기획부동산 사기, 어떤 변호사를 골라야 할까 — 선임 전 확인할 5가지 

기획부동산 사기를 당했다는 사실을 깨닫고 나면, 대부분의 피해자가 가장 먼저 떠올리는 생각은 "변호사를 선임해야겠다"입니다. 그런데 막상 검색을 해 보면 비슷비슷한 광고만 쏟아지고, 누구를 믿어야 할지 막막해집니다. 기획부동산 사건은 형사 고소와 민사 회수가 맞물리고 피해자가 여러 명인 경우가 많아, 어떤 변호사를 만나느냐에 따라 투자금 회수의 성패가 크게 달라집니다. 단순히 "유명한 곳"을 고르는 것과 "내 사건의 회수 그림을 그려 줄 곳"을 고르는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 글에서는 선임 전에 반드시 따져 봐야 할 다섯 가지 기준과, 첫 상담에서 직접 확인할 질문을 정리했습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

---

왜 '어떤 변호사냐'가 회수 성패를 가르나

기획부동산 사기는 일반적인 사기 사건과 결이 다릅니다. 가해 회사는 피해자가 문제를 깨달을 무렵이면 이미 폐업하거나 사무실을 옮겨 잠적한 경우가 많고, 토지 명의와 자금은 여러 사람·법인으로 분산되어 있습니다. 게다가 같은 토지를 여러 명에게 쪼개 판 탓에 피해자가 수십 명에 이르기도 합니다. 이런 구조에서는 "사기죄가 되느냐"라는 법리 판단만큼이나 "흩어진 책임재산을 어떻게 따라가 실제로 돈을 받아 내느냐"라는 실무 설계가 결과를 좌우합니다.

그래서 변호사를 고를 때 봐야 할 것은 광고의 화려함이나 막연한 "승소율"이 아니라, 형사 처벌과 민사 회수라는 두 개의 트랙을 어떻게 엮어 줄 수 있는가입니다. 처벌만 받아 내고 돈은 한 푼도 회수하지 못하면 피해자 입장에서는 절반의 해결에 그칩니다. 반대로 회수 전략 없이 민사 소송만 덜컥 제기했다가 상대가 무자력이면 소송 비용만 날릴 수도 있습니다.

기획부동산 사건에서 변호사 선택의 핵심은 '얼마나 유명한가'가 아니라, '형사와 민사를 어떻게 엮어 실제 돈을 회수하는 그림을 그려 주는가'입니다.

기준 ① 형사와 민사를 '함께' 설계하는가

기획부동산 피해 회복은 형사와 민사가 별개의 트랙으로 진행됩니다. 형사 절차는 형법 제347조 사기죄로 가해자를 처벌하는 과정이고, 민사 절차는 민법 제110조(사기에 의한 의사표시 취소)나 민법 제741조(부당이득반환), 손해배상 청구로 실제 투자금을 돌려받는 과정입니다. 두 트랙은 목적이 다르지만 서로 강하게 영향을 주고받습니다.

좋은 변호사는 이 둘을 따로 보지 않고 처음부터 함께 설계합니다. 예컨대 형사 고소 과정에서 수사기관이 확보한 계좌 추적 자료나 피의자 진술은 민사 소송에서 기망행위와 편취 고의를 입증하는 강력한 증거가 됩니다. 또한 가해 조직이 취득한 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 형이 가중되어, 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처해질 수 있습니다. 처벌 수위가 높아진다는 사실 자체가 합의를 끌어내는 지렛대가 되기도 합니다.

따라서 상담에서 "형사만 하겠다" 또는 "민사만 하겠다"라고 한쪽만 말하는 곳이라면, 내 사건 전체의 회수 그림을 그릴 의지가 있는지 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.

기준 ② 보수 구조를 투명하게 설명하는가 — 형사 성공보수는 무효

변호사 비용은 보통 사건을 맡길 때 내는 착수금과, 결과에 따라 추가로 내는 성공보수로 나뉩니다. 그런데 기획부동산 사건처럼 형사와 민사가 함께 가는 사건에서는 이 보수 구조를 특히 꼼꼼히 따져야 합니다. 핵심은 형사사건의 성공보수 약정은 현재 무효라는 점입니다.

대법원은 2015. 7. 23. 선고 2015다200111 전원합의체 판결에서, 형사사건에 관한 성공보수 약정은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 민법 제103조에 따라 무효라고 판단했습니다. 이 판결 이후 체결된 형사사건 성공보수 약정은 효력이 없습니다. 반면 민사사건의 성공보수 약정은 이 판결의 대상이 아니어서 여전히 유효합니다. 따라서 형사 고소 부분에 대해 "불기소·실형이 나오면 성공보수를 받겠다"라고 약정을 요구하는 곳이 있다면 그 자체로 주의 신호로 볼 수 있습니다.

