임대인 파산 사건에서의 환가 문제(2024 하반기)

1. 개요 본 브리핑 문서는 임대인이 2개 이상의 부동산(빌라, 오피스텔, 다가구주택, 아파트)을 소유하고 있고, 해당 부동산에 2인 이상의 임차인이 존재하는 경우, 즉 이른바 '빌라왕' 또는 '전세사기'와 관련된 임대인 파산 사건에서 임차 목적물의 환가(현금화) 방법과 그에 따른 주요 쟁점 및 사례를 검토한다. 이는 임차인의 보증금 회수 문제와 직결되는 매우 중요한 사안이다. 2. 임차 목적물의 환가 방법 및 사례 임대인 파산 시 임차 목적물을 환가하는 방법은 크게 두 가지 시나리오로 나뉜다. 2.1. 임대인 또는 임차인이 임대차보증금에 관하여 주택도시보증공사(HUG)와 임대보증보험계약을 체결하지 않은 경우 이 경우 파산관재인은 주로 다음의 방법들을 고려할 수 있다. 파산관재인의 일방적인 임대차계약 해지 제안: 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖춘 경우, 파산관재인은 임대차계약 해지를 제안할 수 있다. 주의할 점은 채무자회생법 제340조 제4항 제1호에 따라 일방적인 해지는 제한되므로, 합의 해지를 통해 계약을 종료해야 한다. 합의 해지 시 보증금 반환 및 임차 목적물 인도 시기, 방법에 대해 별도로 정해야 하며, 보증금 반환 여부가 불확실한 경우 신중해야 한다. 근저당권자(주로 금융기관)에 의한 임의경매: 근저당권자가 임차 목적물에 대해 임의경매를 신청하거나, 일반채권자가 강제경매를 신청하여 파산선고 당시 이미 경매가 진행 중인 경우가 많다. 파산관재인은 경매의 중지 또는 속행을 신청할 수 있으며, 일반적으로 경매를 속행하여 임차 목적물을 매각하고 배당금을 파산재단에 편입한다. 쟁점: 근저당권자의 협조를 얻기 어렵거나, 임차인의 임대차보증금 반환채권이 근저당권보다 후순위인 경우가 많아 임차인이 보증금을 전액 반환받지 못하고 파산재단 형성이 어려울 수 있다. 사례 (A, B, C, D 다가구 주택):A 다가구 주택: 2024. 4. 17. 매각되어 2024. 6. 20. 배당기일이 지정됨. 파산관재인은 파산선고 즉시 경매 속행 및 채무자 지위 승계 신고 후 매각 완료. B 다가구 주택: 2024. 8. 23. 3회 매각기일에 매각 예정. 시세 5.7억 원, 임차보증금 합계 1.8억 원. 임차보증금 총액이 시세를 초과하여 소액 임차인을 제외한 임차인이 보증금 전액을 반환받기 어려울 것으로 예상. 파산관재인은 경매 속행 신청 후 매각 완료. C, D 다가구 주택: 임의경매 진행 중, 매각기일 미지정. 파산관재인은 경매 속행 신청 후 임의매각 검토 중. 임차인에게 매각 또는 공인중개사를 통한 매각 의뢰: 임차인과의 협의를 통한 매각: 파산관재인은 임차인들과 협의하여 임차인이 임차 목적물을 매수하도록 함으로써 매각을 추진할 수 있다. 이 경우 임차인의 임대차보증금 반환채권과 매매대금 채권을 상계할 수 있는 장점이 있다. (대법원 2023. 6. 14. 선고 2020다277481 판결) 공인중개사를 통한 매각: 임차인들이 매수를 거부하는 경우, 공인중개사를 통해 매각을 의뢰할 수 있다. 쟁점: 임차 목적물의 객관적인 시세 파악이 어렵고, 보증금이 시세를 초과하는 경우가 많으며, 임차인의 퇴거 문제 등이 복합적으로 작용하여 현실적인 어려움이 있다. 특히 다수의 소액 임차인이 거주하는 다가구주택의 경우, 높은 보증금 회수율을 위해 고액의 다가구주택을 인수하는 매수자를 찾기 어렵다. 대법원 입찰사이트를 통한 임의매각: 파산관재인이 대법원 입찰사이트에 매각 공고를 올려 공개 매각을 시도할 수 있다. 쟁점: 객관적인 시세 파악의 어려움, 시세보다 보증금이 더 높은 경우, 임차인의 퇴거 문제 등으로 현실적인 제약이 크다. 형식적 경매를 통한 매각: 임의매각이 불가능할 경우, 청산을 위한 형식적 경매를 통해 매각할 수 있다. 쟁점: 형식적 경매에는 예납 비용이 필요하며, 파산재단 형성 가능성이 없는 경우 또는 임대인에게 다수의 부동산이 있는 경우에는 비용 부담이 커져 채무자에게 이를 부담시킬 수 있는 상황이 아니면 현실적으로 어렵다. 2.2. 임대인 또는 임차인이 임대차보증금에 관하여 주택도시보증공사(HUG)와 임대보증보험계약을 체결한 경우 HUG 보증보험이 체결된 경우 환가 절차는 HUG의 대위변제 및 채권 회수 절차와 밀접하게 연관된다. HUG 대위변제 및 채권 회수 절차: 보증사고 유형: 임대차계약 종료 후 2개월 내 보증금 미반환, 임대차계약 기간 중 경매 또는 공매로 배당받지 못한 경우, 임대인 파산 등으로 보증금 반환 의무 이행 불가 인정된 경우. 