가장임차인으로 배당요구하면 처벌될까? 경매방해죄 핵심 정리 

안녕하세요.

법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사)입니다.

부동산 경매 절차에서는 권리신고나 배당요구를 통해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

그런데 실무상 종종,

실제 임대차 관계가 없음에도 허위 임대차계약서를 작성하거나,

대항력 있는 임차인인 것처럼 가장하여 배당을 요구하는 사례가 발생합니다.

많은 분들이 “어차피 배당 못 받으면 처벌도 안 되는 것 아닌가?” 라고 생각하시지만,

최근 대법원은 이에 대해 매우 중요한 판단을 내렸습니다.

오늘은 실제 대법원 판결을 바탕으로,

• 허위 임대차계약서 제출이 왜 위험한지

• 경매방해죄와 사기미수죄는 어떤 경우 성립하는지

• 경매 절차에서 어떤 행위가 형사처벌로 이어질 수 있는지

를 실무 중심으로 명확하게 정리해드리겠습니다.

사건의 개요 – 허위 임대차계약서를 이용한 배당요구

이번 사건에서 피고인은 실제 임대차 관계가 존재하지 않았음에도,

자신이 보증금 2,000만 원을 지급하고 해당 빌라를 임차한 것처럼 허위 임대차계약서를 작성했습니다.

그리고 이를 근거로 법원 경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했습니다.

즉,

외형상으로는 마치 대항력 있는 임차인처럼 가장하여, 경매 참가자나 법원을 속이려 한 것입니다.

이 허위 임차권은 실제로 경매절차의 매각물건명세서 및 현황조사보고서에 기재되었고,

입찰자들은 이를 참고할 수 있는 상태였습니다.

원심의 판단 – “실질적 영향이 없으므로 무죄”

1심과 원심은 피고인에게 무죄를 선고했습니다.

그 이유는 다음과 같았습니다.

• 해당 임차권은 경매개시결정 이후 전입신고 및 확정일자를 받은 상태

• 따라서 우선변제권이나 대항력이 인정되기 어려움

• 결국 실제 배당을 받을 가능성이 없음

• 경매 결과에도 실질적 영향이 없다고 판단

즉,

“어차피 효력이 없는 임차권인데, 실제 피해가 발생하지 않았으므로 형사처벌 대상이 아니다”

라고 본 것입니다.

대법원의 판단① – 경매방해죄는 실제 피해가 없어도 성립 가능

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 경매방해죄의 핵심은 실제 결과가 아니라,

“경매의 공정성을 해칠 위험이 있었는지” 라고 보았습니다.

즉,

경매방해죄는 ‘추상적 위험범’에 해당하기 때문에,

실제로 경매 결과가 왜곡되지 않았더라도,

공정한 경쟁을 방해할 위험만 있으면 성립할 수 있다는 것입니다.

특히 대법원은 다음 부분을 중요하게 보았습니다.

• 허위 임차권이 매각물건명세서에 포함된 점

• 입찰자들이 이를 신뢰할 가능성이 있었던 점

• 허위 권리관계 때문에 입찰을 포기하거나 가격 판단에 영향을 받을 수 있었던 점

즉,

허위 임차권 자체가 경매 참여자들의 의사결정에 영향을 미칠 가능성이 존재했다면,

그 자체로 경매방해죄 성립 가능성이 있다는 것입니다.

따라서 단순히

“실제 배당을 못 받았다”

“우선변제권이 없었다”

라는 이유만으로 형사책임이 면제되는 것은 아니라고 판단했습니다.

대법원의 판단② – 사기미수죄 역시 성립 가능

대법원은 사기미수죄 부분에서도 원심 판단에 문제가 있다고 보았습니다.

원심은 우선변제권이 성립하지 않는다고 보았지만,

대법원은 주택임대차보호법상 우선변제권의 성립 요건에 대한 법리를 다시 정리했습니다.

대법원은 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖추면 인정될 수 있으며,

반드시 그 시점이 경매개시결정 이전이어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다.

즉,

피고인이 허위 임대차계약서를 이용해 실제 배당을 받으려 시도한 이상,

비록 결과적으로 배당을 받지 못했더라도,

재산상 이익을 편취하려는 기망행위 자체는 존재한다고 본 것입니다.

결국 대법원은 사기미수죄 역시 성립 가능성이 있다고 판단하며 사건을 다시 심리하도록 하였습니다.

이번 판결이 중요한 이유

이번 판결은 부동산 경매절차에서 매우 중요한 기준을 제시했습니다.

핵심은 다음과 같습니다.

✔ 허위 권리신고는 단순 민사문제가 아니다

✔ 실제 피해 발생 여부와 무관하게 형사처벌 가능

✔ 경매의 공정성을 해칠 위험만 있어도 경매방해죄 성립 가능

✔ 허위 임차권을 통한 배당요구는 사기미수로 평가될 수 있음

✔ 허위 임대차계약서는 매우 위험한 형사 리스크로 이어질 수 있음

즉,

경매절차에서 권리를 과장하거나 허위 자료를 제출하는 행위는 단순한 ‘전략’이 아니라,

형사처벌까지 연결될 수 있는 중대한 범죄행위라는 점을 분명히 한 판결입니다.

실무상 특히 주의해야 하는 상황

다음과 같은 경우에는 특히 형사문제가 발생할 가능성이 높습니다.

• 실제 거주하지 않았는데 허위 전입신고를 한 경우

• 허위 임대차계약서를 작성한 경우

• 가족·지인 명의로 가장임차인을 만든 경우

• 배당을 받기 위해 허위 권리신고를 한 경우

• 존재하지 않는 보증금을 주장한 경우

• 경매절차에서 허위 자료를 제출한 경우

특히 최근에는 법원이 가장임차인 문제를 매우 엄격하게 보고 있기 때문에,

수사기관과 법원 모두 실질적 임대차관계를 집중적으로 검토하는 추세입니다.

법무법인 한서의 경매·형사 대응 전략

부동산 경매 사건은 민사·형사 문제가 동시에 얽히는 경우가 많습니다.

특히 허위 권리신고 문제는 초기 대응 방향에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

법무법인 한서는 다음과 같은 법률 서비스를 제공합니다.

• 허위 권리신고 및 경매방해 사건 대응

• 가장임차인 관련 형사사건 변론

• 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권 검토

• 경매절차상 배당분쟁 대응

• 사기·사기미수 혐의 방어 전략 수립

• 압수수색·경찰조사·검찰수사 초기 대응

• 민사·형사 병행 사건 통합 대응

부동산 및 형사사건 경험을 바탕으로,

사건의 구조와 위험도를 정확히 분석하여 가장 효과적인 대응 전략을 제시해드립니다.

맺음말

이번 대법원 판결은 다음 메시지를 분명히 보여주고 있습니다.

• 허위 임대차계약서 제출은 매우 위험하다

• 실제 피해가 없어도 경매방해죄가 성립할 수 있다

• 허위 배당요구는 사기미수로 이어질 수 있다

• 경매절차의 공정성을 해치는 행위는 엄격하게 처벌된다

따라서 부동산 경매절차에서 권리를 주장하거나 배당요구를 진행할 때는,

관련 법률요건과 권리관계를 반드시 정확히 검토해야 합니다.

허위 권리신고, 가장임차인 문제, 배당 관련 형사분쟁으로 고민 중이시라면,

초기 단계부터 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요합니다.

법무법인 한서 대표 김형민 변호사가 사건의 핵심 쟁점을 정확하게 분석하고,

가장 현실적이고 효과적인 해결 방향을 제시해드리겠습니다.