[인천일보] 전세 세입자가 전세금을 못 받았을 때 대응방법 

주택의 집주인(임대인)이 전세계약이 만료되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때, 전세계약조건을 위반하였을 때, 계약 기간에 임대인이 변경되어 임차인의 지위가 불안해졌을 때, 건물하자에 대하여 보수 요청에도 불구하고 임대인이 하자보수에 불응할 때 등 사유로 전세 세입자(임차인)가 전세금을 돌려받을 방법과 절차를 알아보고, 전세금 반환 중 생길 수 있는 쟁점도 살펴봅니다.

1. 세입자가 알아야 할 대응법과 법령은?

세입자(임차인)는 전세금을 돌려받으려면 대응방법과 법령을 알고 있으면 전세금 반환에 도움이 됩니다. 먼저 임대차계약 기간이 종료하는 등 사유로 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 경우라면 임차인은 다음과 같이 청구해 볼 수 있는데, 첫째 ‘전세금반환소송’, 둘째 ‘임차권등기명령’, 셋째 ‘부동산가압류’를 신청하실 수 있습니다.

이처럼 전세 임차인은 3가지의 청구가 가능하며, 전세금반환소송과 관련한 기본적인 법령인 ‘민법’과, 임차권등기명령이 규정된 ‘주택임대차보호법(약칭 “주택임대차법”)’과, 필요한 경우 신청할 수 있는 부동산가압류신청을 규정한 ‘민사집행법 제276조’이 있는데, 이런 법령을 알고 있으면 전세금 반환청구에 도움이 됩니다. 사건마다 발생한 사정이 달라 그 사정에 맞춰 전세금반환소송 및 임차권등기신청을 청구하거나 전세금반환소송 및 부동산가압류를 신청하여 전세금을 회수하실 수 있습니다.

2. 전세금반환소송 제기할 수 있는 요건과 입증은?
 
임차인은 ① 계약만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때 ② 임대차계약조건을 위반하였을 때 ③ 계약 기간에 임대인이 변경되어 임차인의 지위가 불안해졌을 때 ④ 건물하자에 대하여 보수 요청에도 불구하고 임대인이 하자보수에 불응할 때 등 사유가 있다면 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.

전세금반환소송을 제기하려면 요건 사실로 ① 임대차계약 사실 ② 전세금을 지급한 사실 ③ 임대차가 종료한 사실 ④ 그밖에 계약조건 위반 등 사정이 있는 경우 그에 대한 사실을 임차인이 주장하여 입증해야 합니다.

흔한 대표적인 사례로 ‘계약만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때’를 들 수 있는데, 이때 임차인이 전세계약을 체결하고 전세금을 지급했으며 계약이 종료되었음에도 전세금을 반환하지 않고 있다는 점을 전세금반환소송을 제기하여 소명해야 합니다.

3. 전세금 반환 중에 생길 수 있는 쟁점은?

첫 번째, 전세계약 해지 통보의 시기와 방법

주택임대차법 제6조 제1항에 따르면, ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정합니다.

위 규정에 따라서 집주인(임대인)은 전세계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 전세계약의 갱신거절이나 계약조건변경, 계약해지의 통지를 해야 합니다. 전세세입자(임차인)도 마찬가지로 전세계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지는 계약을 해지한다는 통보를 해야 합니다. 즉 집주인에게 2개월 전까지는 계약 해지를 꼭 알려야 합니다.

만약 전세계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우라면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다(주택임대차법 제6조의 2 제1항). 다만, 해지효력은 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다(주택임대차법 제6조의 2 제2항). 전세세입자가 계약갱신을 원하는 경우 1회에 한하여 계약갱신청구를 할 수 있고, 집주인은 정당한 거절 사유가 아니라면 전세계약을 갱신해주어야 합니다(주택임대차법 제6조의 3).

전세금 반환소송에서 계약해지 사실을 입증해야 하기에 계약만료 전이라면 계약해지 통보가 필수입니다. 통상 계약해지 통보의 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 최선입니다. 다만, 내용증명을 발송하는 것이 어려운 경우 문자를 발송하여 집주인이 답변하는 경우와 카카오톡을 보내 숫자 1이 사라진 점을 들어 확인한 것으로 갈음할 수 있습니다. 그러나 이도 명확하지 않다면 내용증명을 발송하는 것이 가장 좋습니다. 다만, 내용증명은 도달해야만 효력이 있는데 반송될 경우 내용증명을 발송본을 사진으로 찍어서 보내는 방법도 가능할 것입니다.

두 번째, 대항력과 우선변제권을 상실할 경우 ‘임차권 등기명령신청’이 가능한가요?

주택임대차보호법 제3조의 3에 따르면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다.

위 임차권등기명령 신청하는 실익은 다른 곳으로 이사 가기 위해서 전출 신고하더라도 기존에 받아둔 대항력과 우선변제권을 계속해서 상실하지 않고 유지하기 위함입니다.

전세계약 중 주민등록 전입신고를 하지 않아서 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나, 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 점유를 상실하거나 다른 곳으로 전출 신고하여 대항요건을 상실한 전세임차인의 경우 임차권등기명령신청을 할 수 있는지가 문제가 됩니다.

이에 대하여 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.

위 판례에 비춰 대항력과 우선변제권을 상실한 전세임차인의 경우 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 다만, 대항력과 우선변제권의 효력은 임차권등기가 경료된 그때 대항력과 우선변제권을 취득합니다(주택임대차법 제3조의 3).

셋째, 부동산가압류 신청도 가능한가요?

민사집행법 제276조 제1항에 따르면, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이에 따라서 전세임차인은 전세보증금을 반환받기 위해서 전세보증금반환 채권에 대하여 집주인의 집(임차목적물 및 임대인의 다른 부동산)을 대상으로 부동산가압류를 신청하여 결정받아 가압류를 할 수 있습니다.

이처럼 전세보증금을 지키기 위한 수단으로 부동산가압류를 할 수 있습니다. 주의한 점은 등기부를 꼭 확인하여 선순위채권(근저당 등)의 채권최고액을 확인하고 경매를 신청할 경우 근저당 변제로 돌려받을 수 있는 전세금이 얼마가 되는지도 사전 권리분석을 해두실 필요가 있습니다.

4. 전세금반환을 위해 준비해야 할 것은?

전세금반환을 위해 사전에 준비할 서류들이 있는데, 전세계약서, 계약해지를 통보한 문자나 카카오톡 대화내역 또는 내용증명, 등기사항전부증명서, (계약상 위반의 경우) 계약서 및 확인서, (하자의 경우) 견적서 등 그 밖에 임대차계약 관련 서류들을 준비해주시면 됩니다.

전세금반환소송의 통상적인 절차는 ① 소장접수 및 임차권등기신청(또는 부동산가압류) ② 피고답변서 ③ 준비서면 ④ 변론기일 ⑤ 선고기일 ⑥ 판결문 확정 ⑦ 전세금회수(집행 등) 순으로 진행하게 됩니다. 전세보증금을 반환받지 못하였다면 해당 요건이나 증거수집을 하신 후 법적 대응을 해보시기 바랍니다.

김기윤변호사(대한변호사협회 등록 부동산전문변호사)