경매낙찰 후 강제집행이 된 상태에서 유치권을 주장하는데 어떻게 해야할까요?

Question

부동산 경매 낙찰 후 등기이전 완료하였고 부동산 인도명령 강제집행이 이루어져서
현재 실점유를 하고 있습니다.
인테리어 공사를 하기위해 철거 공정을 진행중에 있는데
유치권 존재 확인의 소가 들어왔습니다. 
주장하기론 자신이 이전에 시공한 공사대금채권 비용 청구의 내용이며
소장 내용을 보니 법원 경매 결정일 이전에 이전 주인의 아들과 맺은 공사계약서와 
법원 경매 결정일 이후로 되어있는 법무법인의 공증이 되어있는 자료가 있었습니다. 
소장에 대한 답변서를 써야하는데 어떻게 답변을 준비하여야 할까요?
그리고 진행중인 인테리어공사는 일단 멈춰야할까요?
이런 경우에 유치권이 인정되는지 궁금합니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 상대방의 청구가 이유 있으려면 경매 결정일 이전에 유치권이 성립되고 있어야 하며 유치권이 성립하려면 견련관계와 점유의 계속을 요건으로 합니다. 사안의 경우 견련관계(공사대금이므로)가 인정된다고 하더라도 점유의 계속이 없거나 단절된 사안이므로 유치권 주장은 이유없다고 보여 집니다. 다만 상대방이 소송을 제기하였으므로 변호사를 선임하여 적극 응소하셔야 합니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시면 됩니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

2. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

전병덕 변호사 · Answer

1. 유치권은 공사대금채권이 있어도 유치하고 있지 않으면 권리발생이 안되는 권리입니다.

2. 상대방이 점유을 상실 또는 처음부터 비점유 상황이기 때문에 적극적으로 유치권 부존재를 재판부에 피력하시길 바랍니다.

3. 추가적인 질문은 별도 상담 부탁드립니다.

심지연 변호사 · Answer

상대측의 무리한 소송입니다. 이미 점유를 상실한 상황인데 유치권 주장을 하겠다는 것이 이해가 되지 않네요.
질문자께선 이미 낙찰 후 공사를 하며 점유하고 있다는 점만 소명하시면 승소하실 수밖에 없는 소송입니다.

공사를 멈추실 필요도 당연히 없습니다.

박재성 변호사 · Answer

유치권은 상대방이 도급계약에서 공사대금채권에 대해 물권을 점유하고 있어야 성립됩니다.
하지만 현재 질문자님께서 실점유를 하고 계신 상황이기 때문에
유치권 항변이 의미없을 수는 있으나 상대방이 이미 소송을 진행한 이상 소장 부본을 송달받은 날로부터
1개월 내에 답변서를 제출하시는 것이 필요합니다.

다만 이는 한정적인 내용을 통해 드리는 답변이기 때문에
구체적인 상황에서 달라질 수 있기 때문에 정확한 상담을 위해서는 해당 자료와 구체적인 사실관계를 가지고
직접 상담해 보실 것을 권해드립니다.
필요하신 경우 프로필에 공개된 내용으로 직접 상담을 통해 도움을 받아 보실 수 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

박재성 변호사 드림

김명수 변호사 · Answer

일단, 유치권자라고 주장하는 자의 점유가 없는 상황이고, 경매결정일 이전에 이전 주인의 아들과 맺은 공사계약서와 공증서류는 경매과정에서 일부금액이라도 건져보기 위한 채무자측의 각본이 아닌가 생각됩니다.
적극적으로 대응하시면 승소하실 것으로 보입니다.
소장부본과 관련자료들을 지참하시어 대면상담을 받아 보식고, 변호사를 선임하여 방어하시기 바랍니다.
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김용대 변호사 · Answer

대한변호사협회 민사집행전문 변호사입니다.

1. 민사 소장을 받으셨다면 그 소장 내용에 이유가 없다고 하더라도 소장 부본을 송달받은 날로부터 1개월 내에 답변서를 제출하는 등 대응을 하셔야 합니다.

2. 원고가 공사대금채권이 있다고 하더라도 유치권자로서 점유를 하지 않고 있다면 유치권이 부존재하는 것으로 보입니다.