개인파산절차에서 임차인의 지위(2021년 하반기)

1. 서론: 임차인 보호의 중요성 및 본 문서의 목적 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 '법')은 임대인이 파산한 경우에도 대항력을 갖춘 임차인에 대해 특별한 보호를 제공하고 있으며, 판례는 대항력을 갖춘 임차인을 별제권자에 준하는 지위로 보고 있습니다. 본 문서는 파산 절차상 임차인의 지위, 임차보증금반환채권의 처리 방식, 부동산 매각 시 임차인의 권리, 그리고 임차인 관련 주요 사례 및 유의사항 등을 상세히 검토하여 임차인 보호의 중요성을 강조하고, 관련 법률 및 판례의 해석을 통해 임차인의 권리 구제 방안을 명확히 제시하는 것을 목적으로 합니다. 2. 판례상 임차인의 지위 판례는 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에 대해 별제권자에 준하는 지위를 부여합니다. 이는 임차인들이 파산 선고 후라도 이사 및 부동산 명도에 따른 매매대금지급채무 부담에도 불구하고, 임차보증금반환채권을 포기하지 않고 임차인과 파산관재인 사이에 공정하게 합의하는 것을 가능하게 합니다. 대법원 2015다44274 판례에 따르면, “파산관재인 피고가 채무자회생법 제492조 제14호에 따라 ‘별제권의 목적의 환수’에 관한 회생법원의 허가 등을 얻어 임차인들에게 임대차보증금반환채무액 상당의 환수대금을 지급하는 것은 가능하다. 나아가 이러한 경우 임차인들의 환수대금채권은 파산선고 전의 원인으로 발생한 파산채권이 아니므로 그러한 환수대금채권으로 피고의 매매대금지급채권과 대여금액에서 상계하는 것도 가능하다.”고 판시하여 임차인의 환수대금채권을 파산선고 전 발생 채권과 상계 처리할 수 있음을 명확히 하였습니다. 3. 법률상 임차인의 지위 및 임대차계약 해지 여부 가. 대항력 있는 임차인의 경우: 파산관재인은 법 제355조에 따라 임대차계약을 해지할 수 없으며, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인을 보호하기 위해 법 제335조 적용을 배제합니다. 다만, 다음 중 하나에 해당할 경우 법 제335조 규정이 적용되지 않습니다. 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등) 제1항의 대항요건을 갖춘 때 「상가건물임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 대항요건을 갖춘 때 파산관재인은 임대차계약을 해지하지 못하더라도 파산절차의 원활한 진행을 위해 임대차계약을 해지하고 보증금 상당액을 퇴거비용으로 지급하는 내용의 화해계약을 체결하거나, 부동산을 매각하여 새로운 양수인에게 임차인의 지위를 승계하도록 할 수 있습니다. 나. 대항력 없는 임차인의 경우: 파산관재인은 대항력 없는 임차인의 임대차계약을 법 제335조에 따라 일방적으로 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 우선변제권 없는 파산채권자의 지위에 있으며, 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것도 아니므로 파산관재인은 해당 임차인에게 임대차계약 갱신 거절 통지를 하여야 합니다. 다만, 실무에서는 임대차보증금반환채권의 동시이행 주장이 가능하다는 점을 고려하여 배당액과 상환으로 명도하도록 해석합니다. 4. 임차인의 상계권 임차보증금반환채권은 임대차계약에 부수하여 파산선고 전부터 성립되어 있는 채권이므로, 파산관재인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대차계약이 종료되고 임차물의 명도가 완료된 후 미지급 차임 등이 없는 경우에 한하여 현실로 반환을 청구할 수 있는 정지조건부 파산채권입니다. 따라서 임차인은 목적물을 인도하기 전까지 임차보증금반환채권을 자동채권으로 하는 상계를 할 수 없습니다(법 제418조). 하지만 대법원은 파산선고 후 임차인이 파산재단에 부담한 채무(매매대금 지급채무)에 대하여 상계하거나, 그에 관한 합의 효력이 없다고 보았습니다. 즉, “채무자회생법 제422조 제1호는 ‘파산채권자가 파산선고 후 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때’를 상계금지사유로 규정하고 있다. 이는 파산채권자가 파산선고 후 파산재단에 대하여 상계하도록 허용한다면 파산채권자가 파산재단에 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들보다 우선 변제하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치므로, 이를 방지하기 위하여 상계를 금지하고 파산절차에 의하여 파산채권을 행사하도록 한 것이다.” (대법원 2017. 