[현장법률교육] 아파트 관리소장님들과 마주 앉은 하루 

법정에서 변론을 하거나 밤늦게 서면을 다듬는 일은 변호사의 일상이지만, 현장에서 일하시는 분들과 직접 눈을 맞추고 이야기를 나누는 시간은 또 다른 무게로 다가옵니다. 얼마 전 율산개발 아파트 관리소장님들을 모시고 법률 교육을 진행하고 돌아왔습니다. 현장 법률 쟁점과 실무 대응 방안이라는 제목을 걸고 준비한 자리였지만, 솔직히 고백하자면 제가 더 많이 배우고 돌아온 시간이었습니다.

교육은 소장님들이 실제로 부딪히는 상황을 중심으로 짰습니다. 입주민의 과도한 민원과 폭언에 어떻게 대응할 것인가, 무단으로 붙은 게시물을 함부로 떼었다가 재물손괴로 고소당하는 일을 어떻게 피할 것인가, 관리주체가 바뀌는 인수인계 과정에서 생기는 업무방해 문제, 그리고 단지 안에서 입주민이 다쳤을 때 관리주체가 어디까지 책임을 지는가. 이렇게 네 가지 이야기를 차례로 풀어놓았습니다.

쟁점마다 결과가 엇갈린 실제 판례를 나란히 보여드렸습니다. 똑같이 항의하고 소리를 질렀더라도, 멱살을 잡고 밀친 경우에는 폭행과 업무방해가 모두 인정되어 벌금형이 선고된 반면, 단순히 큰 소리로 따진 정도로는 업무방해의 위력에 해당하지 않는다고 본 판결이 있습니다. 게시물도 마찬가지였습니다. 분쟁 중인 현수막을 임의로 떼어 보관한 사안에서는 정당행위가 인정되지 않아 유죄가 된 반면, 입주자대표회의의 의결에 따라 게시물을 훼손하지 않고 보관한 사안에서는 무죄가 선고됐습니다. 같은 행동처럼 보여도 그 행동에 근거와 절차가 있었는지가 결과를 갈랐다는 점을, 현장 사진과 함께 짚어드렸습니다.

이야기를 나누다 보면 소장님들의 표정이 사뭇 진지해지는 순간이 있습니다. 이건 나도 겪어본 일인데, 하는 공감이 스칠 때입니다. 법은 멀리 떨어진 조문이 아니라 매일 마주하는 민원 한 건, 게시판에 붙은 종이 한 장 안에 이미 들어와 있다는 사실을 함께 확인한 셈입니다.

그런데 진짜 질문은 준비한 슬라이드를 다 넘긴 뒤에 시작됐습니다. 쉬는 시간에도, 질의응답 시간에도 손이 끊이지 않았는데, 많은 분들이 공통적으로 들고 오신 고민이 두 가지였습니다.

가장 뜨거웠던 것은 미납된 관리비를 어떻게 처리해야 하느냐는 물음이었습니다. 성실하게 관리비를 내는 입주민이 대다수인데 장기 체납 세대 한둘 때문에 단지 전체가 손해를 본다는 호소였습니다. 마음 같아서는 당장 전기라도 끊고 싶다는 분도 계셨습니다. 그 답답함은 충분히 이해되지만, 바로 그 지점에서 법적 위험이 시작됩니다.

​

먼저 정공법을 말씀드렸습니다. 미납 관리비는 독촉을 거쳐 지급명령을 신청하고, 상대가 이의를 제기하면 소액소송이나 민사소송으로 이어 강제집행에 이르는 절차를 통해 회수하는 것이 원칙입니다. 번거롭게 느껴질 수 있지만 지급명령은 비교적 간이하고 비용도 적게 들어 장기 체납 사안에서 실무상 자주 활용되는 제도입니다.

​

문제는 전기와 수도를 끊어버리겠다는 자력구제의 유혹입니다. 이 부분에는 분명하게 선을 그어드렸습니다. 정당한 권한 없이 단전이나 단수를 하면 형법상 업무방해죄나 강요죄가 성립할 수 있습니다. 법원과 헌법재판소가 단전과 단수의 적법성을 인정하는 데에는 까다로운 요건이 따릅니다. 관리규약에 단전과 단수가 가능하다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족할 것, 관리단이나 입주자대표회의의 적법한 의결을 거칠 것, 미납 시 그런 조치가 있을 수 있음을 사전에 충분히 고지하고 납부할 기회를 줄 것, 그렇게 하지 않으면 건물 관리에 심각한 지장이 생기는 사정이 있을 것. 대체로 이런 요소들을 종합적으로 따집니다. 전기는 일상생활과 생존에 직결되는 만큼, 소송이라는 정식 절차를 거치지 않고 법 밖의 수단으로 해결하려면 그만큼 엄격한 정당화가 필요하다는 취지입니다.