보증채무 이행 청구: 보증채권자는 주택임차권등기를 마친 후 보증채무 이행을 청구해야 한다. 대위변제 후 절차: HUG는 임차인에게 보증금을 대위변제한 후, 채무자인 임대인에게 대위변제금 지급명령을 신청하고, 파산관재인을 상대로 구상권을 행사한다. 강제경매 신청 및 매각: HUG는 파산관재인에게 송달된 지급명령을 확정판결로 하여 임차 목적물에 대해 강제경매를 신청하여 매각한다. 사례 (15개 빌라):총 15명의 임차인 중 5명은 파산선고를 이유로 파산관재인에게 합의 해지를 요청하여 HUG로부터 보증금 대위변제를 받고 퇴거. 9명은 계약만료로 파산관재인 또는 임대인에게 갱신 거절 의사를 표시하여 HUG로부터 보증금 대위변제를 받고 퇴거. 1명은 계약 기간이 남아있으나, HUG 보증보험계약이 갱신되지 않아 보증금을 대위변제받을 수 없는 상황. 파산관재인은 해당 임차 목적물을 매각하여 보증금을 반환해야 하나 매각 용이성이 떨어지는 문제. 공매 입찰을 통한 HUG의 매각 (HUG '든든전세주택 사업' 활용): HUG는 '든든전세주택 사업'의 일환으로 경매를 통해 HUG가 1순위 채권자인 임차권리자의 전세보증금을 대위변제한 주택(주로 임대인 파산 주택)을 매입하여 무주택자에게 임대하는 사업을 진행 중이다. HUG가 파산관재인으로부터 임차 목적물을 매수하기 위한 조건:파산관재인이 대법원 입찰사이트를 통한 공개 매각(경쟁 입찰) 실시. 임차 목적물에 대한 선순위 세금(당해세 등)이 1천만 원 이하. 감정가의 약 80% 가격으로 1회 유찰 후 2회 매각기일에 응찰 예정. 매매대금은 대위변제한 보증금으로 상계 처리. 선결 문제 및 쟁점:감정평가 비용 부담 주체 (파산관재인 또는 HUG) 및 관련 법적 근거 문제. HUG가 미리 감정서를 제출하고 감정가의 80% 가격으로 응찰하는 것이 실질적 수의계약에 가까워 법원의 허가가 가능한지 여부. 매매대금과 대위변제한 보증금을 상계 처리하는 것이 파산재단 형성에 실익이 없음에도 법원 허가가 가능한지 여부. HUG가 대위변제금을 임대인에게 전액 반환받지 못하더라도 채권 목록에서 삭제하는 것이 비면책 채권(임대인 파산 시 HUG의 구상권은 비면책 채권에 해당하지 않음)에 해당하는지 여부. 공매 절차에서 법원의 매각 허가부터 매매계약까지 소요되는 시간을 최소화하고, 공매 각 회차별 간격을 3일 이내로 단축할 수 있는지 여부. 3. 주요 테마 및 핵심 아이디어/사실 임차인 보호의 중요성: 임대인 파산 사건의 핵심은 임차인의 주거권 및 전세 보증금 보호이다. 모든 환가 절차는 임차인의 손실을 최소화하는 방향으로 고려되어야 한다. 복잡한 이해관계 조정: 파산관재인, 임차인, 근저당권자, HUG, 법원 등 다양한 이해관계자들의 권리와 의무가 얽혀 있어 복잡한 조정과 협의가 필수적이다. 환가 절차의 현실적 어려움: 임차 목적물의 시세 파악, 보증금이 시세를 초과하는 경우, 임차인의 퇴거 문제, 비용 부담 문제 등으로 인해 원활한 환가 절차가 어려운 경우가 많다. HUG의 역할 확대: HUG는 임차인 보호를 위한 핵심 기관으로, 대위변제뿐 아니라 '든든전세주택 사업'과 같이 적극적으로 파산 주택을 매입하여 임차인 보호 및 시장 안정화에 기여하려는 노력을 하고 있다. 경매 절차의 한계 및 대안 모색: 기존의 임의경매 절차는 임차인의 보증금 전액 회수를 보장하지 못하며, 파산재단 형성에도 한계가 있다. 따라서 경매법원에 제출된 감정평가서와 임차 목적물의 권리관계를 검토하고, 채무자 및 채권자에 대한 설득을 통해 적극적으로 임의매각을 고려할 필요가 있다. ("경매법원에 제출된 감정평가서와 임차목적물의 권리관계를 검토하고, 채무자 및 채권자에 대한 설득을 통해 적극적으로 임의매각을 고려할 필요가 있습니다.") 법적, 제도적 개선의 필요성: HUG의 파산 부동산 매입 절차에서 발생하는 법적, 절차적 쟁점들(예: 법원 허가, 비용 부담, 매각 기간 단축 등)은 향후 법령 개정 또는 실무 지침 마련을 통해 개선될 필요가 있다. 4. 결론 임대인 파산 사건에서 임차 목적물의 효율적인 환가는 임차인의 권리 보호뿐만 아니라 파산 절차의 신속한 진행을 위해 매우 중요하다. 파산관재인은 근저당권자 및 HUG와의 적극적인 협력, 임차인과의 소통을 통해 다양한 환가 방법을 모색하고, 특히 임의매각을 통해 임차인의 보증금 회수율을 높이고 파산재단에 기여할 수 있는 방안을 강구해야 할 것이다. 동시에 HUG와 같은 공공기관의 적극적인 역할 수행을 위한 제도적 기반 마련의 중요성도 강조된다.