개인파산절차에서 준별제권자(대항력을 갖춘 임차인)의 권리행사에 관한 몇 가지 문제(2024년 상반기)

1. 개요 및 배경 최근 부동산 경기 침체로 인해 이른바 '깡통전세' 피해 임차인이 증가하고 있으며, 이는 임차인의 임대차보증금 반환 문제와 파산 절차에 복잡성을 더하고 있습니다. 특히, 대항력을 갖춘 임차인은 파산채권자와는 다른 법적 지위를 가지므로, 파산 절차 내에서 이들의 권리행사 방식과 파산관재인의 역할이 중요하게 부각됩니다. 본 자료는 파산절차에서 임대차보증금 반환채권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(이하 '준별제권자')의 권리행사 문제를 중점적으로 다루고 있으며, 특히 채무자가 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금 반환 채무를 보유한 상태에서 파산 선고를 받은 경우, 파산관재인이 해당 임차보증금 반환채무를 어떻게 처리해야 하는지에 대한 법리적 검토를 포함합니다. 또한, 파산재단에 속하는 부동산의 환가를 포기하고 최종적으로 면책 결정을 받지 못한 임차보증금 채권에 미치는 영향에 대해서도 논의합니다. 2. 준별제권자의 권리행사 관련 주요 쟁점 2.1. 부동산 환가 방법 파산재단에 속하는 부동산의 환가를 위한 방법은 크게 세 가지로 제시됩니다: 수익계약 체결을 통한 임의매각: 가장 좋은 부동산 환가 방법으로 언급되며, 법원 공개매각이나 공개입찰과 비교적 쉽게 진행 가능합니다. 법원 공개입찰을 통한 공개매각: 민사집행법 제274조에 따른 민사집행법상 형식적 경매 매각: 실제 사례에서는 임의매각이 불발되거나 낙찰에 실패한 경우, 청산을 위한 형식적 경매를 신청하는 경우가 발생합니다. 2.2. 청산을 위한 형식적 경매 시 '잉여주의' 적용 여부 형식적 경매 시 '잉여주의(남을 돈이 없으면 경매를 실시하지 않는 원칙)' 적용 여부가 주요 쟁점입니다. 민사집행법 제268조, 제1호에 따르면, "잉여가 생길 가망이 없는 때에는 경매를 실시하지 아니한다"고 규정되어 있습니다. 파산절차 내에서의 형식적 경매는 청산을 목적으로 하므로, "매각으로 인해 소멸되는 우선변제권자의 권리를 해하지 않기 위해서는 당연히 적용되어야 한다"는 입장이 있습니다. 즉, 채무자가 담보로 제공한 부동산을 매각하거나 담보권 실행을 위한 경매가 아닌 경우에도 잉여주의가 적용될 필요가 있다는 견해입니다. 판례는 "유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된다는 잉여주의가 적용되어야 한다"고 판단했습니다(대법원 2011. 6. 17. 2009마2023). 본 자료에 제시된 사례의 경우, 채무자 부동산 처분 시 환가를 원했으나, 임차보증금 1억 원을 담보하는 오피스텔이 형식적 경매를 신청했으나 감정가 대비 낙찰가가 낮아 2차례 유찰되고, 결국 형식적 경매가 취하된 사례가 있습니다. 이는 파산관재인이 해당 부동산을 포기할지 여부와 관련하여 법리적인 판단이 필요한 상황입니다. 2.3. 경매개시결정에 이의가 있는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 경매개시결정에 대해 배당요구를 하거나 대항력을 주장할 수 있습니다. "대항력을 갖춘 임차인이 경매개시결정에 이의제기한 경우, 임대차보증금은 파산채권이 아니라 파산재단 채무로 파산관재인이 상속세 등 채무를 부담하는 경우와 동일하다"는 견해가 제시됩니다 (대법원 1996. 2. 27. 선고95다35616 판결, 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 등). 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전부를 배당받지 못한 경우, 잔여 보증금에 대해 임차인이 파산관재인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 대한 논의도 포함됩니다. 이 경우, 임차인이 배당 요구에 의하여 임대차는 폐지되어 종료되었으므로 더 이상 대항력을 주장할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다 (대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다64615 판결). 