여기에 더해, 경매 등으로 소유자가 바뀐 경우의 체납 관리비 승계 문제도 짚었습니다. 대법원 전원합의체 판결 이래로, 전 소유자가 체납한 관리비 가운데 공용부분에 해당하는 금액만 새 소유자에게 승계되고 전유부분 관리비나 연체료는 승계되지 않는다는 것이 확립된 법리입니다. 최근에는 한 걸음 더 나아가, 공용부분 체납액을 승계했다고 해서 새 소유자가 곧바로 연체 제재의 대상이 되는 것은 아니므로 소유권을 취득하자마자 단전이나 단수를 하는 것은 위법하다고 본 판결도 나왔습니다. 승계되는 것은 채무이지 제재 사유가 아니라는 점을 분명히 한 것입니다.

두 번째 단골 질문은 더 근본적이었습니다. 법령 해석이 애매할 때는 무엇을 기준으로 판단해야 하느냐는 것이었습니다. 관리규약과 법령이 충돌하는 것 같을 때, 또는 조문만으로는 우리 상황에 어떻게 적용되는지 헷갈릴 때 말입니다.

​

이 부분은 해석의 큰 원칙을 안내해드렸습니다. 법은 우선 적힌 글자의 통상적인 의미에서 출발합니다. 문언만으로 분명하지 않을 때 비로소 그 규정의 체계와 입법 목적을 함께 고려해 해석합니다. 그리고 무엇보다 중요한 한 가지는, 관리규약이 상위 법령을 넘어설 수 없다는 점입니다. 관리규약은 입주민들의 자치규범이지만, 법률이 정한 한계를 벗어나거나 개인의 기본권을 침해하는 사항을 함부로 정할 수는 없습니다. 실제로 앞서 말씀드린 전원합의체 판결도 체납 관리비 전부를 새 소유자에게 떠넘기는 관리규약 조항은 자치규범 제정의 한계를 벗어나 효력이 없다고 보았습니다.

​

그래서 결론은 이렇게 정리해드렸습니다. 해석이 애매하다고 느껴진다면 그 애매함 자체가 무리한 자력구제를 멈추고 정식 절차로 가라는 신호라고요. 판단이 서지 않을 때 임의로 행동했다가 형사책임까지 지는 일이 현장에서 적지 않게 벌어집니다. 애매할수록 의결과 기록으로 근거를 남기고, 필요하면 법률 전문가의 자문을 받는 것이 가장 안전한 선택이라는 점을 강조했습니다.

​

교육을 마치고 돌아오는 길에 머릿속에 가장 오래 남은 것은 슬라이드의 판례 번호가 아니라 소장님들의 질문이었습니다. 그 질문들은 하나같이 어떻게 하면 책임을 면할까가 아니라, 어떻게 하면 제대로 정당하게 처리할 수 있을까를 향해 있었습니다.

현장에서 반복적으로 확인하게 되는 사실이 하나 있습니다. 분쟁이 생긴 뒤에 변호사를 찾는 것보다, 분쟁이 생기기 전에 절차와 근거를 갖춰두는 편이 언제나 비용도 적게 들고 마음도 편하다는 것입니다. 미납 관리비든 게시물 관리든 인수인계든 결국 핵심은 같았습니다.

정해진 절차를 밟고, 근거를 남기고, 애매할 때 무리하지 않는 것입니다.

​

법적 분쟁은 예방이 최선입니다. 오늘 나눈 이야기가 소장님들이 현장에서 한 박자 멈추고 이게 적법한 절차일까를 떠올리는 작은 계기가 되었기를 바랍니다. 그것만으로도 이번 교육은 충분히 값진 시간이었습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보를 전하기 위한 것으로, 개별 사안에 대한 구체적인 법률 자문은 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 문제 상황에서는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.

​

법무법인 랜드로 변호사 신지수