유치권 행사하면 못 받은 공사대금 받을 수 있나요?

앞서 유치권이 무엇인지, 유치권이 성립하기 위하여는 어떤 요건들이 필요한지 등을 [못 받은 공사대금 받게 하는 유치권이란?]에서 알아보았습니다. 이제 공사대금을 지급받지 못한 나에게 건물에 관한 유치권이 성립할 수 있다는 것은 알겠습니다. 그런데 유치권이 성립할 경우, 현실적으로 채무자는 공사대금을 지급할 자력이 없는 경우가 대부분이고, 해당 건물은 경매되어 기대보다 낮은 가격에 낙찰되게 됩니다. 이 경우에 내가 유치권자가 되었다고 해서 못 받은 공사대금은 어떻게 받을 수 있다는 것일까요?

이번 편에서는 유치권자인 나는 유치물에 대해 어떤 행위를 할 수 있는지, 어떻게 공사대금을 지급받게 되는지 등 유치권 행사의 효과를 알아보면서, 유치권을 행사함에 따라 주의할 사항도 함께 살펴보겠습니다.

유치권이란?

유치권이란, 타인의 물건을 사실적으로 지배하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 상대방에 대한 권리를 가진 경우, 그 권리에 대응하는 의무를 이행받을 때까지 타인의 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 의미합니다(민법 제320조).

내용이 조금 어려운데요, 조금 쉽게 풀어서 이야기하자면 이렇습니다. 유치권이 성립하기 위해서는 1) 유치하고 있는 물건(목적물)과 관련 있는 채권이 있어야 하고, 2) 그 물건에 대한 적법한 점유가 이루어져야 한다는 것입니다.

보다 구체적인 유치권의 정의와 성립요건은 [못 받은 공사대금 받게 하는 유치권이란?]에서 자세히 확인하실 수 있습니다.

유치권의 행사 방법 : 점유

유치권은 타인의 물건을 점유함으로써 행사하는 것으로, 그 외 등기를 하거나 신고를 하는 방법으로 행사하는 권리가 아닙니다.

즉, 유치권자는 그 채무자로부터 금전을 지급받을 때까지 그 물건의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있습니다. 쉽게 말해 '돈 받을 때까지 이 물건은 내가 가지고 있는다’라는 것이죠.

유치권자는 유치권의 행사로써 종전의 상태를 유지하며 계속 점유할 수 있으며, 어떤 이유로든 점유를 상실하는 경우 유치권을 상실하게 됩니다.

변호사 상담 사례 1

인도 이후에 유치권을 주장하는 경우원문보기

부동산을 경매로 낙찰받아 등기를 마치고 현재 제가 실점유를 하고 있습니다. 인테리어 공사를 하기 위해 철거 공정을 진행 중에 있는데, 이전에 시공한 공사대금채권에 근거하여 유치권 존재 확인의 소가 들어왔는데, 이런 경우에 유치권이 인정되는지 궁금합니다.

주명호 변호사

법률사무소 로진

상대방의 청구가 이유 있으려면 경매 결정일 이전에 유치권이 성립되고 있어야 하며 유치권이 성립하려면 견련관계와 점유의 계속을 요건으로 합니다. 사안의 경우 견련관계(공사대금이므로)가 인정된다고 하더라도 점유의 계속이 없거나 단절된 사안이므로 유치권 주장은 이유없다고 보여 집니다.

단, 부당하게 점유를 빼앗기 경우라면 1년 이내에 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있습니다(민법 제204조). 이때 승소하여 점유를 회복한다면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나게 됩니다(대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다46215).

유치권 행사의 효과

이제부터는 유치권을 행사하여 얻을 수 있는 효과를 사안별로 살펴보겠습니다.

유치권 행사로 어떻게 채권을 변제받을 수 있을까?

우선, 유치권자는 (1) 경매를 통하여 그 목적물을 현금화할 수 있고, (2) 만약 채무자가 다른 사람에게 임대하고 있던 목적물에 관하여 유치권이 성립하였고 그대로 종전 임차인이 사용하고 있는 경우라면, 그 임대료를 수취함으로써 미지급대금을 충당할 수 있습니다.

그러나 유치권의 강력한 효력은, 무엇보다 (3) 유치권자가 그 채무자로부터 금전을 지급받을 때까지 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자, 양수인(남의 물건을 넘겨받는 사람), 경매에서의 낙찰자 등을 포함한 ‘그 누구에 대해서든’ 인도를 거절할 수 있다는 점에 있습니다.

<편집 = 조소혜 디자이너>

특히 저당권이 이미 설정된 부동산이라도 유치권자가 유치권을 취득한 경우, 유치권자는 부동산의 양수인(남의 물건을 넘겨받는 사람)이나 낙찰자 등 권리자에 대하여도 인도를 거절할 수 있으므로 사실상 저당권에 우선하는 강력한 담보권으로 작용하는 효과를 갖게 됩니다. 이로써 채무자가 채무를 이행하게 하거나, 또는 그 물건을 인도받으려 하는 제3자가 채무자의 채무를 대신 이행하고 채무자에게 구상권을 행사하게끔 하는 사실상의 강제력을 가집니다.

유치권자는 유치물을 사용해도 될까?

