임대인 파산에서 임차인 보호방안(김동현 판사)(2025년 서울회생법원 상반기 간담회)

임대인 파산 시 임차인 보호방안 브리핑 문서 작성일: 2024년 6월 13일 출처: "임대인 파산에서 임차인 보호방안(김동현 판사)(2025년 서울회생법원 상반기 간담회).pdf" 1. 서론: 문제 배경 및 논의 경과 최근 지속적인 금리 인상, 부동산 경기 침체 등으로 인해 임대인의 재정 악화 및 파산이 증가하고 있으며, 이는 전세사기 및 역전세 현상으로 이어져 임차인의 임대차보증금 반환이 어려워지는 문제가 심화되고 있습니다. 특히, 보증금 반환이 어려워진 임대인들이 개인파산을 신청하는 사례가 크게 증가하고 있어 임차인 보호의 필요성이 더욱 부각되고 있습니다. 주요 문제점: 임대인 파산 사건 증가: 금리 인상, 부동산 침체, 전세사기 등으로 임대인 파산이 증가하며 임대차 계약 당시보다 시세가 낮아지는 경우가 늘고 있습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 반환이 어려워져 개인파산 신청이 증가하는 추세입니다. 임대주택 환가의 곤란성: 임대주택은 주거유형이 다양하고 공시가격과 현실의 괴리가 커 감정을 거치지 않고는 적정한 환수가격을 책정하기 어렵습니다. 파산관재인 입장에서는 임대주택을 환가하더라도 보증금, 근저당권 등의 피담보 채무를 변제하면 잔여 이익이 없거나, 재단의 증식을 기대하기 어려워 추가적인 비용(경매신청비용, 감정비용 등)을 들여 환가를 진행할 실익이 없는 경우가 많습니다. 보증기관의 구상채권 문제: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등 관련 공공기관이나 금융기관이 파산채권자 내지 구상채권자로서 파산절차에 참여하는 경우도 꾸준히 증가하고 있으며, 위 기관들의 방침이 파산절차의 신속한 진행에 영향을 미치기도 합니다. 논의 경과: 회생파산위원회: 2022년 6월 26일 '임대인에 대한 개인도산사건에서 임차인의 권리보호 방안 연구'에 대해 심의하고, 부동산 시장의 현황 등을 반영하여 적정한 환가방법 내지 권리실현방법 등을 정해 임차인 채권자의 피해를 최소화할 수 있는 방안을 강구할 것을 권고했습니다. 법원행정처: 2022년 9월 '임대인에 대한 도산절차에서 임차인의 권리보호방안에 관한 연구'를 발주했습니다 (2025년 하반기 연구 결과 발표 예정). 서울회생법원: 2024년 2월 28일 '임차인 보호 TF'를 구성하여 임대인 파산사건에서의 임차인 보호방안 및 임대인 파산사건에서의 환가 신속화 방안을 집중적으로 연구 검토하고 있으며, 2024년 11월 28일 HUG와 업무협약을 체결했습니다. 2. 임차인 보호를 위한 법적 쟁점 검토 임차인의 보증금반환채권 보호와 관련하여, 파산절차에서 임차인의 보증금반환채권의 성격 및 면책결정의 효력 범위에 대한 법원의 판단은 매우 중요합니다. 가. 대법원 2011다27219 판결 (2011. 11. 10.): 파산절차에서 면책을 받은 채무자는 파산채권에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제되나, 채무자회생법 제566조는 면책되는 채무의 범위를 규정하면서 동법 제415조의 별제권이 있는 채권자의 채권은 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉, 주택임차인의 보증금반환채권은 별제권에 해당하지 않아 면책결정의 효력이 미치지 않는 채권이 아니며, 파산관재인이 환가하지 않은 주택에 대하여는 면책결정이 확정된 이상 파산채권자였던 임차인은 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 나. 대법원 2017년 개정 회생절차 판결 (2017. 12. 1.): "보증금반환채권은 우선변제권이 인정되지 아니하는 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않는 채권자목록에 기재되지 아니한 청구권에 해당하여 면책결정의 효력에 미치지 않는다"고 판시했습니다. 이는 주택임차인의 보증금반환채권은 우선변제권이 인정되지 않는 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않는 것으로 해석될 수 있음을 의미합니다. 다. 대법원 2014다32014 판결 (2014. 3. 31.): 주택임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되는 보증금반환채권을 가지며, 이는 개인회생절차에서 별제권에 준하는 것으로 다루어져 변제계획의 대상이 됩니다. 