임대인의 갑작스러운 개인회생 파산 신청, 전세 보증금 받으려면 

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 최성민변호사입니다.

우리의 삶에서 집은 가장 기본적이고 중요한 의식주 중 최우선 요소입니다. 그러나 때로는 임대차 계약을 체결한 후 보증금을 돌려받는 과정에서 예기치 못한 문제에 직면하기도 합니다.

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특히나 요즘과 같이 경기 침체가 극심하여 부동산 전세 시장이 하락장으로 진입하게 된 현재는 임대인의 경제적 어려움으로 인해 발생하는 보증금 미반환 혹은 반환 거부 문제가 임차인들에게 고통과 고민을 안겨주고 있습니다.

무리한 갭투자나 영끌 주택 구매로 보증금 반환이 어려워진 집주인이 갑자기 회생이나 파산을 할 것이라고 세입자에게 선언해버리면, 그 말을 듣는 즉시 눈앞이 캄캄해질지도 모를 일입니다. 오늘은 최성민 변호사와 함께 임대인이 보증금을 정상적으로 돌려주지 않고 개인 회생이나 파산을 신청할 경우, 임차인은 어떻게 대응해야 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대하여 함께 연구해 보겠습니다.

개인회생 및 파산 절차와 임차인의 권리보장

건물주나 집주인이 갑작스러운 개인 사정 혹은 최근과 같은 경제 위기로 보증금을 돌려주지 못하고, 스스로 위기 감당을 하지 못한 채로 무책임하게 개인회생이나 파산을 신청했을 때, 그 소식을 들은 임차인들은 자신의 보증금을 그대로 떼이는 것은 아닌지 큰 걱정을 할 수밖에 없습니다.

일례로, 서울에서 강서구 화곡동에서 살던 임차인 A 씨는 임대인의 개인 회생 신청 소식을 법원 통지를 통해 전달받은 후 당황할 수밖에 없었습니다. 그러나 저와 법률 상담을 통해 확정일자와 전입

신고를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 회생 파산에서도 보호를 받는다는 사실을 알게 되었고 법적 조력을 통해 임대인의 부동산에 대한 우선권을 어렵지 않게 확보할 수 있었습니다.

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개인회생 절차에서 임차인의 보증금은 일반 채권자보다 우선하여 보호받는 일종의 '별제권'으로 인정받을 수 있습니다. 이는 임차인이 임대인의 부동산에서 얻은 수익에 대해 우선적으로 보증금을 반환받을 권리를 가진다는 것을 의미합니다. 따라서 적절한 법적 절차를 통해 임차인은 자신의 권리를 효과적으로 보호받을 수 있습니다.

개인회생 파산에 대응하는 보증금 회수 플랜

보증금을 회수하는 방법으로는 일단 전세권 설정 등기를 생각해 볼 수 있습니다. 이는 임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위해 취할 수 있는 가장 확실한 물권적인 조치 중 하나입니다. 예를 들어 부산에서 사는 세입자 B는 임대인이 파산 위기라는 소식을 듣자마자 자신의 보증금액이 다액이라 전액 회수가 어려울 수도 있다는 점을 우려하여 발 빠른 전세권설정 등기 청구를 통해 부동산 등기부에 전세권 등기를 마치는데 성공했습니다.

별제권에 해당하는 물권인 전세권을 마치면 회생이나 파산을 할 때에도 일반 채권자와 다른 경로로 채권 회수를 할 수 있으므로 보증금 회수의 난이도와 가능성이 확연히 높아지는 장점이 있습니다.

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이처럼 임차인은 임대인의 부동산에 대해 전세권을 설정하고, 이를 등기함으로써, 다른 채권자들보다 우선하여 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 또한 임대인의 재산이 부족한 경우에도, 전세권 설정은 임차인이 최대한의 보호를 받을 수 있도록 해주며, 전세권을 이유로 한 부동산 경매를 통해 채권추심의 어려움도 대폭 경감할 수 있습니다.

임차인의 대응책은 한두 가지가 아니기에, 가장 좋은 해결책은 전문 변호사와 함께 찾아가는 것

임대인의 개인회생이나 파산 신청이 임박하였거나 이미 회생파산 상황이 벌어지고야 말았다면, 임차인에게 가장 중요한 생활자금인 전세보증금을 되찾기 위해서는 현재 상황에서 가장 유효적절한 방법이 무엇인지를 찾아내는 판단 능력과, 그것을 재빨리 실천하는 행동력이 절실합니다.

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회생파산과 엮인 보증금 회수는 비단 부동산 분야만의 문제가 아니며 도산 분야까지 아울러 판단해야 하기에 양 분야를 전문으로 한 전문가가 아니라면 변호사도 쉽게 해결하기 어려운 문제입니다. 그래서 제이씨엘파트너스는 임차인의 권리 보호를 위한 모든 영역을 담당하는 다방면의 변호사들이 모여, 의뢰인의 상황에 맞는 맞춤형 법률 해결책을 제시하는데 주력하고 있습니다.

예를 들어, 세종시의 어느 상가 임차인 C 씨는 같은 건물에 입주한 동료 상인으로부터 건물주가 파산을 하였다는 말을 듣고 최성민 변호사와 상담을 통해 현재의 파산절차 진행 상황을 즉시 체크하고 임차인의 권리 보호를 위한 모든 유효한 수단을 검토하였습니다. 저희는 임차인의 상황을 면밀히 검토하고, 임대인의 재산 상황과 가능한 법적 조치를 고려하여, 임차인이 보증금을 전액 혹은 최대한 원금 회수에 가깝도록 기회를 보장하는 것에 중점을 둔 전략을 수립했습니다. 이 과정에서 제이씨엘파트너스 변호사들은 임차인이 법적 절차에 따라 회생 법원에 제출해야 할 모든 필요 서식들을 구비하여 제출을 대리하였습니다. 회생이나 파산절차는 오랜 기간 법원과 관재인을 상대해야 하는 만큼, 법적 지식과 해당 절차에 대한 경험이 풍부한 변호사가 더욱 노련한 대응을 할 수 있습니다.

하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다는데, 회생파산에도 당연히 대응 방법은 있습니다.

부동산 분쟁에 대한 깊은 이해와 풍부한 경험을 가진 제이씨엘파트너스 최성민 대표 변호사는 임대인의 개인회생이나 파산 상황에서 임차인의 보증금 회수 문제를 다수 수행하여 왔습니다.

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임차인의 입장에서 보증금을 돌려주지 않는 임대인도 야속한데, 당연히 받아야 할 보증금을 받으려면 회생파산법원을 여러 번 들락거려야만 하는 상황이 기가 막히고 억울하기 짝이 없을 것입니다. 그러나 하늘이 무너져도 반드시 솟아날 구멍이 있다는 옛말처럼, 회생파산 절차 역시 임차인의 권리 보장을 위한 여러 가지 규정과 제도를 두고 있으므로, 회생파산으로 바로 보증금을 떼인다는 대책 없는 걱정만을 하거나 법적 대응을 포기하지 말고 전문가의 조력을 받고 그대로 행동하기로 결심하는 용기를 내 볼 것을 권유합니다.