공동저당 건물 철거 후 신축건물 법정지상권 임대차대항력

사실관계 B는 2015. 4. 22. 서울 성북구 소재 '이 사건 토지’ 및 그 지상에 있는 ‘기존건물’을 매수하여 2015. 5. 20. 소유권이전등기를 마쳤다. B은 2015. 5. 20. 이 사건 토지 및 기존건물에 관하여, ① 채무자 T, 근저당권자 U조합, 채권최고액 546,000,000원으로 된 U조합 앞으로 근저당권설정등기 및 ② 채무자 B, T, 근저당권자 V, 채권최고액 10억 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳐주었다. B은 2015. 6. 11. 기존건물을 헐고, 다세대 주택(이하 ‘이 사건 신축건물’이라 한다)을 신축하고, 각 호실 별로 2015. 12. 29. 소유권보존등기를 마쳤고, 이후 2016. 4. 5. 위 ①과 같이 채무자 T, 근저당권자 U조합, 채권최고액 546,000,000원로 된 U조합 앞으로 근저당권설정등기를 마쳤다. 다만, 이 사건 신축건물의 제2층 L호는 2016. 4. 11., 제4층 N호는 2016. 4. 15., 제5층 Q, R호는 각 2016. 5. 3. 각 그 등기가 말소되었다. 피고들은 각 해당 호실을 B로부터 임차하고 인도를 받아 각 전입신고를 마쳤고, 그 중 O, K, M, Q호는 각 임차인들에 대하여 전세권설정등기를 마쳤다. 위 근저당권의 피담보채무가 변제되지 아니하자, 채권자 U조합는 법원에 B에 대한 이 사건 토지 및 기존건물에 대한 공동저당권에 기하여 이 사건 토지에 대한 임의경매를 신청하여 2020. 3. 18. 위 법원 W호로 임의경매개시결정을 받아 진행한 임의경매 절차에서, 원고는 2021. 5. 21. 이 사건 토지를 낙찰 받은 후 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 피고들은 각 해당 호실을 점유·사용하고 있다. 원고는 신축건물 소유자인 B를 상대로는 건물의 철거 및 토지인도를 청구하고, 임차인인 피고들을 상대로 이 사건 건물에서 퇴거하라는 청구를 하는 소송을 제기하였다. 판결 1심에서는 원고의 청구를 모두 인용하였다. 즉 건물 소유자에게는 건물의 철거 및 인도를 하라는 판결을 선고하고, 임차인인 피고들에게는 건물에서 퇴거하라는 판결을 선고하였다. 1심 판결에 대해 건물 소유자는 항소하지 않았고, 임차인인 피고들만 항소하였는데 2심에서는 피고들의 항소를 기각하여 1심의 판결을 유지하였다. 해설 (1) 법정지상권 성립 여부에 대해 피고들은 신축건물에 법정지상권이 성립되어 철거의 대상이 되지 않고, 신축 건물 등 피고들 점유 부분에 관하여 피고들이 대항력 있는 임차권을 보유하고 있는 이상 건물에서 퇴거할 의무가 없다고 주장했다. 이에 대해 항소심은, 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결). 이는 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문으로서, 이러한 법리는 집합건물의 전부 또는 일부 전유부분과 그 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우에도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038,73045 판결 참조)는 대법원 판결을 인용하면서, 이 사건에서도 신축건물에 법정지상권은 성립되지 않는다고 판시하였습니다. (2) 대항력 있는 임차권자이므로 퇴거할 수 없다는 주장에 대해 항소심은, 주택임대차보호법상의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고, 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로, 원고의 토지 소유권 행사를 제약할 수 없고, 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 참조)고 하면서, 이 사건에서 피고들이 위와 같이 신축건물에 대하여 대항력 있는 임차권자라 하더라도, 이를 들어 토지소유자인 원고에 대하여 하는 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없고, 나아가 위 피고들이 신축건물에 대한 전세권을 가지고 있다고 하더라도, 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 그가 토지 소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우에 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차권자가 토지소유자의 권리행사에 대항할 수도 없다 할 것이다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결)고 판시하였습니다.