비용 상담에서는 착수금 총액뿐 아니라, 형사와 민사 각각의 보수, 그리고 인지대·송달료·감정 비용 같은 실비가 어떻게 구분되는지까지 글로 확인하는 것이 좋습니다. 예를 들어 회수 가능성이 불투명한데도 큰 착수금만 받고 회수 결과와 무관하게 비용이 빠져나가는 구조라면, 피해자 입장에서는 손해가 이중으로 커질 수 있습니다.

형사사건 성공보수 약정은 대법원 2015다200111 전원합의체 판결로 무효입니다. 형사 부분에 성공보수를 요구하는 변호사라면 한 번 더 따져 보십시오.

기준 ③ 회수 실익을 솔직하게 말해 주는가

피해자들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 "승소 = 회수"가 아니라는 점입니다. 사기죄 유죄 판결을 받고 민사 소송에서 이겨도, 상대방에게 남은 재산이 없으면 한 푼도 받지 못할 수 있습니다. 기획부동산 조직은 이런 상황을 노려 회사 명의 재산을 미리 빼돌리거나 차명으로 분산해 두는 경우가 많습니다.

그래서 신뢰할 만한 변호사는 소송을 권하기 전에 회수 실익부터 냉정하게 짚어 줍니다. 가압류·가처분으로 상대 재산을 먼저 묶어 둘 수 있는지, 회사가 잠적했다면 실제 운영한 임직원이나 배후·소개자에게까지 책임을 물을 수 있는지, 책임재산을 어떻게 추적할지를 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다. 무작정 "이길 수 있다"라고만 하는 곳보다, 회수 가능성이 낮으면 낮다고 말해 주는 곳이 오히려 믿을 만합니다.

• 가압류·가처분 경험 — 소 제기 전 상대 재산을 선제적으로 묶어 본 실무 경험이 있는지.

• 책임재산 추적 — 차명·분산된 재산과 배후 인물을 어디까지 따라갈 수 있는지.

• 회수 실익 평가 — 승소 가능성과 별개로 실제 받아 낼 가능성을 솔직히 진단해 주는지.

• 합의·강제집행 전략 — 판결 후 강제집행, 또는 형사 합의를 통한 조기 회수까지 그림이 있는지.

기준 ④ 다수 피해자 사건의 경험과 이해상충 관리

기획부동산 사건은 같은 토지를 두고 피해자가 여러 명인 경우가 흔합니다. 이때 피해자들이 모여 공동으로 대응하면 비용을 나누고 증거를 모으는 데 유리하지만, 동시에 피해자들 사이의 이해가 충돌할 여지도 생깁니다. 예컨대 일부는 형사 합의를 통한 조기 회수를 원하고, 일부는 끝까지 처벌과 전액 배상을 원할 수 있습니다.

이런 사건을 다뤄 본 변호사는 공동소송과 개별소송의 장단점을 사건 규모와 피해자 구성에 맞춰 설명하고, 여러 피해자를 함께 대리할 때 생길 수 있는 이해상충을 어떻게 관리할지 미리 짚어 줍니다. 소개자가 같은 피해자이면서 동시에 권유 책임을 질 수 있는 미묘한 상황도, 경험이 있는 곳이라면 처음부터 정리하고 들어갑니다. 반대로 다수 피해자 사건을 단순히 "머릿수"로만 보는 곳이라면 개별 사정이 묻힐 수 있습니다.

기준 ⑤ 내 사건을 직접 분석하고 소통하는가

마지막 기준은 가장 기본적이면서도 자주 간과되는 부분, 바로 소통입니다. 좋은 변호사는 첫 상담에서 내 계약서와 등기, 자금 흐름을 살펴보고 사기죄의 기망행위와 편취 고의가 인정될 만한 사정이 있는지, 민법 제110조 사기취소와 제109조 착오취소 중 무엇으로 다투는 것이 유리한지를 내 사건에 맞춰 짚어 줍니다.

또한 손해배상 청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성될 수 있으므로, 내 사건이 시효 측면에서 급한지 아닌지도 처음부터 알려 주는 것이 정상입니다. 상담 내내 사무직원만 응대하거나, 사건 내용을 듣기도 전에 "무조건 이긴다"라고 단정하는 곳은 경계하는 편이 안전합니다.

첫 상담에서 직접 확인할 것

아래 항목은 첫 상담에서 변호사에게 직접 물어보면 좋은 질문과, 반대로 주의해야 할 신호입니다. 거창한 법률 지식 없이도 상대의 답변 태도만으로 상당 부분 가늠할 수 있습니다.

• 좋은 신호 — 형사·민사 전략을 함께 설명하고, 회수 실익을 솔직히 진단하며, 보수와 실비를 글로 명확히 구분해 준다.

• 좋은 질문 — "제 사건에서 가압류로 묶을 재산이 있나요?", "형사와 민사를 어떤 순서로 진행하나요?", "비용은 결과와 무관하게 나가나요?"

