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최근 몇 년 사이, 유류분 소송 상담을 받다 보면 빠지지 않고 나오는 주제가 있습니다.
바로 “생전에 증여받은 부동산의 가치 상승”입니다.
부모님께 각기 증여받은 부동산이 있었는데, 세월이 흐르면서 그 가치가 크게 달라진 것이죠.
처음엔 같은 10억이었지만, 지금은 한쪽은 35억, 다른 쪽은 13억이라면, 이럴 때 상속은 어떻게 나눠야 할까요?
실제 사건으로 본 유류분 소송
사례 소개
25년 전, 두 남매는 각각 결혼을 하면서 아버지로부터 10억 원 상당의 부동산을 증여받았습니다.
장녀 A 씨는 여의도의 상가를, 의뢰인 B 씨는 압구정 현대아파트를 신혼집으로 증여를 받았죠.
세월이 지나 아버지가 사망하고 상속이 개시되자, A 씨는 동생인 B 씨를 상대로 유류분 반환 청구 소송을 제기하였습니다. 소장의 청구 취지는 각자 증여받은 부동산의 가액이 상속개시 시점을 기준으로 아파트는 35억 원, 상가는 13억 원이기 때문에 A 씨의 유류분 부족액이 발생하여 유류분 반환을 청구한다는 것이었습니다.
분명히 아버지로부터 공평하게 받았다고 생각한 B 씨는 당황할 수밖에 없었습니다.
사건에 대한 대응 포인트
이윤환 변호사는 해당 사건에서 다음 두 가지 포인트에 집중했습니다.
1. 부동산의 시가 재산정
아파트는 실거래가나 시세 지표가 풍부해 시가 산정이 비교적 명확합니다.
반면 상가처럼 거래가 적은 부동산은 실무상 대부분 감정가를 기준으로 삼는 경우가 많습니다.
본 사건에서도 A 씨는 상가의 감정가를 약 12억 원으로 주장했지만, 감정가는 평가 기관이나 기준에 따라 편차가 크다는 점을 지적하며, 상가의 재감정을 해야 한다고 주장했습니다.
2. 상대방의 추가 특별수익 입증
A 씨는 본인이 받은 상가 외에 다른 특별수익은 없다고 주장했지만, 조사 결과 A 씨와 그 자녀는 생전 피상속인으로부터 추가적인 증여를 받은 정황이 확인되었습니다.
이에 따라 단순히 부동산만 비교하는 것이 아니라, 이러한 간접적 특별수익까지 포함해 전체 상속분을 따져야 한다는 점을 주장하였습니다.
결과
그 결과, 법원은 A 씨 측의 특별수익에 대하여 새로운 감정가격과 추가적인 증여분을 인정하였습니다. 그 결과 유류분 반환액을 대폭 축소하는 판결을 이끌어낼 수 있었습니다.
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자주 하는 질문
Q1. 부동산의 가치는 언제 기준으로 평가하나요?
A.
유류분 소송에서 증여 재산의 평가는 피상속인이 사망한 시점, 즉 상속 개시일의 시가를 기준으로 합니다.
민법 제1113조도 이를 명확히 규정하고 있으며, 이 기준에 따라 유류분 침해 여부가 판단됩니다.
예를 들어, 10년 전 5억 원에 증여한 토지가 사망 시점에 20억 원으로 올랐다면, 유류분 계산은 20억 원 기준으로 이루어집니다.
만약 증여받은 부동산이 중간에 처분되었다면, 예를 들어 처분 당시 6억 원에 매도한 경우, 그 금액을 기준으로 하되 처분 시점부터 상속 개시일까지의 물가 변동률을 반영한 금액으로 해당 증여재산의 가액을 산정하게 됩니다.
특히 부동산처럼 시간이 지나면서 가치가 급등한 자산의 경우, 과거의 증여가 훗날 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
Q2. 시가와 감정가, 둘 중 무엇이 기준인가요?
A.
유류분 소송에서 부동산 가액을 산정할 때, 핵심 쟁점은 ‘시가’가 무엇이냐는 점입니다. 시가는 일반적으로 통상적인 시장에서 거래될 수 있는 객관적인 가격을 의미하며, 반드시 감정평가만으로 정해지는 것은 아닙니다.
실무에서는 인근 거래 사례, 공시지가, KB시세, 매물 정보 등을 종합하여 시가를 판단합니다. 다만 상가나 토지처럼 거래가 드문 부동산은, 실질적으로 감정가가 기준 역할을 하게 되는 경우가 많습니다.
하지만 감정가는 어디까지나 감정인의 추정일 뿐, 절대적인 기준은 아닙니다.
예컨대 위의 사건에서도, A 씨가 제출한 감정가는 실제 거래가보다 과도하게 낮아 유사 상권의 실거래 사례와 임대수익 자료를 근거로 감정가의 오류를 지적하고 시가 재산정을 적극 주장했습니다.
Q3. 소송 중에 부동산 시세가 변동되면 어떻게 되나요?
A.
원칙적으로 유류분 산정을 위한 부동산 가치는 피상속인 사망 시점, 즉 상속 개시일의 시가를 기준으로 합니다. 소송 중 시세가 변동되더라도 이 기준은 변하지 않습니다.
하지만 실무에서는 소송이 장기화되어 감정 시점과 변론 종결 시점 사이에 시세 차이가 크게 발생할 경우, 법원이 감정 시점의 시세를 상속 개시 시점의 시가로 간주하는 등 실무적 유연성을 보이기도 합니다. 이는 불공평한 결과를 막기 위함입니다.
따라서 소송 중 부동산 시세 변동을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 재감정 신청이나 변론 종결 전까지 변경된 시세를 반영할 추가 자료를 제출하는 등 전략적인 대응이 중요합니다.
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이처럼 복잡한 상황 속에서 부동산 가치를 정확히 평가하고, 기여분이나 숨겨진 특별수익 같은 쟁점을 찾아내 법원을 설득하는 일은 결코 쉽지 않습니다. 바로 이 지점에서 법률 전문가의 깊이 있는 분석과 전략적인 접근이 필요합니다.
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