 문제입니다. 집을 지키고 싶은 마음만으로는 협상이 진전되지 않지만, 지급능력과 형평성을 자료로 뒷받침하면 상황은 달라집니다.
대상분할이 받아들여지느냐는 결국 준비된 자료와 절차를 얼마나 정확히 밟았는가에 달려 있습니다. 형제들과의 협의가 막막하게 느껴지신다면, 지금 단계에서 어떤 자료를 갖추고 어떤 절차를 밟아야 할지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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