• 주의 신호 — 승소·전액 회수를 단정 보장, 형사 부분에 성공보수 요구, 사건은 안 보고 착수금부터 요구.

• 확인 서류 — 계약서, 등기부등본, 입금 내역, 분양·광고 자료를 미리 준비해 가면 더 정확한 진단을 받을 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 형사 고소만 하면 투자금을 돌려받을 수 있나요?

A. 형사 고소는 가해자 처벌과 증거 확보에 큰 도움이 되지만, 그 자체로 돈이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 실제 회수는 민법 제110조 취소나 제741조 부당이득반환, 손해배상 같은 민사 절차로 이루어집니다. 다만 형사에서 확보된 자료와 유죄 판단은 민사 입증을 크게 유리하게 만들기 때문에, 두 절차를 함께 설계하는 것이 회수 가능성을 높이는 길입니다.

Q. 변호사 비용은 보통 어떻게 구성되나요?

A. 일반적으로 사건을 맡길 때 내는 착수금과, 결과에 따라 내는 성공보수로 나뉘며, 여기에 인지대·송달료·감정 비용 같은 실비가 별도로 듭니다. 기획부동산 사건은 형사와 민사가 함께 가는 경우가 많아 각 절차의 보수를 구분해 확인하는 것이 좋습니다. 회수 가능성과 무관하게 비용이 빠져나가는 구조인지 미리 글로 점검하시기 바랍니다.

Q. 형사사건 성공보수를 요구하면 문제가 되나요?

A. 네, 형사사건의 성공보수 약정은 대법원 2015다200111 전원합의체 판결 이후 민법 제103조에 의해 무효입니다. 즉 형사 부분에 대해 "좋은 결과가 나오면 성공보수를 받겠다"라는 약정은 법적으로 효력이 없습니다. 반면 민사사건의 성공보수는 여전히 유효하므로, 형사와 민사를 구분하지 않고 성공보수를 묶어 요구하는 곳이라면 한 번 더 따져 보시는 것이 좋습니다.

Q. 피해자가 여러 명인데 같은 변호사에게 함께 맡겨도 되나요?

A. 가능하며, 비용 분담과 증거 수집 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 다만 피해자들 사이에 합의 방향이나 책임 범위를 두고 이해가 충돌할 수 있어, 이해상충을 어떻게 관리할지 사전에 정리해 두는 것이 중요합니다. 이런 다수 피해자 사건을 다뤄 본 변호사라면 공동소송과 개별소송의 장단점을 사건 구성에 맞춰 설명해 줄 것입니다.

Q. 시간이 꽤 지났는데 지금 변호사를 선임해도 늦지 않았나요?

A. 시점에 따라 다르므로 빨리 확인하시는 것이 안전합니다. 손해배상 청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 소멸시효가 문제 될 수 있습니다. 다만 시효가 임박했더라도 가압류나 소 제기 등으로 시효를 중단시킬 여지가 있으므로, 늦었다고 단정하기 전에 사건을 한 번 점검받아 보시기 바랍니다.

Q. 무료 상담만으로 변호사를 정해도 될까요?

A. 무료 상담은 사건의 큰 방향과 변호사의 태도를 가늠하는 좋은 출발점입니다. 다만 짧은 상담만으로 결정하기보다, 회수 실익과 비용 구조에 대한 설명이 충분한지, 내 사건을 직접 분석해 주는지를 함께 보시는 것이 좋습니다. 같은 사건이라도 설명의 구체성과 솔직함에서 차이가 크게 나기 때문입니다.

맺음말

기획부동산 사기에서 변호사 선택은 단순히 "유명한 곳"을 찾는 일이 아니라, 흩어진 책임재산을 따라가 실제로 돈을 회수해 줄 수 있는가를 가늠하는 일입니다. 형사와 민사를 함께 설계하는지, 보수 구조를 투명하게 설명하는지, 회수 실익을 솔직하게 말해 주는지, 다수 피해자 사건의 이해상충을 관리할 수 있는지, 그리고 내 사건을 직접 분석하고 소통하는지 — 이 다섯 가지만 차분히 따져 봐도 선택의 실패를 크게 줄일 수 있습니다.

특히 형사사건 성공보수가 무효라는 점이나 승소가 곧 회수가 아니라는 점처럼, 피해자가 미리 알기 어려운 부분을 먼저 짚어 주는 변호사라면 신뢰의 출발점으로 삼을 만합니다. 무엇보다 중요한 것은 시효와 재산 은닉이 진행되기 전에 빠르게 사건을 점검받는 것입니다.

수원·경기남부 지역에서 기획부동산 피해로 어떤 변호사를 선임해야 할지 고민이시라면, 계약서와 자금 내역을 정리해 한 번 점검받아 보시길 권해 드립니다. 사건 초기의 정확한 진단이 회수의 폭을 결정합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.