다만, 개인회생절차에서는 임대주택이 환가되더라도 보증금반환채권 전부를 변제받지 못한 임차인은 면책결정이 확정되어 개인회생절차가 종료되었더라도 특별한 사정이 없는 한 개인회생절차상 보증금반환채권은 면책되지 않는다고 보았습니다. 라. 대법원 2022다247378 판결 (2022. 6. 12.): 이 판결은 기존 판례의 연장선상에서 임차인의 보증금반환채권이 원칙적으로 면책되지 않는다는 입장을 재확인했습니다. 이 판결에서는 "임차인의 채무에 대하여는 보증금반환채권을 면제하거나 면제 범위에 포함하는 규정이 없고, 보증금반환채권에 대한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다"고 판단했습니다. 마. 소결 및 시사점: 대법원의 일관된 입장은 개인회생절차에서 임차인의 보증금반환채권이 원칙적으로 면책되지 않는다는 것입니다. 이는 임차인 보호를 위한 중요한 장치로 작용합니다. 다만, 채무자가 악의적으로 채권자목록에 기재하지 않은 청구권은 면책 대상에서 제외될 수 있으며, 임차인의 보증금반환채권 역시 이에 해당할 수 있습니다. 실무적으로는 임차인이 파산절차 진행 중 자신의 권리를 적극적으로 주장하고, 보증금 회수를 위한 조치를 취하는 것이 중요합니다. 3. 환가 절차 촉진 방안 임대인 파산 시 임차인 보호를 위해서는 임대주택의 신속하고 효율적인 환가가 필수적입니다. 이를 위한 다양한 방안이 논의되고 있습니다. 가. 임차인에 의한 임의매각: 임차인이 임대주택을 파산관재인에게 매수하고 파산관재인의 매매대금 채권과 임차인의 보증금반환채권을 상계하는 방식입니다. 장점: 주택 시세가 보증금보다 높거나, 보증금액을 전부 변제하기에 충분한 경우 임차인을 설득하기 용이하여 비교적 신속한 환가가 가능합니다. 단점: 시세가 피담보채무보다 낮거나 소액 임차인이 다수 거주하는 다가구주택의 경우 매각이 어렵습니다. 나. 제3자에게 임의매각: 직접 매각, 공고매각(대법원 임차사이트), 온비드 방식 등이 있습니다. 매수인이 주택을 매수하면서 파산관재인의 임대인 지위를 승계하고, 인수한 보증금반환채무액을 매매대금에서 공제한 잔액만 파산관재인에게 지급합니다. 장점: 주택 시세가 보증금보다 높은 경우 매각 탐색 및 협상 가능성이 높습니다. 단점: 시세가 피담보채무보다 낮거나, 소액 임차인이 다수 거주하는 경우 매각이 어렵고, 주택 시세가 보증금보다 낮은 경우 매각이 사실상 불가능합니다. 다. 형식적 경매를 통한 환가 (문제점): 단점: 매각차수가 저감되어 보증금 및 우선변제권을 모두 변제할 수 없는 경우 경매 취소 우려가 있습니다. 보증금 미변제 시 매수인이 임대인의 지위와 부담을 인수하여야 하는 것이 매각조건으로 경매를 진행하면 시세와 매각가격이 떨어질 수 있습니다. 라. 매각 신속화를 위한 특별매각조건 설정 가능성: 임대인 파산재산에서 임대주택의 환가가 지연되는 주된 이유는 매수인이 임차인의 보증금반환의무를 인수해야 한다는 점입니다. 이를 해소하여 매수인의 매각가액 저감 방지를 위해 '매수인이 보증금반환의무를 인수하지 않는다'는 내용의 매각조건 설정을 검토할 실익이 있습니다. (예: 매각조건부 경매, 임의매각/공고매각) 마. 형식적 경매에서의 특별매각조건: 대항력 포기 또는 임차권등기 말소 약정: 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하거나 임차권등기를 말소한다는 내용을 특별매각조건으로 설정합니다. 경매 취소 방지 (우선변제권 불행사): 법원이 잉여 통지가 있는 경우 경매 취소 방지 조치를 강구해야 합니다. 파산관재인과 임차인의 (준)별제권 환수 특약 체결: 경매절차에서 임차인이 우선변제권을 행사하지 않는 대신 파산관재인이 자신에게 교부된 배당금 중 보증금에 이를 때까지의 금액을 임차인에게 먼저 변제하기로 하는 특약을 체결합니다. 임차권등기가 없는 경우: 배당요구 포기 또는 철회: 임차선순위 우선변제권자가 배당요구를 하지 않는 경우, 보증금을 담보하는 채권에 관한 부동산의 '부담'에 포함시키지 않으므로 경매는 취소되지 않습니다. 임차권등기가 있는 경우: 배당요구 포기서 제출: 임차권등기를 마친 임차인이 배당요구는 없으나 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당받을 수 있으므로 낙찰가에 영향을 미칠 우려가 있습니다. 바. 임의매각 방식에서의 특별매각조건 활용 가능성: 대항력 포기(또는 임차권등기 말소) 조건부 매각: 임차인이 보증금 전액을 지급받지 못하더라도 대항력을 포기(또는 임차권등기를 말소)한다는 내용을 응용하여 매각을 진행합니다. 실익: 보증금을 넘는 가액으로 매각이 불가능한 경우, 임차인이 보증금반환채권 전부의 만족을 받지 못하더라도 가급적 신속히 최대한의 금원을 수령하려는 의향을 보이는 임차인이 종종 나타나 실무상 활용 가능성이 있습니다.