11. 9. 선고 2016다223456 판결) 다만, 임차인은 법 제421조에 따라 파산선고시의 당기 및 차기 이후의 차임채무에 관하여는 상계할 수 있습니다. 5. 우선변제권 및 소액보증금 우선변제 가. 우선변제권: 주택임대차보호법에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인(상가건물임대차보호법 동일)은 파산채권에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(법 제415조 제1항, 제3항). 주택임대차보호법 제8조 소액보증금의 우선변제권자도 '파산신청'까지 대항력을 갖추면 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(법 제415조 제2항). 다만, 대항력을 구비한 임차인이 우선변제권을 갖더라도 경매신청권이 부여된 것은 아닙니다. 나. 소액보증금 우선변제 악용 사례: 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 임대차보증금 일정액 이하의 소액임차인은 임대차목적물이 경매되었을 때 임대차보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 그러나 파산 신청 시까지 대항요건을 갖추지 못한 소액임차인의 경우 파산관재인은 경매개시결정 등기 전까지 대항요건을 갖추더라도 파산신청 이후 대항요건을 취득한 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 수 없으므로 해당 배당액을 파산재단에 편입하여야 합니다. 실무상 아파트를 소유한 자가 인접한 주택에 소액임차인으로 가장하여 소액보증금 우선변제권을 악용한 사례가 있으며, 파산관재인은 허위 임차인들을 배당절차에서 제외하도록 요청해야 합니다. 6. 임차인 있는 부동산의 매각 가. 대항력 있는 임차인 있는 부동산 매각의 경우: 파산관재인은 대항력 있는 임차인의 임대차계약을 법 제355조에 의한 해약권을 행사할 수 없으므로, 파산절차의 원활한 진행을 위해 임대차계약을 해지하고 보증금 상당액을 퇴거비용으로 지급하는 내용의 화해계약을 체결하거나, 해당 임차인을 임의 매각한 뒤 양수인이 임차보증금을 승계하도록 하는 방법이 있습니다. 사례 1: 해당 임차인이 부동산을 매각한 경우 임차인이 계속 거주를 원하고 부동산 매수를 원하여 매매계약을 체결하고, 임차보증금을 매매대금 잔금과 상계 처리한 사례가 있습니다. 파산관재인은 미리 매각부동산에 대한 권리관계 및 피담보채무 변제 허가를 득하고 상계 후 나머지 금액을 파산재단에 편입하였습니다. 사례 2: 경매신청을 하여 매각된 경우 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차권자가 있는 주택이 경매로 매각된 경우, 파산관재인은 임의 매각을 먼저 시도하며 임차인에게 매수를 권유합니다. 임차인이 이를 거절하면 파산관재인이 공식적인 형식적 경매를 신청하여 매각합니다. 경매 배당 시 임차보증금반환채권 양수인이 대항요건을 갖춘 경우 선순위 채권으로 간주되어 채권액 전부를 배당받았고, 파산관재인은 임차보증금반환채권 양수인의 채권 전액에 이의하였습니다. 나. 부동산의 재단포기 관련: 부동산에 설정되어 있는 근저당권의 피담보채무액과 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차권을 별제권에 준하는 것으로 보아, 근저당권의 피담보채무와 임차보증금반환채무 합계액이 부동산 가액을 초과하는 경우 재단포기를 고려할 수 있습니다. 다. 채권조사 관련: 실무상 대항요건을 갖추지 못한 임차인을 발견하기 어렵고, 대부분 대항력 있는 임차인은 파산관재인의 부동산 임의 매각이나 경매절차에서 별제권자로 처리되므로 임차인이 파산절차 내에서 채권신고를 하는 경우는 많지 않습니다. 임차인의 임차보증금반환채권은 임대차계약의 종료 후 명도가 완료되고 연체차임 기타 임대인이 임차인에게 취득한 일체의 채권을 보증금으로부터 공제하고 잔액이 있는 경우 그 잔액에 대하여 발생하는 정지조건부 권리입니다. 7. 결론 임대인이 파산한 경우 대항력을 갖춘 임차인은 법률상 특별한 보호를 받으므로, 파산관재인은 임차인 관련 규정을 잘 숙지하여야 합니다. 경매 절차 중 소액보증금 우선변제권 악용 사례나 허위 임차인 등이 종종 있으므로 임대차계약 권리관계를 주의 깊게 살펴야 합니다. 임차인은 파산 절차에서 자신의 권리를 적극적으로 주장하고 법적 절차를 준수하여 보증금을 회수할 수 있도록 노력해야 합니다.