상가권리금소송, 권리금을 받아내는 방법은? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“새 임차인까지 구했는데 건물주가 계약을 거절합니다.”

“계약 만료가 얼마 남지 않았는데 권리금을 받을 수 있을까요?”

상가를 오래 운영한 임차인에게 권리금은 단순한 웃돈이 아닙니다. 시설과 비품에 투자한 비용, 단골과 거래처, 영업 노하우와 상권의 가치가 반영된 재산적 이익입니다.

그런데 계약 만료를 앞두고 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나, 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금과 월세를 요구하면 권리금 회수가 막힐 수 있습니다.

이때는 “건물주가 협조하지 않았다”는 주장만으로 부족합니다. 상가권리금소송을 준비하려면 보호기간 안에 신규 임차인을 주선하고 방해행위를 증거로 남겨야 합니다.

상가권리금소송, 왜 계약 만료 전 준비해야 할까요?

상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 권리금 회수기회를 보호합니다.

이 기간에 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 현저히 높은 차임과 보증금을 요구해 계약을 무산시키는 행위 등이 문제 될 수 있습니다.

임차인이 실제 신규 임차인을 구하고 권리금 계약을 협의한 뒤, 임대인에게 임대차계약 체결을 요청해야 합니다. 이 과정이 없다면 방해행위와 손해를 입증하기 어려워질 수 있습니다.

건물주의 거절은 모두 위법할까요?

그렇지는 않습니다.

신규 임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서 의무를 지키기 어려운 사정이 있다면 거절에 정당한 이유가 인정될 수 있습니다.

철거·재건축 계획이 구체화되어 있고 임대인의 설명과 행동이 일치하는 경우에도 단순히 임대기간을 짧게 제시했다는 이유만으로 곧바로 방해행위가 인정되지는 않습니다.

반대로 “건물을 비워둘 것”이라며 계약을 거절했다면 실제 사용계획과 이후 경과를 확인해야 합니다.

대법원은 다른 이유로 계약을 거절한 뒤 사후적으로 1년 6개월간 상가를 비워두었다는 사정만으로 정당한 거절이 되는 것은 아니라고 판단했습니다.

상가권리금소송, 어떤 증거가 필요할까요?

상가권리금소송에서는 다음과 같은 자료를 준비해야 합니다.

• 기존 상가 임대차계약서

• 신규 임차인의 자금능력 자료

• 권리금계약서 또는 구체적인 협의 내용

• 신규 임차인을 소개한 시점과 방법

• 임대인의 거절 사유가 담긴 문자·녹취

• 과도한 보증금·차임 요구 자료

• 시설·영업·입지 권리금 산정자료

임대인이 구두로만 계약을 거절했다면 문자나 내용증명을 통해 거절 이유를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

“신규 임차인을 소개했지만 임대인이 거절했다”는 사실이 날짜와 자료로 남아 있어야 상가권리금소송에서 구체적인 주장을 할 수 있습니다.

권리금은 얼마까지 청구할 수 있을까요?

임대인의 방해행위가 인정되더라도 신규 임차인이 지급하기로 한 금액 전부가 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

① 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금

② 임대차 종료 당시 객관적으로 평가된 권리금

소송에서는 시설 상태, 매출, 영업기간, 입지와 주변 거래사례 등을 토대로 권리금 감정이 진행될 수 있습니다. 또한 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

상가권리금소송 관련 질문을 살펴볼까요?

Q. 신규 임차인과 계약서를 꼭 작성해야 하나요?

계약서가 가장 명확하지만 계약금 송금내역, 문자, 통화녹음 등으로 구체적인 계약 의사를 입증할 수도 있습니다. 다만 신규 임차인이 특정되지 않으면 입증이 어려워질 수 있습니다.

Q. 임대인이 월세를 올리면 방해행위인가요?

합리적인 범위의 인상은 가능할 수 있습니다. 그러나 주변 시세와 비교해 현저히 높은 조건을 제시하여 계약을 무산시켰다면 권리금 회수 방해행위가 문제 될 수 있습니다.

Q. 계약이 끝난 뒤에도 청구할 수 있나요?

임대차 종료일부터 3년이 지나지 않았다면 검토할 수 있습니다. 다만 계약 종료 전 신규 임차인 주선 과정과 임대인의 거절 내용이 증거로 남아 있어야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

상가권리금소송은 권리금 액수만 주장하는 사건이 아닙니다.

보호기간 안에 신규 임차인을 주선했는지, 임대인의 거절에 정당한 이유가 있었는지, 그로 인해 실제 손해가 발생했는지를 연결하여 입증해야 합니다.

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 사법연수원을 수료했습니다. 인천 주택분쟁조정위원으로 활동하며 부동산과 임대차 분쟁을 검토했고, 현재 제이엘파트너스 대표변호사로 관련 사건을 수행하고 있습니다.

권리금을 지키려면 계약 만료 전부터 움직여야 합니다.

계약 만료가 6개월 이내로 다가왔다면 임대차계약서, 권리금 협의자료, 신규 임차인의 조건부터 정리해야 합니다.

이후 임대인에게 공식적으로 계약 체결을 요청하고 답변과 거절 사유를 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

현재 임대인의 거절로 권리금 회수가 어려워졌다면 상가권리금소송 가능성뿐 아니라 내용증명, 협상, 권리금 감정과 손해배상 범위까지 함께 검토해보시기 바랍니다.