하자가 있으면 유치권을 행사할 수 없을까? 

안녕하세요, 법무법인 공정 황보윤 변호사입니다.

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건설공사가 완료되었는데도 공사대금을 지급받지 못하면 유치권 행사를 고려하는 경우가 많습니다.

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그런데 이때

📌 하자가 있다는 이유로 대금 지급이 거절된다면

📌 유치권은 계속 행사할 수 있는지

📌 계약서에 유치권 포기 특약이 있다면 어떻게 되는지

궁금해하는 분들이 많습니다.

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실무에서는 공사대금을 받지 못했으니 당연히 유치권을 행사할 수 있다고 생각하는 경우가 적지 않습니다.

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하지만 유치권은 강력한 담보물권인 만큼 엄격한 성립 요건을 모두 충족해야만 인정됩니다.

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이번 글에서는 하자보수청구와 유치권 행사의 관계, 그리고 유치권이 제한되는 경우를 살펴보겠습니다.

하자보수청구와 유치권 행사

✔ 공사대금 미지급

✔ 하자보수청구

✔ 유치권 성립요건

✔ 유치권 포기 특약

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👉 유치권은 4가지 요건을 모두 갖춰야 행사할 수 있습니다.

사례 개요

A사는 병원 신축공사의 창호, 타일, 방수 등 습식공사를 완료하였습니다.

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그러나 공사대금 2억 원이 지급되지 않자 건축물에 대한 유치권 행사를 검토하였습니다.

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반면 원도급업체는 타일 접착 불량과 방수 미진 등을 이유로 하자보수를 요구하며 잔금 지급을 거절했습니다.

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또한 계약서에는 '유치권을 행사하지 않는다'는 특약도 포함되어 있었습니다.

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👉 A사가 유치권을 행사할 수 있는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

이번 사건의 핵심은

✔ 하자보수청구

✔ 공사대금청구

✔ 유치권 성립 여부

✔ 유치권 포기 특약

입니다.

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👉 하자가 있는 경우에도 유치권을 행사할 수 있는지가 핵심입니다.

유치권이 제한되는 이유

유치권은 공사대금을 담보하기 위한 강력한 권리입니다.

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하지만 하자보수청구와 공사대금청구가 동시이행 관계에 있다면, 공사대금 채권의 변제기가 도래하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.

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또한 계약서에 유치권 포기 특약이 있다면 유치권 행사는 제한됩니다.

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👉 공사대금을 받지 못했다고 해서 항상 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.

유치권 행사 가능 vs 불가

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유치권 행사 가능

✔ 적법한 점유

✔ 채권과 목적물의 견련성

✔ 변제기 도래

✔ 유치권 배제 특약 없음

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유치권 행사 불가

✔ 하자보수청구와 동시이행

✔ 변제기 미도래

✔ 유치권 포기 특약 존재

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👉 4가지 요건 중 하나라도 부족하면 유치권은 인정되지 않습니다.

실무 체크리스트

✔ 적법한 점유 여부

✔ 채권과 목적물의 관련성

✔ 변제기 도래 여부

✔ 계약서 특약 확인

✔ 하자 주장 여부 확인

✔ 다른 구제수단 검토

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👉 유치권 행사 전 계약서를 반드시 확인해야 합니다.

법적 근거

민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 해당 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 담보물권입니다.

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다만 유치권이 인정되려면 적법한 점유, 채권과 목적물의 견련성, 변제기 도래, 유치권 배제 특약이 없을 것이라는 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

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👉 하나라도 충족하지 못하면 유치권은 성립하지 않습니다.

법리 해석

많은 분들이 "공사대금을 못 받았으니 유치권을 행사할 수 있다" 고 생각합니다.

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하지만 법원은 하자보수청구와 공사대금청구가 동시이행 관계에 있다면 공사대금 채권의 변제기가 도래하지 않았다고 봅니다.

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또한 계약서상 유치권 포기 특약도 유효하게 적용될 수 있습니다.

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👉 미지급만으로 유치권이 자동 성립하는 것은 아닙니다.

공사대금채권 vs 유치권

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공사대금채권

상대방에게 대금 지급 요구

대인적 권리

금전 청구 가능

➡ 채권

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유치권

목적물을 계속 점유

담보물권

4대 요건 충족 필요

➡ 물권

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👉 공사대금채권과 유치권은 법적 성격이 다릅니다.

단계별 대응 절차

① 적법한 점유 확인

② 채권과 목적물 관련성 검토

③ 계약서 특약 확인

④ 변제기 도래 여부 검토

⑤ 유치권 또는 다른 구제수단 검토

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👉 유치권은 마지막 단계까지 신중하게 검토해야 합니다.

실무 포인트

유치권은 매우 강력한 권리이지만 행사 요건도 엄격합니다.

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특히 하자보수청구가 진행 중이라면 공사대금 채권의 변제기가 도래하지 않았다고 판단될 수 있으며,

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계약서에 유치권 포기 특약이 있다면 유치권 행사가 제한될 가능성이 높습니다.

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👉 요건을 충분히 검토한 뒤 행사 여부를 결정해야 합니다.

핵심 정리

✔ 유치권은 4대 요건 충족

✔ 하자보수는 동시이행 관계

✔ 변제기 미도래 시 행사 제한

✔ 유치권 포기 특약 확인

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👉 유치권은 요건을 모두 갖춰야만 인정됩니다.