유치권은 채권자가 금전을 지급받기 위하여 목적물을 점유하는 권리일 뿐, 그 목적물에 대한 처분 권한이나 사용 권한을 부여하는 것은 아닙니다. 따라서 유치권자는 원칙적으로 목적물을 사용할 수 없고, 다만 채무자의 승낙이 있는 경우 또는 그 목적물의 보존에 필요한 범위의 경우에 한하여 목적물을 사용할 수 있을 뿐입니다.

즉, 유치권이 성립하였다고 해서 무단으로 해당 건물을 사용하거나 임대를 놓을 경우, 이로써 얻은 이득은 부당이득으로서 반환하여야 하는 대상일 뿐만 아니라, 오히려 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있는 계기가 된다는 점을 주의해야 합니다.

또한 우리 법원은 예외적으로 유치물을 사용, 수익할 권한이 인정되는 경우에도 그 유치물을 사용, 수익함으로써 얻은 수익이 있다면 그 이익을 부당이득으로 반환해야 한다는 입장입니다. 다시 말해 유치물을 사용할 수 있는 것과 그 사용으로 얻은 이익은 별개로 봐야 한다는 것이죠.

위 판례에서는 유치권자가 유치물인 주택에 거주하면서 사용한 것은 그 유치물의 보존 행위라고 하면서도 그 사용료를 소유자에게 반환해야 한다고 보았습니다.

유치물이 경매된다면 유치권은 어떻게 될까?

민사집행법은 유치물이 경매된다고 하더라도 경매의 매수인(낙찰받은 사람)이 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있고, 판례에 의하면 이는 매수인이 경매 목적물인 유치물에 존재하는 부담을 그대로 승계한다는 의미로 해석됩니다.

<편집 = 조소혜 디자이너>

즉, 앞서 살펴본 것처럼 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 그 경매의 낙찰자에 대하여 유치권을 그대로 주장할 수 있다는 뜻이며, 현실에서는 유치권자의 채권에 해당하는 부분만큼 낙찰대금이 낮아지는 효과를 가져옵니다.

예컨대, A의 건물의 가치가 10억 원이고 그 건물에 대한 유치권자 B의 채권이 3억 원인 경우, 낙찰자 C는 건물을 인도받아 사용하려면 A를 대신하여 B에게 3억 원을 지급하여야 하고, 따라서 C가 그 건물을 낙찰받는 가격은 7억 원 이하로 형성됩니다.

<상기 이미지는 이해를 돕기 위해 편집된 내용임 / 편집 = 조소혜 디자이너>

다만 유치권의 이러한 강력한 지위로 인하여 낙찰자가 예측하기 어려운 손해를 입을 수 있기 때문에, 점유 이전에 경매를 개시하기 위하여 다른 채권자가 해당 물건을 압류하였다면 유치권은 성립할 수 없다는 것이 판례입니다(반면, 가압류 등기가 이루어진 후에 점유를 취득한 경우에는 유치권이 성립할 수 있습니다). 압류는 채무자가 그 재산을 처분하지 못하도록 강제하는 제도인데, 위 경우까지 유치권의 성립을 인정하게 된다면 다른 채권자의 권리실현을 위한 압류의 목적에 반하게 되기 때문입니다.

위 판례에서도 부동산의 가압류등기가 마무리되었다면 채무자가 해당 부동산을 처분한다고 하더라도 가압류채권자의 권리를 빼앗지(대항하지) 못한다고 보았습니다. 이 때 말하는 처분행위에는 압류 이후에 발생한 유치권도 포함됩니다.

단, 위 판례는 말미에 “부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다.”고 판결하었는데, 이를 이해하기 위해서는 가압류와 처분금지효 등 복잡하고 어려운 법률 용어의 해석이 필요하므로 본 내용에서는 다루지 않겠습니다. 만약, 관련 사항이 얽혀있다면 반드시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

건물에 관한 공사대금채권의 경우, 다른 채권자가 해당 건물을 압류하였다면 건물의 등기부등본 ‘갑구’에 압류등기 내지 경매개시결정의 기입등기가 마쳐있을 것입니다. 따라서, 해당 등기부를 열람하여 유치권 성립 가능성을 확인할 수 있습니다.

<등기부등본 '갑구' 예시 / 편집 = 조소혜 디자이너>

유치권과 관련된 분쟁이 발생하게 되면 형사 고소까지 진행되는 경우가 많습니다. 대표적으로는

ⅰ) 채무자가 유치권 행사 중인 부동산에 출입함으로써 건조물침입죄가 되는 경우,

ⅱ) 채무자가 용역업체를 동원한 위력 등으로 유치권의 행사를 방해함으로써 업무방해죄가 되는 경우,

ⅲ) 부동산의 낙찰가격을 부당하게 낮추기 위하여 허위의 유치권을 가장함으로써 경매방해죄 및 사기죄가 되는 경우 등입니다.

따라서 유치권과 관련된 분쟁에서 예측하지 못한 피해를 입지 않기 위해서는 유치권의 성립요건 등을 면밀히 검토하여 유치권 행사가 적법한지를 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다. 다만 유치권이라는 주제가 민법과 민사집행법의 전문 지식 및 건설, 도급과 부동산에 관한 내용까지 배경지식이 상당히 요구되므로, 법률 전문가가 아닌 이상 판단이 어렵습니다. 따라서 유치권과 관련된 분쟁을 신속하고 간단하게 종결하기 위해서는 채권자, 채무자 모두 변호사의 조력을 받아 절차를 진행하시는 것을 적극적으로 권유드립니다.