다주택 임대인 파산의 쟁점(2024년11월30일)

다주택 임대인 파산의 쟁점 1. 다주택 소유자(임대인) 파산의 급증 ❶갭투자 실패 ❷금리인상과 부동산경기 위축 ❸주로 빌라 많이 보유(임차인 사기피해, 전세사기 피의자로 고소되어 수사 폭증, 대한주택도시공사(HUG)에 전세금반환보증보험 미가입시 HUG가 파산회생절차에 등장, 임대차등기명령, 임대차 종료 조기합의후 보험금청구, 경매사건 적체/임차인들의 매수로 부동산 하락의 방파제 역할) ❹ 20대 청년 사기 피해자의 개인회생 2년 변제 특례 2. 관재인 사건 관리의 어려움 ❶서울의 경우 100여채 이상을 파산매물로 보유중인 관재인 등장(공매 경매 적체/신탁부동산 공매 적체/임의매각 지연) ❷ 관재인이 환가포기하거나 포기예정 건물의 관리(임대인의 불법점유 및 불법임차=속칭 깔세로 수익화) 3. 환가포기시 문제점 임차보증금반환채권이 면책됨에도 불구하고 경매신청권이 없는 임차인내지 HUG의 권리행사의 문제점 대법원 2022다247378호 계류중, 면책의 효력이 대항력있는 임차보증금반환채권에 미치지 않는다=하급심 판결은 존재 서울중앙지방법원 2024가단5074560 4. 서울회생법원의 노력(임차물건 매각을 원활하게) ❶ 임차인이 원하면 임차보증금채권을 담보하기 위한 근저당권 내지 전세권 설정(담보물권 즉 별제권화시켜 관재인이 환가를 파산절차에서 포기하더라도 임의경매신청을 임차인이 할 수 있음) ❷ HUG의 인수조건변경부 경매낙찰(낙찰자가 낙찰을 받을 경우에 대항력있는 임차인의 보증금반환의무가 있는데 이를 포기하는 조건으로 경매입찰 조건 변경) ❸ 파산회생법원 매물의 온비드 등록 가능 5. 새로이 등장하는 문제점 ❶ HUG의 파산관재인을 상대로 한 (대위변제로 인한)보증금반환 구상금 청구(지급명령)가 이론적으로 파산채권은 파산채권조사절차-시부인-조사확정재판을 통해 확정하는 것과 정합성을 가지는가(위 파산법 체계에 맞는가하는 의문을 제기하는 파산관재인 있음) ❷ 임차인의 등기실행시 비용부담의 문제 6. 임차인의 다주택 임대인 상대 고소 및 수사실무