부동산중개보수 수수료 감액

사실관계 원고는 공인중개사로서 부동산중개업을 하는 사람이다. 피고는 원고의 중개로 피고 소유의 서울 아파트를 G, H에게 매매대금 1,250,000,000원으로 매도하고 잔금을 지급받기로 하는 내용의 아파트 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 당시 작성된 계약서에 첨부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 피고가 원고에게 지급할 중개보수가 “12,375,000원(부가세 포함)”으로 기재되어 있고, 중개보수 산출내역과 관련하여 “1,250,000,000 × (0.9%)”라고 기재되어 있다. 피고는 위 확인·설명서에 서명하였다 매매계약 후 원고와 피고 사이에 중개수수료 분쟁이 발생하였고, 공인중개사인 원고는 피고를 상대로 12,375,000원의 중개수수료를 지급하라는 소송을 제기하였습니다. 판결 1심에서는 원고의 청구를 모두 인용하여 12,375,000원을 지급하라는 판결을 선고하였고, 2심에서는 일부 감액을 인정하여 11,000,000원을 지급하라는 내용의 판결을 선고하였습니다. 해설 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같고(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조). 한편, 공인중개사법 제32조 제4항에 의하면, 주택의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 되어 있고, 이 사건 중개보수는 거래금액에 당시 시행되던 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례에서 정한 최고요율(0.9%)을 적용한 금액으로 정해졌다. 그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 매매계약은 당시 1가구 2주택자인 피고의 상황으로 잔금 지급 전에 소유권이전등기가 이루어졌고, 잔금 지급의 차질없는 진행 및 그 담보를 위하여 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약이 체결되는 등의 사정이 있었는데 그 과정에서 보증금 액수 및 잔금일을 만기로 하는 임대차계약 기간의 설정과 관련하여 피고측은 원고측에 자신들의 의사가 제대로 반영되지 않는다는 불만을 토로하기도 하였던 점, 이 사건 매매계약의 원활한 진행을 위하여 중개인 뿐만 아니라 매도인과 매수인 사이에서도 직접 신뢰관계를 유지하기 위하여 노력하면서 세부적인 이행 사항의 조율을 하기도 한 점, 이 사건 중개보수 액수에 대하여 이 사건 매매계약서의 기재에도 불구하고 피고가 10,000,000원을 제시하자 원고는 11,000,000원을 요구하면서 합의에 이르지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 앞서 본 조례에 정해진 상한액을 기준으로 정한 이 사건 약정중개보수는 과다하다고 보이므로 이를 11,000,000원{10,000,000원(=1.250,000,000원 ×0.8%) + 부가가치세 1,000,000원}으로 제한함이 상당하다.