2.4. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 파산절차 내에서 스스로 해당 부동산에 대한 경매신청을 할 수 있는지 여부 파산관재인이 파산재단에 속하는 부동산에 대한 환가처분을 포기한 경우, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 파산절차 내에서 스스로 해당 부동산에 대한 경매신청을 할 수 있는지에 대한 문제는 다음과 같이 정리됩니다. 채무자회생법 제335조(별제권)에 따라 별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사할 수 있으므로, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인도 파산절차와는 별개로 권리행사를 할 수 있습니다. 그러나 채무자회생법 제415조, 제45조2에 따르면, 파산선고가 있을 경우 채무자의 재산에 대한 강제집행 등은 중지되거나 실효됩니다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이라 할지라도 파산선고 이후에는 별도로 경매신청을 할 수 없다는 것이 일반적인 견해입니다. 이러한 경우, 임차인은 파산관재인에게 파산재단에 속한 부동산의 환가를 요구하고, 환가가 이루어지지 않으면 채무자회생법 제415조 제2항에 따라 경매신청을 할 수 있도록 법원에 허가를 신청할 수 있습니다. 2.5. 면책결정이 최종적으로 면책되지 못한 임차보증금채권에 미치는 영향 파산절차에서 임대인의 면책결정이 이루어질 경우, 임대차보증금 채권이 면책되는지 여부는 중요한 문제입니다. 면책결정이 내려지면 임대차보증금 채권은 소멸하며, 임차인으로서는 파산절차 외에서 채권을 회수할 방법이 없어집니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의하여 인정된 우선변제권자의 경우, 개인회생절차에서 채무자가 개인회생채권자 목록에 해당 임대차보증금 반환 채무를 기재하지 아니하였거나, 채무자 본인의 개인회생채무 자체가 면책결정되었다고 하더라도, 그 면책결정의 효력은 해당 임차인의 임차보증금 반환채권의 우선변제적 효력에 미치지 않습니다. 그러나 개인파산의 경우 면책결정이 있더라도 임대차보증금 채권이 당연히 소멸한다고 보기 어렵습니다. 특히 '깡통전세'와 같이 부동산에 대한 환가가 이루어지지 않아 임대차보증금 채권의 전액이 회수되지 못하는 경우, 파산관재인이 환가를 포기한 부동산이라도 면책결정이 최종적으로 확정되더라도 해당 부동산으로부터 발생한 채권에는 영향을 미치지 않는다고 보아야 합니다. 3. 결론 및 시사점 본 자료는 개인파산절차에서 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금 반환채권이 복잡한 법적 쟁점을 내포하고 있음을 보여줍니다. 특히, 부동산 시장 상황과 결부되어 '깡통전세'와 같은 사회적 문제로 비화될 가능성이 크므로, 파산관재인과 법원의 신중한 판단이 요구됩니다. 주요 시사점은 다음과 같습니다: 준별제권자의 권리 보호: 파산절차의 목표 중 하나가 공평한 채권자 보호이나, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 특수성을 고려하여 이들의 권리를 최대한 보호할 수 있는 방안을 모색해야 합니다. 부동산 환가의 중요성: 파산재단의 주요 자산인 부동산의 효율적인 환가 방법 모색이 중요하며, 임의매각이 어려운 경우 형식적 경매 시 잉여주의 적용 여부에 대한 명확한 법리적 기준이 필요합니다. 면책결정의 영향: 면책결정이 임차보증금 채권에 미치는 영향에 대한 정확한 이해와 해석이 필요하며, 특히 주택임대차보호법에 따른 우선변제권의 효력이 파산절차 내에서도 유지될 수 있도록 법리적 검토를 지속해야 합니다. 입법적 개선의 필요성: 복잡한 쟁점들을 해결하기 위해 필요하다면 관련 법령의 개정을 통한 명확한 규정이 마련되어야 할 것입니다. 이 브리핑 문서는 개인파산절차에서 대항력을 갖춘 임차인의 권리행사 문제를 이해하고, 향후 관련 분쟁 발생 시 적절한 대응 방안을 마련하는 데 기여할 것입니다.